银行“两道红线”，房企“三道红线”，股指大跌，反垄断，整顿教育，三孩，今年一系列调控、民生、社会变革政策，层出不穷，应接不暇，有点喘不气来。
前天，又有重磅消息传来，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40％（包括房企在公开市场拿地、收并购方式获地的支出），在即将开始的二批次集中供地前，透出一丝凉意。
无论怎么变革，城市的奋勇向前不会停下脚步。
也是前天，7月26日，市政府同意印发《宁波市城乡建设发展“十四五”规划》，主要涵盖了宁波的整体发展定位、重点功能板块、城市交通三方面。
到2025年的发展目标：全面构建智慧建设、优质人居、绿色安全的住房城乡建设高质量发展模式，全市常住人口城镇化率达到85％，基本形成基础设施更加高效、人居环境更具品质、住房体系更加完善、建筑产业更加优质、建设管理更加智慧的城乡一体化新局面，当好城乡深度融合、区域协调发展的模范生，充分展示现代化滨海大都市形象。
解读：2020年城镇化率为75％，按照七普人口来计算，城镇人口约705万，2025年宁波规划为千万级人口，按照千万常住人口以及85％的城镇化率来计算，城镇人口将达850万，也就是说十四五期间城镇人口将要增加145万人。
重点发展板块：优化中心城区空间布局。实施“东揽西拓南融北强中优”区域协调发展战略，加快推进庄桥机场搬迁，加强主城区与外围组团统筹联动。增强泛三江口、东部新城、鄞州南部、镇海新城等核心板块发展活力，打造城市功能核心区高品质形象窗口。精品建设鄞州中部、空铁新城、姚江新城、创智钱湖、北仑滨江、奉化宁南等重点板块，推进基础设施高效化建设，增强引领和带动作用。推动江北慈城、北仑凤凰城、大嵩—梅山湾等外围组团集约特色发展，高起点谋划宁波湾区域发展，加快配套完善、功能提升和人口集聚。
增强四大核心板块发展活力
部分原文1：优化中心城区空间布局。实施“东揽西拓南融北强中优”区域协调发展战略，加快推进庄桥机场搬迁，加强主城区与外围组团统筹联动。
解读：加快推进庄桥机场搬迁已经多次出现在各类文件中，但这是阐述中心思想后，句就是加速推进机场搬迁，可见庄桥机场的搬迁已经刻不容缓，城市急需得到向北的发展。
部分原文2：增强泛三江口、东部新城、鄞州南部、镇海新城等核心板块发展活力，打造城市功能核心区高品质形象窗口。
解读：镇海新城首次被纳入核心板块，镇海新城通过十多年的规划发展建设，其实已经初具规模，南片庄市开发较早，开发饱和度较高，今年又有科创大走廊甬江实验室的重磅加持，庄市还将焕发新的生命力。
镇海新城潜力的还是北片区，也就是骆驼和贵驷板块，镇海区府以及CBD已落成，镇海大道以东的新材料科技城强势崛起，未来还有3号线二期以及7号线双地铁规划加持，镇海新城以北的澥浦以及九龙湖等片区作为延伸发展的腹地，镇海新城作为宁波北的强势地位，是有资格被纳入到城市核心板块的。
精品建设六大板块
部分原文3：精品建设鄞州中部、空铁新城、姚江新城、创智钱湖、北仑滨江、奉化宁南等重点板块，推进基础设施高效化建设，增强引领和带动作用。
文件中，对于这些板块的范围和功能都有详细的介绍，我们便分开来详细解读。
鄞州中部：总面积28平方公里，北至兴宁路，南至嵩江路、富强路，西起奉化江，东接东外环。
加快形成“两横六纵”（兴宁路、南环快速路、天童路、中兴路、福明路、海晏路、盛莫路、广德湖路）的城市主干道。
打造青年人才汇聚的活力城区、创新转化应用的生活实验室和具有魅力场景体验的生态纽带。
解读：从范围来看，鄞州中部板块是狭长型，几乎割裂了老江东和鄞州之间的联系，横跨了钟公庙街道、仇毕、潘火和邱隘多个板块。
仇毕、潘火和邱隘已经有大量的拆迁或待拆迁，但是受制于拥有大量的工厂及高架、高速，发展较为缓慢，属于块状化，零散开发，缺少大一统的开发规划，十四五期间或将加强这些板块之间的联系，且拥有大量的净地，城市建面也将得到焕新。
这个板块主要发展区域是仇毕和前殷轨道发展板块，未来还会往东延伸到邱隘，从此以后，鄞州中部将会从分散走向整体，从割裂带走向集中带，作为大鄞州的南北统筹，鄞州中部的价值会日益重要。
空铁新城：包括临空核心片区和集士港片区，其中临空核心区总面积30平方公里，北至鄞县大道、南接山海高速。
加快形成“一高三快八主”（绕城高速、秋实路、机场路、鄞州大道、联丰路、布政东路、鄞县大道、广泽路、集古路、聚才路、阳光南路、薛家路）的交通网络。
打造成现代化区域综合交通枢纽、国际物流和贸易中心。集市港片积极引进高端创新资源，建设一批高端商务楼宇和居住社区，推进高品质公共服务设施建设，构筑高品质城市空间，成为宁波西部城区新增长极。
解读：空铁新城在近几年文件中反复提及，作为城西发展轴的重要一环，凭借机场和宁波西站（规划中），该片区的未来前景优异，原来的临空经济区已经被空铁新城全面覆盖。
