象山市场和宁波有种相反的感觉，在宁波市场火热时，象山市场冷淡，而在宁波遭遇重调控后，市场横盘时，象山的热度在持续上升中，地价更是连创新高！
6月18日，华厦经过86轮的竞价，最终以6895元／㎡＋6800㎡投报面积拿下丹南路南侧、白鹤路两侧地块，住宅实际地价约8600元／㎡，打破18年的荣安地王价格，成为象山新地王。
8月10日，浩宇经过137轮的竞价，最终以8707元／㎡＋700㎡投报面积拿下丹南路南、西谷路西地块，时隔不到2个月，象山地王再度易主。
同样今天象山也将迎来一宗土拍，紧邻象山县政府，地段非常优异，容积率仅1.2，且起拍价达到了7313元／㎡，创象山起拍价新高，限价更是高达9499元／㎡。
但是昨天余姚土拍流拍，宁海在前不久也发生过流拍的现象，市场已经发生了微妙的变化，那么今天这宗地块的地价是会再创新高还是会寥寥结束呢？
我们先来看下最终结果：
仅2轮，中瑞恒基以7330元／㎡的楼面价，溢价率0.2％，总价4.28亿元，拿下该地块！
此次土拍2轮结束确实有点出乎意料，但细想又在情理之中，象山的市场热度相较于其他几个区县并不高，且无论是经济上还是人口上，都是宁波各区县排名最后几位。
而且今天的土地起拍价便已经创下老城的地价新高，较华鸿的拿地价已经上升2000元／㎡，地价其实已经非常高了。
但是对比近期成交的两宗万达旁地块来看，地段老城比万达旁优异，但是地价却还是万达旁高，所以今天老城地块的成交地价还是比较低的，这也进一步说明开发商对象山的预期也在降低，市场已经进入微妙期。
东塘山路和东澄河路交叉口东南角地块，位于东塘山路和东澄河路交叉口东南角区域。出让面积48612平方米，容积率1.2，总建面5.8万平，规划为城镇住宅用地，起始总价为4.27亿元，起始价约7313元／㎡，住宅限高20米，也就是该地块未来很有可能会打造洋房＋别墅的产品。1、出让设定上限价格，上限价格为55358万元（9499元／㎡）。达到报价，转入投报无偿移交配建保障性住房面积。地块所在区域功能定位为象山主城区重要组成部分，城市政治中心和传统特色商业街区，集文化展示、自然山水于一体的城市宜居地。规划形成“一带、两轴、两心、四片”的空间结构。
“一带”：即山麓文化景观带；
“两轴”：即南北向的休闲文化发展轴和沿西街-东街的传统特色商业发展轴；
“两心”：即以县政府为核心的行政中心；以西街-东街-南街为轴线的传统商业中心；
“四片”：即四个生活片区，分别为城西路以西的彭姥门户区；城西路以东、南街-东澄河路以西的西街传统生活区；南街-东澄河路以东、东塘山路以西的东街传统生活区；东塘山路以东的景观生活区。
（效果图）
象山老城经过多年的拆迁，形成非常多的空地，未来城市界面将会得到焕新，注入更多的活力。交通上，周边有天安路和东谷路等多条主干道，可快速通达丹城主要区域，往西可上象山互通，可快速到达宁波城区。商业上，周边商业林立，人民广场、天安壹街区商业广场、商业街等等，可满足基本生活需求，地块南侧宝龙还将打造宝龙天地。教育上，2公里内教育资源非常丰富，象山县外国语学校、丹城第二小学、丹城第二中学、第三小学、象山中学、象山文峰学校等等。医疗上，2公里内拥有象山县人民医院、象山妇幼保健院等。此外，周边还有象山县体育中心、丹城公园、东谷湖健康主题公园等等，都是休闲娱乐的好去处。周边当前有两个项目在售，分别是宝龙东望和华鸿·鸿程璟麟府，去化情况优异。宝龙东望共计推出774套，已售677套，备案率达87％，当前主力在售的是建面105-125平的六层洋房，备案均价14783元／㎡在售的还有建面199平的联排。华鸿·鸿程璟麟府于8月2日首开，推出建面99-124㎡的毛坯洋房和建面224㎡的联排产品，开盘短短2，便劲销9成，当前共计推出299套房源，已经备案239套，其中洋房备案均价15974元／㎡。二手房上，周边无次新小区，老小区文峰小区的二手挂牌报价12000-14000元／㎡左右。2020年5月，宝龙分别以5073元／㎡和3685元／㎡的楼面价拿下老城地块，打造为在售的宝龙东望。2020年12月，华鸿经过46轮的竞价，最终以5307元／㎡的楼面价，溢价率14％拿下老城地块，打造为在售的鸿程璟麟府。2021年2月，华厦分别以4608元／㎡和4707元／㎡的楼面价拿下丹城地块。从老城的土拍情况来看，历来热度都不是太高，此次起价又如此之高，所以低溢价成交也在情理之中。
楼市君之2021-08-17 12:41:06
