[摘要] 推盘集中、库存众多，会否使甬城楼市呈现出供大于求的局面？面对大牌房企的陆续入驻，宁波本地中小房企该如何突围？房天下本期《腕儿》栏目特邀迪赛控股集团董事长沙勇先生共同探讨。
编者按：“金九银十”已接近尾声，宁波商品房市场9月成交数据创近三年新高，10月又将有不少新盘入市，势必会带来新一轮供应和成交。另有数据显示，到9月末，市区普通商品住宅库存套数为27648套，库存面积达419．3万方。推盘集中、库存众多，会否使甬城楼市呈现出供大于求的局面？面对大牌房企的陆续入驻，宁波本地中小房企该如何突围？房天下本期《腕儿》栏目特邀迪赛控股集团董事长沙勇先生共同探讨。
迪赛控股集团董事长 沙勇
供需对接成就金九库存会持续走量
今年的金九银十跟去年相比，成交量在上升。供应量的大幅增加、新盘的集中上市使开发商大幅度优惠促销，拉动了需求增长是其原因之一，沙总表示。另一方面的原因是宁波的购房者经过长时间的等待，感觉到房价下行的可能性和空间其实并不大，遇到自己喜欢的在地段、户型、开发商品牌等各方面都比较满意的楼盘，觉得时机到了就会下单，使需求集中释放，成就了今年的金九。
27000多套的供应量、400多万方的库存面积，不禁让人思考会否使甬城楼市呈现出供大于求的局面。沙总认为从目前的数据来看供应量明显在增加，但跟高峰时期的供应量相比也差不多，只不过高峰时期的消化速度比较快，现在的消化速度慢一点。宁波目前的供应量、集中销售的量在这个阶段可能会高一点，但跟其他许多城市相比，宁波的供应量也不算是的，在可以预见的未来一段时间里，商品房会有不错地持续走量。
开发商充分竞争 现阶段购房者可以买到性价比的产品
与往年的“刚需为王”有所不同，今年整个“金九”期间，宁波楼市大面积的改善型房源供应和成交都有上浮趋势。针对这一现象，沙总给出三方面解释。一是：近两年的调控使房价下行，在总价控制的范围之内，由于单价的下行，导致购房者相同的预算可以买更大面积的房子，原来定性为改善型房子的户型需求量有较大的增加；
其次，近两年宁波楼市经过激烈竞争，楼盘品质大幅提高，拉动和刺激了购房者的改善需求；另外，宁波地价回暖速度比房价要快，江东、江北核心区土地的楼板价基本上都在10000元/平以上，土地成本的上升一方面压缩着开发商的利润空间，一方面表现在降低了在核心区开发刚需盘的可能性。
但与此同时，与过去将近7、8年的时间里相比，宁波目前的整个房地产市场竞争是最激烈的、开发商的利润率却是的。这意味着，开发商们要在有限的利润空间里做出性价比的产品来获得竞争力。“对于购房者来说，在这个阶段买房可以买到“对”的、性价比的产品。”沙总建言。
市场能够接受怎样的价格 开发商就怎样定价
“做房产跟做其他的产品没有本质的区别，就是市场需要什么，我们就做什么；市场能够接受什么样的价格，我们就怎样定位。”面对宁波近来很多受购房者关注的楼盘开盘价格基本上都符合购房者的心理预期，甚至比预期还要低的现象，沙总认为这就是市场引导房价回归理性的结果。
房地产公司的命脉是现金流，市场能做多少价格其实是明摆在那里的，当老百姓买不起的时候，定价再高也只能是自说自话，现金流不能回笼公司就丧失了竞争力，国家层面的大的宏观调控趋势也是在慢慢回归市场。
市场调控最主要的方法是两个，一是商品房和经济适用房或者说保障性质的住房“两条腿走路”；第二个就是不断增加供应量，由市场来引导价格。宁波基本上做到了由市场来推动的良性状态。开发商过去有句话叫“人有多大胆，地有多大产”，现在逐渐回归理性，回归到扎扎实实把产品做好。有了成熟的消费者、成熟的开发商，宁波的整个房地产市场也越来越成熟。
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