昨天大部分商品住宅地块已经进行拍卖，结果能用一个字来形容，那就是冷。
第二天出让17宗地块，流拍6宗，仅成交11宗，成交总价29.6亿元，全部底价成交。
两天共出让46宗地块，流拍18宗，仅成交28宗，成交总价175.2亿元，整体溢价率仅0.3％。其中商品住房用地共出让32宗，仅成交15宗，流拍17宗，流拍率达53％，成交总价146.3亿元，成交楼面均价11288元／㎡。安置／租赁住房出让14宗，成交13宗，仅流拍1宗，为陈婆渡安置房地块。1、二批次商品住房用地成交总建面129.6万平，今年土地总建面或创5年内新低。对比批和第二批的集中土拍信息，二批次便是封顶不再，流拍成风。纵观已经经历二批次集中土拍的其他20个城市，除了深圳还维持高热度外，其他城市都是以流拍、底价成交为主，土地市场遇冷几乎是性的，房企的“三道红线”、对房企购地金额来源的高严格以及融资难度的加大，都是造成这次土拍遇冷的原因。其中商品住宅用地共计成交15宗，总建面约129.6万平，据统计，抛开商业商务、幼儿园等配套面积，实际可售的住宅建面约118.6万平，如此低的隐形存量，对于明年的市场会形成较大冲击，新房市场的供应量会维持在低位，例如潘火、姚江新城、贵驷、老江东等板块明年很有可能断供。倘若今年宁波没有第三批土拍，那么今年市六区商品住房用地总成交建面仅536.8万平，创近五年新低。首批次的拿地大鳄绿城、荣安、万科都消失在二批次土拍中，实际上拿地的名企仅雅戈尔一家，杠杆率低、资金规模大的国企央企成为拿地主角。相较于其他城市国企与央企的争斗，宁波第二批土拍的尽头则为国企，28宗成交地块中，有22宗地块被国企（单独或合作）或一级开发商拿下，占比高达79％，未来这些地块有可能会国企自己开发，也有可能会寻找开发商一起合作开发。实际上民企拿地的仅雅戈尔的陈婆渡地块，邻近地铁站和南商，板块内断供已久，无竞争压力。央企也就保利置业和招商有出手，其中保利置业拿下的集士港地块和高新区地块，其中高新区地块的拿地单价和总价分别为23000元／㎡和21.87亿元，成为二批次集中供地中单价和总价之最；招商＆东钱湖投资则拿下的宁波首宗定品质地块，位于招商·三里江印的西侧。整体市场预冷是此次大规模流拍的原因，但是起拍价的上升以及强限价也是流拍的原因之一，再加上长三角范围内的上海、南京、苏州、合肥等均已挂牌三批次土地，对房企的资金有所分流，种种原因产生了宁波大规模流拍的现象。近期广场、南京、苏州等城市都放松了土拍政策，昨天杭州也是预公示了三批次集中地块信息，开始了“勾地”政策，反观宁波，在7月29日便发布了《关于国有建设用地使用权出让试行用地预申请制度的通知》，决定试行国有建设用地使用权出让预申请制度，虽然未在二批次集中供地中出现过该政策，但是接下去如果还有三批次集中供地的话，则极有可能实行该政策。预申请政策：即在地块预公示时，开发商便可以和政府预申请地块的报名资格，可对出让起始价格、开发建设要求等提出意见和建议。缴纳预申请保证金时，其中商服和住宅用地按本宗地出让起始价的10％缴纳，不超过5000万元，这对于当前动辄上亿的保证金来说，可谓诚意满满，而且这样的政策也有利于政府摸排开发商的拿地意向清单，从而减少地块的流拍可能性。综上，宁波的房地产市场是真的降温了，如果这些流拍地块还将在近期推出，大概率将调低起拍价或者调高限价，来提高开发商的利润，这样才会有更多的开发商参与进来。
楼市建业2021-11-04 14:20:46
