[摘要] 虽然上海近期开盘的项目全线打折促销,且手段翻新,送车、送面积等,但上周(8月2日-8月8日)4个豪宅项目的大幅成交,拉高了上海新房成交均价,创下3个月以来的新高,达到23242元/平方米,已高于新政前的水平。
(来源:中国证券报)截至8月7日,深圳楼市库存去化速度已经连续10周突破11个月的水平,目前上升至08年楼市惨淡时期的去化速度,由于销售率明显下降,而其他一线城市的库存去化速度近期也在不断放缓,北京的去化速度达到8个月,上海也达到7个月,不过距离08年楼市滞销的水平还有一定的距离。
销售放缓导致库存提升
对比08年深圳的销售和可售面积,我们发现08年深圳的周平均可售面积为541万平米,而今年上半年这一数值为360.8万平米,降幅达33.4%,从周平均成交面积看,08年平均水平为1万平米,今年上半年为6247平米,降幅达37.5%,成交面积的降幅要大于可售面积的降幅,进入“4.17”调整以来,深圳楼市的周均成交面积已经持续处于低位,销售率已经下滑至1.2%的低位,尤其进入6月份以来,库存去化速度放缓的情况更加明显,在6月初曾经达到14个月的新高,虽然之后有所回落,但目前的库存去化速度已经同08年的水平一样,观察其他一线城市的库存去化速度,近期来也都处于持续走高的态势。截至上周北京、广州、上海、杭州的库存去化速度分别为8个月、7个月、7个月和10个月,距离08年的水平空间不大。
事实上,今年以来库存去化的进程还是受销量的影响很大,从几个城市的可售面积看,经历过09年的去库存并没有出现明显的提高,09年底以来新开工面积和推地速度的加快并没有很好的转为可售资源,除了对市场的疑虑,延期施工进程外,另一方面的因素则是09年底至10年初,由于面临政策变革,短期的楼市成交迅速消化了一些新增的可售资源,截止到目前,一线城市平均成交面积整体比年初下降了45%,库存的上升正是前期政策效力的体现。
房价依然盘整一线地产股有动力
从上周部分城市的成交价格看,整体处于回落的状态,一线城市除了深圳价格回调明显外,其余四城市价格变化不大,上 圳一手房均成交价格为1.66万元/平米,环比下降了6%,除此而外,厦门、昆明的整体降幅也很明显,我们认为,目前房价还未处于整体大幅下降的通道,目前房价的下跌更多的是由周边区域的松动所致,而上述城市核心区域的房价并未出现松动,从短期看,房价下行的压力很大,如果从严政策持续并且楼市成交继续低迷,不排除三季度末主要城市的核心地段房价开始明显松动的可能。
上周申万地产股整体涨幅为0.05%,弱于大盘,其中园区开发类公司涨幅明显,其他开发类公司跌幅为0.06%,其中领跌的为龙头地产股,从估值的角度看,龙头地产股的PNAV目前折价4%,而一线城市地产股整体折价14%,前期深圳地产股由于资产重组概念轮番上涨,我们认为后续上涨的动力基本释放,我们看好以北京、上海、杭州等城市业务开发为主的地产股。
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