[摘要] 虽然上海近期开盘的项目全线打折促销，且手段翻新，送车、送面积等，但上周(8月2日-8月8日)4个豪宅项目的大幅成交，拉高了上海新房成交均价，创下3个月以来的新高，达到23242元/平方米，已高于新政前的水平。
（来源：中国证券报）虽然上海近期开盘的项目全线打折促销，且手段翻新，送车、送面积等，但上周(8月2日-8月8日)4个豪宅项目的大幅成交，拉高了上海新房成交均价，创下3个月以来的新高，达到23242元/平方米，已高于新政前的水平。
豪宅拉高新房成交均价
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为13.7万平方米，环比前周下跌11%；上海商品住宅成交均价达到了23242元/平方米，环比前周上涨10%。这一均价已高于新政前的水平。
上海上周房价达到短期高点，与新江湾高价楼盘九龙仓玺园大量成交有关。该项目推出185套房源，供给37149平方米，其房型全部为160平方米以上的大户型。该项目成交面积排第二名，成交均价为43776元/平方米。据悉，该地块在2007年出让时有“70/90”限制，而绿城转让给九龙仓之后，开发商销售人员却一口否认这个限制，并且项目后期也不会有小户型推出。从2007年至今，90平方米以下的商品公寓涨幅为81%，而90平方米以上商品公寓涨幅却达到105%，这也是为什么开发商更乐意建造大户型的原因。
即使成交面积排名第三和第四的大华锦绣华城和上海滩大宁城，成交均价也分别为27022元/平方米和24199元/平方米，就连排名第五的铂庭，均价也到达了19272元/平方米，接近2万元。
上周上海商品住宅新增供应面积为9.7万平方米，虽环比前周大跌36%，但中低端公寓依然是新增供应的主力，这也成为了近期楼市有一定程度回暖的迹象。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，从上周上海商品住宅成交均价再次达到近期高点看，投资相对集中的中高价位项目已再次出现抬头迹象。
上半年商品住宅销售降四成
根据上海市统计局8月9日公布的统计数据，今年上半年，上海商品房销售面积为1009.13万平方米，比去年同期下降35.8%。其中，商品住宅销售面积840.51万平方米，同比下降41.8%。
根据上海市统计局数据，今年上半年，上海房地产开发投资845.28亿元，比去年同期增长35.5%，占全社会固定资产投资的38.3%，继续呈现增长态势。
数据显示，上半年上海商品房施工面积9220.41万平方米，比去年同期增长11.4%。其中商品住宅施工面积5969.28万平方米，增长11.6%。商品房新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%。其中商品住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%。
不过，上海上半年商品房竣工面积686.46万平方米，同比下降10.9%。其中商品住宅竣工面积492.25万平方米，同比降11.4%。
（来源：中国证券报）截至8月7日，深圳楼市库存去化速度已经连续10周突破11个月的水平，目前上升至08年楼市惨淡时期的去化速度，由于销售率明显下降，而其他一线城市的库存去化速度近期也在不断放缓，北京的去化速度达到8个月，上海也达到7个月，不过距离08年楼市滞销的水平还有一定的距离。
销售放缓导致库存提升
对比08年深圳的销售和可售面积，我们发现08年深圳的周平均可售面积为541万平米，而今年上半年这一数值为360.8万平米，降幅达33.4%，从周平均成交面积看，08年平均水平为1万平米，今年上半年为6247平米，降幅达37.5%，成交面积的降幅要大于可售面积的降幅，进入“4.17”调整以来，深圳楼市的周均成交面积已经持续处于低位，销售率已经下滑至1.2%的低位，尤其进入6月份以来，库存去化速度放缓的情况更加明显，在6月初曾经达到14个月的新高，虽然之后有所回落，但目前的库存去化速度已经同08年的水平一样，观察其他一线城市的库存去化速度，近期来也都处于持续走高的态势。截至上周北京、广州、上海、杭州的库存去化速度分别为8个月、7个月、7个月和10个月，距离08年的水平空间不大。
事实上，今年以来库存去化的进程还是受销量的影响很大，从几个城市的可售面积看，经历过09年的去库存并没有出现明显的提高，09年底以来新开工面积和推地速度的加快并没有很好的转为可售资源，除了对市场的疑虑，延期施工进程外，另一方面的因素则是09年底至10年初，由于面临政策变革，短期的楼市成交迅速消化了一些新增的可售资源，截止到目前，一线城市平均成交面积整体比年初下降了45%，库存的上升正是前期政策效力的体现。
房价依然盘整一线地产股有动力
从上周部分城市的成交价格看，整体处于回落的状态，一线城市除了深圳价格回调明显外，其余四城市价格变化不大，上 圳一手房均成交价格为1.66万元/平米，环比下降了6%，除此而外，厦门、昆明的整体降幅也很明显，我们认为，目前房价还未处于整体大幅下降的通道，目前房价的下跌更多的是由周边区域的松动所致，而上述城市核心区域的房价并未出现松动，从短期看，房价下行的压力很大，如果从严政策持续并且楼市成交继续低迷，不排除三季度末主要城市的核心地段房价开始明显松动的可能。
上周申万地产股整体涨幅为0.05%，弱于大盘，其中园区开发类公司涨幅明显，其他开发类公司跌幅为0.06%，其中领跌的为龙头地产股，从估值的角度看，龙头地产股的PNAV目前折价4%，而一线城市地产股整体折价14%，前期深圳地产股由于资产重组概念轮番上涨，我们认为后续上涨的动力基本释放，我们看好以北京、上海、杭州等城市业务开发为主的地产股。
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