[摘要] 面对新型城镇化，中国最大的商品住宅开发商万科集团公开了一个“PIE”模型，这会成为万科是否去一个新兴地区投资开发部分决策依据。经过研究多种数据，万科已作出了中长期仍坚持住宅地产主业的决策。
预测库存风险
郁亮介绍，万科目前已经进入60个城市，随着城市化进程，还有很大发展空间。但是，万科内部已开始更谨慎地判断项目投向，以避免库存风险。因此内部针对新一轮城镇化提出将严格执行“PIE”模型。
谭华杰指出，所谓三四线城市库存风险，主要指的是中西部一些省会以下城市，对人口流入的吸引力较弱，甚至处于人口净流出状态，真实需求不足，但近年来开工规模过大，导致可售存货迅速增长，未来需要一个较长的去存货过程。
其中之前房价出现过快速、大幅上涨的城市，还存在跌价风险，个别城市的房价已经出现大幅下跌，比如鄂尔多斯。
“如果这个地方有产业发展、首先有基础设施投资，就有就业人口增加，人口增加之后这个地方房地产市场就有机会，就有稳定的支撑作用。”郁亮说，万科的判断标准是看这个市场有没有泡沫，有没有人口、基础设施、就业、产业支撑。人口净流入是最为关键的因素。
万科内部也对这类三、四线城市的大型商业地产项目提示风险。但这一领域目前有不同看法。媒体报道显示，万科至2012年也在52个城市中获取了约600万平方米商用项目，其中包括18个购物中心项目，面积达到150万平方米。
世联地产数据监测显示，2009年开始的商业地产开发热潮，将在2013年达到一个开业的高峰。中国7大城市的购物中心每年增量数据表明，未来5年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的值均超过1400万平方米。
世联地产商业部总经理宋春生指出，一般而言，商业地产的空置率警戒值在6%左右，但目前北京、上海、广州的空置率在8%以上；而沈阳、天津已经超过15%；其中，恒隆、中粮等知名发展商在沈阳开发的大型购物中心，都出现不同程度的开业难或空置率较高。
过去两三年出现的多个综合体，亦是商业地产泡沫的另一表现。数据显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的“三无”（无人口、无产业、无交通）新城。
住建部亦在关注这一问题。住建部政策研究中心主任秦虹指出，城镇化不是取决于能不能把房子和写字楼、商场盖起来，而是取决于它有没有大量的人流、交通条件的支持，住宅、商业布局是否合理。她对各地方政府是否具备此协调能力持怀疑态度。
秦虹表示，在调研温州等地的基础上，住建部门得出结论，对楼市尤其是住宅的投资投机需求，要长期限制。这也是目前房地产调控仍然限购、限贷的依据。
郁亮说，万科的商业（地产项目）是在拿地的过程中带来的，万科必须将之管理起来，主要是在社区商业（地产项目）上着力。
虽然万科并未公开宣称将转型主攻三四线城市。但郁亮建议，中国要解决城镇化过程中住房问题，建议要有一个部门来统筹协调。制定一个住房目标，然后提供相应的土地计划去完成它，以及落实建设计划和建立合理的保障房分配制度。
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