[摘要] 已过而立之年的万科走到了十字路口，黄金时代已去，白银时代到来，“到处逍遥”的王石能否给万科披上“银装素裹”呢？
已过而立之年的万科走到了十字路口，黄金时代已去，白银时代到来，“到处逍遥”的王石能否给万科披上“银装素裹”呢？
3月31日，万科发布了2014年业绩报告，营业收入约1463.88亿元，同比增长8.1%；归属于上市公司股东的净利润约157.46亿元，同比增长4.15%。
地产与金融类公众号《地产金融视界》时间梳理发现，2014年营收和盈利的增长幅度，是万科自2008年以来首次降至个位数。
万科2014年营业收入中98.6%来自房地产业务。但房地产业务的结算毛利率为20.76%，相较于2013年减少1.55个百分点；结算净利率为11.41%，较去年下降0.6个百分点。
对此，万科方面表示，近年来，受市场调整、行业竞争及地价占比日益提升的影响，房地产行业的利润率普遍有所下降。万科总裁郁亮则表示，毛利率对公司并不重要，更重要的是提升股东。
同时，《地产金融视界》注意到，2013年和2014年，万科的存货余额分别约为3311.33亿和3177.26亿元，连续两年超过3000亿元。
不追求规模增长？
郁亮表示，公司已彻底放弃追求规模增长，并强调从来没有订立每年销售目标，未来会专注於业务转型，加快业务创新。但实际情况却与郁亮所言“南辕北辙”。
《地产金融视界》梳理一下，2008年到2014年，万科的合同销售面积分别为557万平方米、663.6万平方米、897.7万平方米、1075.3万平方米、1295.6万平方米、1489.9万平方米和1806.4万平方米；除了2008年下跌9.2%，其余年份分别增长19.1%、35.3%、19.8%、20.5%、15%和21.2%。
2008年到2014年，万科的合同销售额分别为478.7亿、634.2亿、1081.6亿、1215.4亿、1412.3亿、1709.4亿和2151.3亿元，除了2008年下滑8.6%，其余年份分别增长32.5%、70.5%、12.4%、16.2%、21%和25.99%。
与其他部分龙头地产企业相比，万科能连续6年在合同销售面积和合同销售额上保持增长，确实不易；但过去那种达30%以上甚至超过70%的增长已经不见了。
合同销售额与营业收入是有区别的，房地产金融资深评论人黄立冲告诉《地产金融视界》，只有满足一定条件时，比如交房或拿到房产证，合同销售额才能结算确认为营业收入，两者之间存在一定的时间差。
2008年到2014年，万科的营业收入分别约为409.92亿、488.81亿、507.14亿、717.83亿、1031.16亿、1354.19亿和1463.88亿元；分别同比增长15.38%、19.25%、3.75%、41.54%、43.65%、31.33%和8.1%。
2008年到2014年，万科的归属于上市公司股东的净利润分别约为40.33亿、53.3亿、72.83亿、96.25亿、125.51亿、151.19亿和157.46亿元；除了2008年同比下跌16.74%，其余年份分别同比增长32.15%、36.65%、32.15%、30.4%、20.46%和4.15%。
从上述数据可以非常直观地发现，万科的营收和盈利增长速度已经告别高速增长，2014年降至个位数。
对此，万科方面的表述是，房地产行业正由黄金时代转入白银时代，在白银时代，房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。
3月30日，央行、住建部、银监会昨天联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。同时，财政部、国家税务总局联合发布称二手房营业税免征期限由5年降至2年。
但郁亮在万科公布业绩后召开的新闻发布会上表示，房地产市场目前处于白银时代，不会因为政策的出台就会重返黄金时代。
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