[摘要] 2014年房地产私募基金的表现可以用平淡甚至黯淡来形容。一方面是房地产市场行情在过去两年持续调整，冷清的行情让房地产私募基金的热度也降下来,另一方面，资产管理时代，房地产商有更多的平台和创新模式融资，作为房地产商的债权融资通道的私募基金地位重要性自然相对下降。
2014年房地产私募基金的表现可以用平淡甚至黯淡来形容。一方面是房地产市场行情在过去两年持续调整，冷清的行情让房地产私募基金的热度也降下来,另一方面，资产管理时代，房地产商有更多的平台和创新模式融资，作为房地产商的债权融资通道的私募基金地位重要性自然相对下降。
近期，以深圳为代表的一线城市的房产市场回暖，引起关注。这一苗头是否能够成为趋势也已经成为业内探讨的热门，但是不论如何，房地产私募基金在过去两年的分化还将持续，更加注重专业和管理能力也成为共识。
新增基金大幅下滑
根据诺承投资发布的2014人民币房地产基金年度研究报告显示，截至2014年年底，人民币房地产基金市场共有167家管理机构，507只房地产私募基金，总管理资产规模超过4500亿元人民币。但值得注意的是，2014年全年共新增69只房地产基金，披露的总募集规模为974亿人民币，相比较2013年有大幅下滑。
由于前两年住宅地产市场持续震荡调整，导致房地产私募基金格局发生变化，专注于住宅地产的基金持续减少，房地产基金开始寻找新的主题，综合体、商业地产和其他类型诸如物流、工业园等都有所发展。据普洛斯的一位投资基金经理向新金融记者介绍，近两年物流地产基金盛行，一些物流地产基金频频收购地产，一些业内大佬比如万科在寻求转型时也表示向普洛斯学习。普洛斯模式的核心是在全球范围内投资建设物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，来源于物流设施租金与管理费。旗下的地产基金管理部门则负责组织投资者募集资金，收购地产，设立基金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，从而获取基金管理费收入和基金分红。
房地产市场的调整给房地产私募基金带来的另一个变化是增值型和核心型地产基金类型占比，从2013年的13%到目前的超过20%，而机会型地产基金虽然仍然占较大比例，但是募集和管理规模持续下降，这源于房地产私募基金的资金通道作用逐渐被资产管理产品所替代。这一点也可以从基金管理机构的背景构成变化观察到，2014年与房地产商关联的GP大幅减少，独立品牌和金融机构关联的GP实力逐渐增强。债权通道类基金减少的同时，股权和夹层类基金占比上升。
值得注意的是，收购持有类基金涌现。比如，歌斐资产上海写字楼收购基金、高和资本京沪核心商业物业并购基金等等，尤其是后者以租售结合的方式，整合了持有型和出售型基金的优点。
“根据自己的业务能力和项目资源，每个基金对市场的判断其实并不一样，当然现在的房地产基金还是债权融资通道居多，但我们已经开始转向持有型物业，在增值型物业方面也已经比较成熟。越来越多的基金开始进入这两个领域，当然，对有的基金来说，持有型物业目前从价格条件上可能还不太具备，但如果市场条件转好，会慢慢多起来。”高和资本董事总经理陈希对记者表示。
转折是否到来
近日，火爆的深圳楼市成为关注的焦点。据媒体报道，整个5月，开发商在深圳共推出了7138套一手住宅，通宵排队购房、“日光盘”纷纷涌现，出现了量价齐升的状况。
对于房地产基金来说，若这一回暖的苗头能够持续强化，那么对其转型来说将提高非常好的外部条件。然而，这一趋势是否能够延续下去？各方的观点目前并不一致。
在陈希看来，深圳并不是个个案，其实各地都开始回暖，一线城市迹象尤其明显，“从去年四季度开始，这一苗头就开始显现。但是那时候股市比较热，所以市场被压抑了一段时间。如今股市波动加剧，资金开始抽离，另一方面，在过去两三年中被压抑的市场需求，包括刚性需求、改善需求和部分投资需求已经逐步开始释放。无论是商业还是住宅，迹象都比较明显。”陈希认为。
不过，也有分析称，下半年的房地产市场将进入长期调整期，近年来积攒的市场泡沫将继续破裂，市场趋于小幅震动甚至下行，出现大规模上涨的可能性比较小。
但无论房地产市场的行情如何演化，房地产私募基金都开始出现了一些值得期待的变化，尤其是在融资方面。一些新的产品出现，极大地降低了房地产私募基金的投资门槛。陈希在接受采访时介绍，以高和蓝峰大厦作为基础资产，高和针对内部员工及其亲友发行了理财产品。投资门槛分为5万、10万和20万三档；长期限不超过12个月，并且每季度支付。站在互联网+的风口上，近期以京沪核心商业物业作为基础资产，又上线了互联网理财平台。在陈希看来，这将会成为房地产私募基金融资的重要补充渠道。
除了互联网金融，房地产私募基金还在打着创业潮的主意。如一些基金希望在美国流行的“wework”的模式上做一些改进，通过低成本甚至免费的方式，为创业者提供创业的物理空间平台。
房地产私募基金正在告别单一债权通道的时代，迎来多元化格局。
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