又到了“一年一报”的时间，2020年可谓跌宕起伏，精彩叠出。之前我们已经分析过了2020年宁波市区的土地市场，详情可点击：［土地篇］，今天我们再一起来看看2020年住宅市场又是一个什么样的表现！
2020年甬城楼市整体上，除了开年伊始疫情影响，成交低迷。之后就开启了开挂模式，一直高位运行，虽经历了年中和年末的政策调控，但仍制止不了楼市的火热，日光盘频频出现，整体去化率高达80％，这也导致2020年销量创造了历史新高！而且随着土地价格的不断上行，2020年房价也创造了历史新高！
下面我们一起来研读2020年楼市的具体情况！
供、求、量、价创新高
2020年，宁波市六区一共供应建面818万平，环比（743万平）上升10％；成交建面786万平（67209套），环比（740万平）上升6％；成交金额1886亿元，环比（1608亿元）上升17％；成交均价23988元／㎡，环比（21735元／㎡）上升10％。
2020年供求量价上都要高于2019年，且均创造了历史值！
2020年市六区共计成交67209套，较19年（62144）上升8％，由于限签，不能及时反应真实销售，实际销售套数估计已突破7万套。
从月度的成交情况来看，复工以来，成交量持续上升，在7月份达到极值后，开始稍稍回落，但整体给购房者的感觉是楼市一直维持在高位，并未冷过，下半年备案量下降的原因一方面是由于预售条件的加严，使得供应量确实下降不少，另一方面则是限签因素，高价盘备案缓慢，比如宸芯里于11月底开盘，开盘即日光，但至今仅备案110套，备案率仅为19％。直到12月，供应量才又显著上升。
圈内均价35491元／㎡，较去年上升4599元／㎡，涨幅15％。圈外均价18422元／㎡，较去年上升2093元／㎡，涨幅13％。圈内价格上远高于圈外。
二手房上，成交量上高于新房6273套，达73482套，与去年相比下降3161套，降幅4％。一手成交上升，二手成交却下降，其原因是宁波大部分区域都存在一二手倒挂的现象，甚至有些区域一手价格比二手便宜几千元一平，造成大量客户去“打新”，从而分流了二手房成交。其次和2020年的无房户新政有很大的关系，之前很多购房者都买不到房子，但无房户新政后，有50％的房源可以让无房户优先选购，大大降低了购房难度。
191次开盘，整体去化率达80％，日光频现，圈内火过圈外
开盘去化率体现市场的冷热。2020年全年开盘加推共191个项目，相比2019年增加19个，日光项目达到51个之多，占比近27％。
整体去化率从73％上升到80％，去化情况非常优异，整体热度还要高于19年。其中圈外去化率与19年相近，但是圈内楼盘的去化率从57％上升至78％，上升非常明显，很大程度上是因为2020年是全面开启限房价的首年，圈内的限价相对周边二手房，倒挂幅度超过圈外。
截止12.31，显性库存346.7万平，年末集中供应，导致存量大幅上升，与去年相比升12％，按照近一年的去化速度，市六区去化周期约5.3个月，库存值不低，5.3个月是按去年速度，如果去化速度再走低，这数字很快会破6。
大库存上，库存量已达1304万平（其中隐性957万平（2021年前出让地块的可售住宅总建面-已领证总建面，含少量商业），显性346.7万平），奉化，达410万平，绝大部分的存量都在滨海新区内，去化速度较慢，镇海，约74万平，存量常年维持在低位，开盘基本日光。
其实从最近的开盘去化情况来看，奉化已经出现了明显的疲态，镇海则继续一路高歌，市场终究是由供需关系决定的。
政策从宽到严，直至再加码
宽松的金融贷款政策：
1月6日，降准，全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计降准释放资金约8000亿元。
2月20日，LPR下调，1年期利率下降10个基点，5年期的利率下降了5个基点。
4月3日，降准，中国人民银行决定于2020年4月对中小银行定向降准1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。
4月20日，LPR下调，1年期LPR下降20个基点，5年期LPR下降10个基点，至今LPR已保持近9个月不变，1年期LPR为3.85％，5年期以上LPR为4.65％。
激进的落户政策：
5月，舟山户籍等同于宁波户籍，圈内潜在客户基数增百万。