姚江新城：总面积28平方公里，东起机场高架、北邻北环高架、南至中山西路、西至大西坝河-官山河。加快形成“四快七主”（广元大道、北环西路、机场路、余北快速路、长阳路、云飞路、邵渡路、江北大道-通宁路、金山路、洪塘中路、洪大路）的交通网络。打造成以新经济、文化、生态功能为主导的城市新客厅。解读：姚江新城的范围终于明确，将由江北和海曙共同打造，“城市新客厅”这一首位度极高的定位，加冕给了姚江新城，新经济虽然没有展开，但我们猜想是科技、5G、数字经济等，宁波大力发展的新兴经济都将落户在此。创智钱湖：总面积13平方公里，西以绕城高速、甬莞高速为界、北至东钱湖大道、南至东坑山边界。加快形成“一高一快九主”（绕城高速、鄞州大道—福庆路东钱湖段、镇岚北路、会展大道、钱湖大道、天池路、莫枝北路、鄞县大道、白石北路、白石南路、兴凯路）的交通网络。打造国际研发机构集聚的智力之湖、年轻人才荟萃的活力之湖、新兴产业星罗棋布的动力之湖。解读：东钱湖在今年首次纳入限购圈内，未来所有的功能定位都是带都市感的，而不再仅限于会议、旅游等功能，还将加强数字经济、高新经济等等。北仑滨江：总面积8平方公里，北至宁镇线、南接江南公路、西临绕城高速、东至骆亚线。加快形成“一高一快四主”（绕城高速、镇浦路、陈山西路、隧道北路、小浃江路、江南路）的交通网络。打造城市文化地标，建设北仑滨江核心区贸易中心，打造成青年创新活力、数字经济实力、江南水乡魅力的未来理想之城。解读：以甬江为中轴，横跨甬江两岸，小港的南岸，今年的拆迁、商业、商务、住宅开发同步启动，奥克斯的商务楼，龙湖的第三座天街，以及2条地铁线的规划和新建，地理位置优异再加上板块房价较低，吸引众多年轻人创业、落户。作为甬江科创大走廊的重要组成部分，今年会是滨江新城南片区是重要起势之年。加快形成“二高一快七主”（甬金高速、甬台温高速、机场路快速路、鄞城大道、新建路、恒兴路、儒江路、顺浦路、计然北路、汇城北路）的交通网络。以宁波轨道交通3号线奉化段延伸形成创新主轴，以“TOD”为开发建设理念，由北向南联结五大科创平台和多个专业创新节点，构建“一轴五城多点”的大格局，打造成产城融合示范创新新城、高端医养健康城。解读：五大科创平台为生命科学城、中交智慧城、智能制造城、茗山科技城、滨海低碳城。宁南新城是宁波南部新城的中心，再次明确了其是宁波产城融合示范区的标杆，作为奉化融入宁波的桥头堡，且基本上都为净地，开发难度较小，医院、学校、综合体、创业园区等在未来几年的纷纷落成，宁南新城将进入又一拨红利期。推动三大外围组团集约特色发展，高起点谋划宁波湾发展
部分原文四：推动江北慈城、北仑凤凰城、大嵩—梅山湾等外围组团集约特色发展，高起点谋划宁波湾区域发展，加快配套完善、功能提升和人口集聚。江北慈城：总面积14平方公里，南以沈海高速为界、东至绕城高速、北接甬余线。加快形成“二快五主”（余北快速路、北环西路、慈水西街-慈水东街、慈南路、慈浦路、慈孝南路、狮子山路）的交通网络。以轨道站点为TOD引导的城镇综合开发，加强慈城老城的历史风貌保护与提升，推进慈城老城与大运河沿线的保护与公共性发展，打造成都市新居住区、美丽城镇样板区。解读：慈城新城纳入主城核心区还为时尚早，作为外围组团，极具特色的活力小镇，就十四五期间，把它作为具有外围组团集约特色发展还是比较实际的。未来随着世茂TOD综合体的开发，以及周边商业商务地块的运营，慈城新城的都市感会越来越浓。北仑凤凰城：总面积10平方公里，东至第二通道，南至穿山疏港高速、西至太河路、北至明州路。着力发展总部经济、工业互联网、5G＋、数字经济等新兴产业，建设以自贸区为依托的港产城人融合发展的示范区，打造青年理想之城。解读：北仑凤凰城板块内的二手房价，就是因为凤凰城紧密依托北仑最的城市资源，区政府、富邦广场、人民医院、轨道交通等都聚集在此。按照北仑的经济总量和消费活力，未来若能加持工业互联网、5G＋和数字经济的话，凤凰城将会再次腾飞。大嵩-梅山湾：大嵩片区面积30平方公里，包含鄞州经济开发区及谋划中的蓝湾新城（滨海新城），重点是启动建设象山湾疏港高速和滨海高速，谋划建设蓝湾新城，吸纳高端资源要素。梅山湾片区面积20平方公里，北起沿海中线、西临太河南路、东至梅山大道，加快形成“一高一快七主”（六横高速、沿海中线、春晓大道、盐田大道、迎潮路、梅山大道、问津路、七星路、港城路）的交通网络，打造成以生活居住为主城市综合区。宁波湾区域：总面积383平方公里，立足“康养旅居城、运动大景区”的建设定位，重点推进“欢乐滨海”运动休闲文旅小镇、“时光宁波”主题乐园、宁波湾国际健康中心等项目建设，建设成体育旅游示范区和长三角滨海旅游目的地。解读：规划范围非常广，且沿海分布，目前的配套基本都在规划或在建中，而且周期会较长，但是宁波要拥江揽湖滨海，作为滨海城市，宁波湾的前景还是不可忽视的。以上是上篇，下一期我们将重点解读十四五城乡建设规划的城市道路交通方面，亮点颇多，敬请期待。
楼市建业2021-07-29 11:20:52
