[摘要] 从成交、库存和土地供应三方面的情况综合来看，成交增幅较低、库存量大且去化率慢、土地出让行情冷淡的城市，很可能对新政的“耐药性”较强，很难在短期内恢复健康稳健的发展。而成交增幅高、库存消化周期短、土地出让面积少的城市，则可能因为被利好政策“补过头”出现虚火上升。
330新政已经出台近两周，楼市可以用一句话概括：二手房明显上涨，一手房强颜欢笑，开发商“嘴上涨价”。从成交、库存、土地出让这三张“体检单”来看，中国房地产正如一个久病气虚的病人，补药虽多却病去如抽丝。
据监测，2015年3月29日-4月4日，22个主要一二线城市累计住宅成交面积环比前一周上升4.9%。一线城市成交面积环比上升约7.5%，其中广州、北京成交上升，涨幅均近4成；二线代表城市中半数成交量环比上涨，成交总量较前一周小幅上涨4.0%。但到了4.5-4.11这个新政出台第二周，一线城市成交面积却环比下跌了33.2%；二线代表城市的成交面积环比下跌了22.4%。
根据各地房产交易中心数据显示，上海二手房从4.1-4.11日上午10点，共成交约1万套，在去年行情较好时，上海每月成交二手房约2.5万套左右。北京则是在330新政实施后首周，办理个人房屋交易2,154户，环比有所上涨。广州则出现新政首周后二手房网签套数环比上上周涨35%；深圳二手房网签套数环比上周上涨5.5%。
从库存来看，深圳近期一直是四个一线城市中去库存快的城市。截至4月5日，中指监测的19个主要城市库存总量环比继续下降，整体环比下降了0.27%。库存下降的城市中，深圳降幅高，可售面积环比下降3.02%，苏州次之，库存环比下降1.4%；库存上涨的城市中，舟山涨幅大，环比上涨1.54%；其余城市库存变化幅度均未超过1%。
截至2015年4月11日，监测的12个主要代表城市库存总量环比上周下降0.35%。库存下降的城市中，深圳库存降幅大为2.39%，南京、合肥、苏州、温州也有超过1%的下降。厦门、上海、宁波库存有所上涨，其中厦门受大量上市影响，库存涨幅大，为5.79%。
如果按照3月深圳新房成交了4,854套的数据来算，那么截至4月11日深圳的库存消化周期只有六七个月。而北京、上海、广州的库存套数按3月销售套数来算，消化周期都在12-13个月左右。
从土地供应和成交来看，根据中指数据的监测，2015年1-3月，300个城市住宅用地成交面积5,678万平方米，同比减少51%。土地出让金总额为4,068亿，同比减少43%。而地价方面，住宅类用地成交楼面均价为1,849元/平方米，同比上涨3%；土地拍卖的平均溢价率10%，较去年同期下降4个百分点。
不过，一线城市的土地市场中，京沪一季度收金均在300亿以上，广深则各有两月宅地零成交。但即使如此，如上海今年季度土地成交总量182.56公顷，同比下滑37.65%；平均溢价率9.03%，同比下滑38.23%。；二三线城市各项指标也以同比下降为主，出让金均减少四成左右。
按照以往的市场波动来看，土地成交会领先于新批上市面积几个季度。也就是说，由于去年以来土地成交量持续减少，导致今年二季度重点城市供应，可能出现增幅低于今年一季度水平的情况。
从成交、库存和土地供应三方面的情况综合来看，成交增幅较低、库存量大且去化率慢、土地出让行情冷淡的城市，很可能对新政的“耐药性”较强，很难在短期内恢复健康稳健的发展。而成交增幅高、库存消化周期短、土地出让面积少的城市，则可能因为被利好政策“补过头”出现虚火上升。
这当中，深圳应该会成为虚火旺的一个。根据监测，在2015年第13周(3.23-3.29)，深圳是四个一线城市中成交量上涨快的，比2014年同期上涨111.4%。北京、上海、广州的这一数据分布是4.77%，3.45%和-0.11%。
在中指研究院一季度监测中，深圳也是今年回暖快的地区。2015年一季度中指监测的33个主要城市，有17个城市成交面积同比上涨，其中深圳涨幅度大达104%，涨幅居第二位的为杭州，上涨65%，南宁位居第三，同比上涨50%；同比下降的城市中，厦门降幅大63%，南昌次之，同比下降45%。
从上面的数据来看，深圳的库存消化率也是城市中短的。而且深圳目前可供出让用地很少，主要靠旧城改造获得新增经营性用地。
至于二线城市中“耐药性”较强，病去如抽丝的城市，宁波可能是一个例子，它在4.5-4.11期间成交面积环比下滑了33.1%，库存在大多数城市都出现高位下降的趋势线，它仍轻微增长了0.03%至45738套，即使按照3月份它新房成交翻番达到2,579套这个良好的势头，库存消化也需要消化17个月以上。去年宁波出让了293万方的经营用地，成交面积不足2013年的一半。在2015年一季度，宁波只出让了不多的几幅地块，均以接近底价成交。其中金地集团在宁波长丰区拿下的地块，楼面地价为6,630元/平方米，而2013年3月金地在同一地段拿下的另一地块楼面地价为7,220元/平方米。
按照统计，在2005年至2014年期间，新开工面积有105亿平方米，平均一年新开工11亿平方米，十年间销售83亿平方米，此意味着，这十年间，还有剩余22亿平方米未销售。在库存如此庞大的前提下，大部分品牌房企的年去化率只有60%甚至以下。
尽管330新政后，改善需求正在释放，但受益的只有一二线标志性城市；虽然土地供应正在减少，但此前沉淀下来的庞大库存仍在制约发展商的拿地、推货策略。可以判断，二季度即使中国楼市有所回暖，也不会是全面回暖，多只会涌现几个亮点，至于那些放风“随时要涨价”的开发商，很可能也只是“嘴上涨价”。
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