8月，在我市合法稳定就业并按规定缴纳社会保险的，在上海、浙江、江苏、安徽“三省一市”缴纳的社会保险在申请落户时可累计纳入我市缴纳年限。取消社保缴纳年限满3年的限制。租赁落户方面，规定在宁波就业并缴纳社会保险满2年且在市区城镇地区租住在同一镇（街道）满2年的，可申请落户房屋所在镇（街道）设立的社区集体户。
先松后紧的预售条件：
2月，预售条件放宽，由原来不少于5万平调整为不少于2万平，间隔时间由原来不少于3个月调整为不小于2个月。
5月，预售条件再次放松，每批次间隔时间由原来的不少于2个月调整为不少于1个月。
7月，预售条件恢复原来水平，不少于2万平方米调整为不少于5万平方米，间隔时间由原来的不少于1个月调整为不少于3个月。
横空出世的全装修新政：
7月，基本装修标准不低于1500元／㎡，不高于2000元／㎡，允许提供升级装修方案，预售前需设置样板房。
一环变二环的限购圈：
7月，限购范围扩大，调整为北环西路—广元路、广元路延伸段（规划）—西洪大桥（在建）—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。
圈内购房资格从三区扩大到五区，仅奉化区除外。
12月，购房资格从严，父母投靠成年子女落户宁波和离异单身人士购房加严。
优先购房的无房户政策：
7月，无房户优先购房，符合条件的“无房家庭”，可在市六区优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。六区住宅项目每批次，开发商随机抽取不少于50％的可售住宅共无房家庭优先认购。
12月，父母投靠成年子女落户宁波和离异单身人士无房户资格认证加严。
虽迟但到的首付比例提升：
12月，首付比例提高，无房无贷，贷款首付比例不得低于30％；有房无贷，贷款首付比例不得低于40％；有房有贷，贷款首付比例不得低于60％，已有3套房子，四大行暂停贷款，需全款支付。
年度套数＆金额销冠：万科海上都会
万科海上都会以2255套为榜首，恒大御海天下以2220套位居第二，御江东郡以1620套位列第三。前十中奉化占据6成，除雅戈尔江上外均为圈外楼盘。
万科海上都会48.5亿夺年度销冠，占据万科宁波市场权益总销的35％，绿城交投·晓风印月以45.5亿元位居第二，雅戈尔江上以42.5亿元位居第三，占据雅戈尔宁波市场权益总销的41％，其中7个项目位于圈内，前十入榜门槛提升至32.3亿元。
流量金额上，绿城以流量金额257.62亿元，夺取桂冠，万科176.22亿元，位于第二，荣安134.42亿元，位居第三，前十入榜门槛提升至63.26亿元。
权益金额上，绿城以流量金额222.92亿元，夺取桂冠，万科137.98亿元，位于第二，荣安128.66亿元，位居第三，前十入榜门槛提升至64.06亿元。
两大榜单中位列前四的均是绿城、万科、荣安和碧桂园，从20年房企拿地的货值来看，今年荣安很有可能将超过万科，成为金额榜中的第二名。
2020年是比较奇幻的一年，虽受到疫情的影响，但是新房成交量价却都创造了历史新高。
从政策上看，楼市调控政策仍在不断的加严，而且目前的楼市依旧火热，不排除接下来还会颁布新政的可能性。
楼市上，有人看多，也有人看空。
多头，货币政策上，仍处于宽松状态，目前疫情还未过去，预计今年货币政策上，还会“放水”，仍会保持适度宽松状态。
宁波将要进入“十四五”新的发展大潮当中，重磅出炉的科创大走廊规划几乎涵盖了近半个主城区，轨道交通也将进入2.0阶段，红利初现。
今年一二手倒挂区域内的项目预计仍会热销，日光也会频频发生，比如明湖、姚江新城、镇海新城、慈城、东钱湖等等仍将会成为热点，倒挂的虹吸效应，会吸纳更多的逐利资金进场，不断筑底。
圈外如奉化，也依然看好，未来土地供应的主要板块之一，城市功能外拓和平抑高房价的排头兵，市场回暖只是时间问题，一旦成交持续放缓，不排除特殊性刺激政策出台。
宁波近5年的补涨期，房价一路走高，购房者的预售普遍偏高，抵消了部分调控效力。
空头，突发的疫情改变了资金信贷政策，流入房地产资金审查今年将会更加严格。
房住不炒的基调坚决，多地房价在去年下半年已回调，宁波已经高歌猛进近5年，还能否独善其身？
市场已到周期性盘整阶段，房价高位，高门槛挡住众多自住改善需求，高总价、首付比例提高，高投资率已不可持续，横盘的可能性一直存在，目前圈外退热迹象明显。
那么网友朋友们觉得2021年宁波楼市会是一个怎样的走势？有什么新的特点？欢迎到评论区和我们畅聊！
楼市策2021-01-17 23:22:28
