综述——补偿型回暖能否持续？
自从去年四季度以来的数据越来越好看了，单周的成交量新高一次次被刷新，即使是涵盖了春节的2月份，数据也颇为好看，于是乎，回暖的声音不绝于耳。
记得曾经有过一次讨论，是关于回暖的，列了很多的指标，不过大家对于是否回暖的态势依然是看重未来的一段时间的走势，对于1-2月份的压制性爆发消费依然保持谨慎乐观的态度。
的确如此，能够连续四个月以上保持较高的成交量，足以说明楼市已经回暖，但与此同时，我们也需要清醒地认识到楼市回暖的本质。我们将之定性为补偿型回暖，能否持续值得怀疑。所谓补偿型回暖，是指由于自2007年下半年到2008年下半年这一年多的时间内，大量的刚性需求——包括首次置业和改善型需求——被高房价及楼市的不确定性所压抑。按照正常的需求，宁波一年的一手楼销量应该在14000-15000套之间，而因为观望导致在过去的一年中至少有2000-3000套的的需求被拖延。随着等待带来的焦虑的增加、救市政策带来的实惠的增加、部分区域楼盘价格下降幅度的增加，这一部分需求猛然释放出来。其中，尤其是改善型需求的入市，在推动楼市回暖的作用更为明显，这一点可以从大户型楼盘的热销得到印证。如江南一品二期、BOBO城、锦绣东城、盛世天城二期等。
然而，楼市持续回暖条件尚不成熟。我们可以关注以下两组数据：一是从楼市本身来看，成交量与成交价格的背离：成交量陡增，成交价格却反弹乏力。这说明市场对房价还是有抵触情绪，如果一旦开发商提价，改善型需求“怕涨也怕跌”心态导致其退出市场观望的可行性非常大。二是从宏观经济来看，信贷增长量与经济增长的背离，2008年11月至2009年3月，国内商业银行信贷投放高速增长，已 过2006至2007年全年的信贷增长，但在信贷增长的同时经济却没有大的起色，这是一个危险的信号。特别值得关注的是出口情况，1-2月份下降了23.1%，而2009年头两个月宁波口岸累计实现进出口贸易132.6亿美元，其中进口41亿美元，出口91.6亿美元，同比分别下降51.6％和21％；对于宁波这个外向型经济来说，出口的下降将直接倒逼宁波的工业、物流两大支柱产业，影响到宁波经济的增长。
所以，无论是从宁波楼市本身的格局来看还是从宏观经济来看，宁波楼市的回暖持续性仍待观察。
2009年3月市场总体特征
2009年3月宁波房地产市场的总体状况是，商品住宅成交量受压制客户，尤其是改善型客户的推动下，配合首次置业项目的利好驱动，创下成交量新高。
1、一级市场
3月份共有4幅地块挂牌（不含工业地块），主要为商服用地，集中在鄞州区，并将在2009年4月份出让，总占地面积达5.18万平方米，其中，鄞州新城区黄泥桥村安置C地块为保障性住房小区，鄞州区下应街道顾家村6号地块则为商务办公用地，东钱湖也在下个月推出湖滨路一号地块，用途为居住餐饮。
3月份仅有1幅地块成功出让，海曙欧尚的开发商宁波颐莫尚置业有限公司以480万/亩的底价竞得了新星商业2#地块，总建筑面积超过10万平方米，除了欧尚超市外，附属的商业也可能被较大规模的引入，最终形成海曙次中心商业圈。
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