万科毛大庆：建立政商关系还得靠实力

中国新闻网  2015-01-23 13:57

[摘要] 在毛大庆看来，面对地价、房价高企的房地产行业现状，结合人口拐点到来、城镇化速度下降与社会总库存增加等问题，无论是行业发展还是万科自身的转型，都需要敏锐的洞察力和判断力，“2015年还是去库存的一年，不是乐观和悲观的问题，这个行业就是要转型了。”

比肌肉的时代过去了

很多人都以为运动只在锻炼肌肉，殊不知运动也能改变心智，当前热门的运动都是与锻炼心智有关的，瑜伽、游泳、自行车、高尔夫等，其中简便易行的就是毛大庆极力推荐的长跑。肌肉块大，并不意味着人的身体就好心智就强，企业亦同理。随着房地产行业的成熟，衡量一个企业是否的标准正在从单纯的看销售额转向更复杂的坐标系上。

毛大庆笑称，“此前大家都在比肌肉”，但他认为对市场的洞察力和对行业的判断力更为重要，尤其是面对当前势在必行的转型趋势。“2015年还是去库存的一年，不是乐观和悲观的问题，这个行业就是要转型了。”对于2015年，毛大庆预测说。

万科转型早就开始，刚刚结束的2014年，万科实现了回款2000亿的目标，步入了向“城市配套服务商”转型的白银时代。北京万科(不含京外项目)全年销售额已突破200亿元，回款突破170亿元，同时继万科社区商业一鸣惊人之后，北京万科在养老产业倾注的心血也在逐步为人所知。

去年10月23日，万科社区化养老服务项目“万科幸福家社区养老中心”正式亮相。万科这种“社区化养老”模式将专业护理型养老机构植根于成熟城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。毛大庆介绍，目前万科已在北京、青岛建立了养老物业试点，“青岛项目签约率已经到了68%，实际入住率将近50%，北京项目实际转签的比例超过40%”。

毛大庆认为，在老龄化日趋严重的背景下，养老产业必须得到更多的重视。作为北京市政协两会港澳台侨顾问，毛大庆准备在今年北京两会提交的涉及养老、社会治理、城市群规划、产业化、科技创新、有机农业等方面的9个提案中，排在位的就是《关于社区医疗与民办养老机构结合的提案》。

从2009年走马上任起，毛大庆在近6年的北京万科总经理任上，带领北京万科打了一场漂亮的翻身仗，并稳居北京市场前三。如今，从今年1月1日起，北京万科总经理由杭州万科原总经理刘肖接任，刘肖也肯定了北京万科开创的长阳模式及在养老等新领域的成绩。

升任万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长的毛大庆，更加注重从战略层面思考万科未来发展，他认为，在未来三五年之内，更多新物业将在房地产行业中派生，而房企也将在这个产业链上寻找各种各样新的增长点。“现在我们搞事业合伙人制，就是鼓励员工创业，一个新的业务我来干，万科入股多少，我自己占比多少，我再拉几个人，变成一个合伙公司，万科就是新业务孵化器。”毛大庆说。

对话

建立政商关系还得靠实力

记者：您今年的一号提案关于养老产业，能否谈下万科在养老产业的心得体会？

毛大庆：北京区域两个纯粹养老项目都很受欢迎，计算运营没问题，但是资产跟做酒店一样尴尬。要靠收老年人的钱，放在开发环境里，轻则20年收回投资都是正常的，所以想要做轻资产连机构都难有接手意愿。北京近在一些地块的规划上有调整，包括平谷等地挂出一些养老性质的地块，我们也在看，但是地块还是公开出让竞价的，是否要举牌？举着价格就高了，怎么接受？现在面临的问题是，我们先去吃螃蟹，未来就有收获的可能。如果不跳进去，等到以后这个产业成熟，我们就没机会了。我们得熬，前面这些年都是投入期。

记者：万科北京区域如何转型？

毛大庆：北京公司转型的发动机就在北京，剩下的城市，某一些方面可以实验，比如说太原、济南可以尝试一些东西，青岛我们在做一些东西，但主要的城市还是要培养，休养生息，未来我们把手上的资产弄得更好一些，北京率先探路转型，这是我们很重要的策略。

记者：近期深圳多家房企房源被锁，使得房企与政府之间的关系成为敏感热点，万科如何处理政商关系？

毛大庆：首先的确需要交朋友，但我们交机构和机构之间的朋友，不是跟哪个人做兄弟。当房地产市场变化或者有问题的时候，我会非常主动提建议，告诉政府可能出现的问题和危险，而且前提是要中立，不能受万科利益的影响。这几年，我向他们提交了二三十个报告，每每出台政策，他们都会请我去给建议，这才能有长期的关系，即使换了负责人，也不会变化。同时，建立政商关系，还得靠你自己的实力。忘掉原来那套搞关系方法，让政府觉得你是一个行业里头公正的人，这是好的政商关系，也是安全的。

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