【前言】2010年的两会已落下帷幕，究竟今年的政策基调如何？“两会”后会不会有严厉的调控措施出台？宁波楼市在“两会”之后，走势如何？就此，宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生先生在两会之后首谈楼市，对于目前扑朔迷离的市场给出了自己的解读。
宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生
举国瞩目的两会已胜利闭幕，而之前国务院总理温家宝在做客人民网、新华网与网友沟通时的公开表态：“从供需平衡的角度，从市场来满足群众多样化的角度，从运用法律和经济的手段管理市场的角度，都需要花费一定的精力和一定的时间。但是我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”，引发了人民及房地产业界对两会后实施的房产新政产生诸多猜想。
但从实际情况来看，自今年一月初“国十一条”颁布后，除了央行累计调高存款准备金率1个点，并三令五申要求商业银行严格执行二套房贷首付四成的规定外，再无新政策出台；而再观宁波本地市场， 2月3日,市建委在出台《关于进一步加强城乡住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》中明确表示： “对在市区首次购买90平方米及以下、90平方米~140平方米的普通住房,分别给予房价总额1%、0.75%的购房补贴。去年实行的一些房产交易税费减免、补贴政策,则全部被取消。”
以上都说明，无论是中央还是地方政府，都对改善型住房需求继续执行了相对宽松的信贷政策，且同时加强抑制投资、投机型资金的入市。不难发现，“既引导合理消费又加强市场监管”已然成为了各级政府今年调控市场的总基调。
因而可以大胆断言，即使两会圆满落幕后，中央政府如再出台调控新政，如试点开征物业税等，其初衷也不是要一竿子打死欣欣向荣的房地产市场，而是在“有保有压”下，实现其理性、平稳的可持续健康发展。“区别对待、灵活执行”，这也从中凸现了国家对于宏观调控政策的运用已愈加成熟，具备了相当的针对性与灵活性。
相对其它商品市场而言，房地产市场的调控要困难得多，究其原因，还是因为其存在以下特性：
一、房地产的投资属性，造成房价波动的无常性
房子，作为安身立命之所，不仅满足了人们最基本的生活需求 同时，其又是一种保值、增值功能的投资金融产品。因此，在西方许多国家的高校，房地产专业是归属于金融系的，而在国内，它却被划分在建筑或土木工程系。
可想而知，正是因为房地产具备这一特性，从而导致它的行情是不能简单地以供求曲线来分析与调整的。因此，当需求集中放量、交易一片火爆时，市场犹如被注入一剂兴奋剂，投资、投机客都亢奋无比，故假性与超前需求均被极度激发出来，从而造成房价暴涨的局面。在世界经济大衰退的2008年，国内房地产市场也难逃一劫，在当年四季度初出现房价直线下滑、成交量已成冰点的状况下，中央及各级地方政府为拉动内需、成功保八，出台了一揽子刺激房地产市场的政策。其中出台的营业税免征年限由五年变为两年的政策，就透露出一个讯息：国家需要投资客入市以活跃市场。确实，在多项利好政策的共同作用下，2009年房地产销售面积同比增长42.1%，达到9.37亿平方米，可见，房产消费对整个国民经济增长的拉动作用是非常明显的。
但是，去年个别城市和地区房价涨幅过快也产生了一定的负面影响，因此，国家及时又做出了“营业税免征年限由两年恢复至五年”决定，这意味着政府要“赶走”一批投机、投资者，从而减少市场需求总量，起到稳定房价的作用。从这一点来看，中央政府已将具有“针对性与灵活性”的调控艺术发挥得淋漓尽致。
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