[摘要] 房地产市场的低迷，调控政策的不确定性，中央政府与地方政府的利益之争，消费者的慌乱……未来，房地产将何去何从，将成为市场关注的焦点。如同对水、电、气实行的惠民定价政策一样，房地产是否也可以实行政府指导价，推行利国利民的福利型的房地产政策。
房地产市场的低迷，调控政策的不确定性，中央政府与地方政府的利益之争，消费者的慌乱……未来，房地产将何去何从，将成为市场关注的焦点。如同对水、电、气实行的惠民定价政策一样，房地产是否也可以实行政府指导价，推行利国利民的福利型的房地产政策。
地产市场中的纠结
7月底，国家再一次对地产调控进行了专项调查。有分析认为，以“限购限贷”为标志的本轮市场调控，此刻又迎来了一个政策变化的“窗口期”。此轮调控是更为严厉，还是进一步要求地方政府改变目前的作为？一方面是中央政府的严厉控制政策，一方面是民众的持币观望，造成了房地产市场的持续低迷。种种争论，质疑与自我立场的各自辩驳，正在构成日渐乱象的房地产市场。
有众多信息表明，房价在环比连跌8个月之后，市场有开始回暖的迹象。“地王”在北京和广州等城市开始重现，房价开始逆转。7月16日，深圳首次启动住房公积金贷款，80万元贷款和低于银行商业贷款的利率。7月23日，南京出台“购房补贴”新政，放宽“321”人才购房限制和松绑公积金贷款的举动……在土地市场和房地产低迷的情况下，影响到了当地的经济发展，也直接影响到了地方的财政收入，因此地方政府一方面表态严守中央政策红线，一方面积极推出打“擦边球”办法，在上级政策压顶和财政困顿之间寻求平衡。
地产的低迷，不仅让地方政府吃不消，更是影响到与地产相关的诸多行业经济的发展。房地产拉动的相关产业链很长，包括建筑、建材、钢铁、煤炭、家电家具、装饰园林等，包括对相关产业链上的实体经济以及金融平台的影响等。2012年由于房地产销售的持续不景气，开发商资金链的持续紧张，房地产新开工以及房地产投资在2012年将处于持续下滑的低迷状态，这将导致相关产业链需求的进一步萎缩，进而直接加大了对GDP的下拽作用。如果成交量下跌的态势，长期持续下去势必拖累经济发展，甚至可能会出现“金融危机+产业危机”的崩盘后果。
房地产市场的低迷，调控政策的不确定性，中央政府与地方政府的利益之争，消费者的慌乱……未来，房地产将何去何从，将成为市场关注的焦点。如同对水、电、气实行的惠民定价政策一样，房地产是否也可以实行政府指导价，推行利国利民的福利型的房地产政策。
调控政策的矛盾
中国正在加快城市化发展进程，到2020年将达57%至60%的水平，同时期的新增城市人口大约3个亿，这意味着还要增添200座至400座100万人口级以上的城市。最近，一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；已购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量大。我国城镇人口有4亿，人均增长10平方米，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰每年需要1亿平方米左右，而我国现在的住房供给每年还不到6000万平方米。所以在今后15~20年，我国的住房建设仍会有持续的发展空间。
同时，随着户籍管理制度的放松，人口迁移将进一步加速，一些大城市会更能吸引人口流入。未来，不仅面临农村人口继续流入大城市，还面临小城镇人口向大城市的流动，比如长三角、珠三角、京津冀、成渝、西安金三角地区，以及武汉、长沙、湘潭、株洲、郑汴洛等中部城市聚集群等地区，这些地区的经济增长也将更稳定更持续，为房地产市场带来的影响也是利好的。
房价的高低与区域集聚度，或级差地租水平有着密切关系。而在当前调控措施下，的不少二、三线城市的房价回落幅度，明显高于一线城市，而一线城市中的郊县房价也不如中心区坚挺。
那些人口净流出或经济负增长的城市，房价应该是要下跌的。未来经济版图中人口分布的消长变化，将会触发近期或今后一段时间房价的区域性结构调整。如果一些地方政府负债率高、企业出现普遍性亏损，就会逼迫人口外流，导致经济增速下滑，那么房价下跌也将难以避免。像鄂尔多斯(600295,股吧)康巴什新区“鬼城”（新房无人居住）现象，还将会重现。因此，目前在我国的房地产调控中，实行“一刀切”的以“限购限贷”为主的房价政策结构，就显得不尽合理了。
房地产市场的低迷，调控政策的不确定性，中央政府与地方政府的利益之争，消费者的慌乱……未来，房地产将何去何从，将成为市场关注的焦点。如同对水、电、气实行的惠民定价政策一样，房地产是否也可以实行政府指导价，推行利国利民的福利型的房地产政策。
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