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杭州湾还有没有未来?

楼市君之 2021-06-11 06:41:07

新区、新城,永远是一个城市发展的最大潜力股。xx新城是宁波城市发展的新空间,xx新区是宁波城市扩张的必由之路这样的说法屡见不鲜。

历史证明,任何一个新区,从规划到落成,基本都是从争议和质疑声中走来,包括东部新城。当然东部新城目前的发展面貌已经完全压制了争议声。论及宁波目前的各个新区,争议最大、质疑声最多的无疑就是杭州湾新区

有人认为毕竟是国家级战略,规划能级在宁波数一数二,发展假以时日,未来可期;有人认为是纸上谈兵,杭州湾新区远离宁波主城区,甚至距离余姚慈溪主城也有很远的距离,不过是个卖房子的噱头,就是座鬼城。

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杭州湾的发展晋级之路

2010年之前,杭州湾地区只是一片荒野滩涂,荒芜人烟,0工业基础。那么如今经过了整整11年的发展历程之后,杭州湾到底还有没有前途?先来回顾一下发展晋级之路。

●2009.11浙江省委省政府、宁波市委市政府作出了加快开发建设宁波杭州湾新区的战略决策;

●2010.2宁波杭州湾新区开发建设管理委员会正式挂牌成立;

●2010.9浙江省人民政府正式印发《浙江省产业集聚区发展总体规划》,宁波杭州湾产业集聚区列入全省14个产业集聚区之一;

●2011.2国务院正式批复《浙江海洋经济发展示范区规划》,宁波杭州湾新区列入浙江省九大海洋经济集聚区之一;

●2014.2宁波杭州湾新区升格为国家级经济技术开发区;

●2016.9获批国家级产城融合示范区;

●2018.6《长三角地区一体化发展三年行动计划(2018-2020年)》明确提出要规划建设宁波杭州湾新区浙沪合作示范区;

……

目前的杭州湾新区规划陆域面积356平方公里,海域面积350平方公里,是前湾新区组成区、国家级产城融合示范区、沪甬合作示范区、浙沪合作示范区、环杭州湾大湾区高水平示范区,浙江省制造业高质量发展示范园区,也是“一带一路”、长江经济带、长江三角洲区域一体化三大国家战略叠加的交汇点。

为什么杭州湾的头衔会越来越多,为什么政府和国家如此重视杭州湾新区?

其地理位置得天独厚。居于上海市、宁波市、杭州市、苏州市的几何中心,是沪杭甬经济圈的一个中心区,是宁波市接轨上海、融入长三角的门户地区,也是中国长三角经济圈中最具发展潜力的战略要地

图片来源杭州湾新区价值白皮书

由于其地理位置的特殊性,对于交通的通达性和效率有着更高的要求。除了杭州湾跨海大桥之外,还有全世界最长跨海高铁大桥——沪甬跨海大通道(在建)中国第一条超级高速公路——杭绍甬智慧高速(在建)沪嘉甬铁路(在建)、以及宁波到慈溪等多条城际铁路(规划),未来杭州湾将纳入上海、杭州1小时交通圈

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能量积蓄的5年

依托于多层级的政策支持和优越的地理空间位置,杭州湾的发展地基已经夯实。在此之上,一个区域的发展动力,需要经济基础、人口密度、产业集聚、名企名校等多维度的协调发展。

从实打实的数据来看,杭州湾的GDP、人口、工业总产值、财政总收入、规上工业企业总数、生活配套等等都已有了非常大的发展跨越。

GDP

2020年杭州湾新区GDP约680.2亿元,按可比价格,同比增6.8%,增速继续保持全市第一。680亿的数据与奉化区几乎持平,但人口却只有奉化的58%,经济活力强劲。奉化主城目前的房价已突破2万,杭州湾的未来又会是多少?

按照发展趋势和目标,2025年人均GDP将力争达22万元左右,GDP目标约1760亿元;2035年人均GDP力争达30万元左右,目标约3750亿元。杭州湾的经济实力已经处于高速发展阶段,并且在不断向新。

产业

2020年杭州湾规上工业总产值1697.6亿元,同比增长3.4%。地区生产总值、规上工业总产值、财政总收入年均增速分别为23.9%、18.5%、29.2%,是长三角经济发展速度最快的区域之一。
从产业高度来看,杭州湾已经引进了26家世界500强企业,共45个项目,总投资超1600亿元。吉利、大众、联合利华、联想、博世、软银、上汽、首钢、方太等国内外龙头企业,中科院宁波材料所杭州湾研究院、复旦大学宁波研究院等研发平台,共同形成了高端产业集群,带来了充沛的发展活力和创新动能,并引入了6.6万余人才,高层次人才达6000余名。

人口

截止2020年,杭州湾新区常住人口约32余万人。虽然相较于余姚、慈溪,还有不小的差距,但不可否认的是,4年时间,约10万人,近43%的增长率,已经是比较可观的,随着人口基数越来越大,如果能继续保持这样的高增长,人口目标实现将超额或是超前完成。

按照发展目标进度,至2025年规划总人口为80万人;至2035年规划总人口125万人,这意味着会催生大量的购房需求,对于各项配套的需求也同样会不断增加。

配套

对于居住体验而言,商业、教育、医疗三板斧都必不可少。这三项没有发展完善之前,入住率、宜居性都是空谈,前期杭州湾的被人最为人诟病的问题也在于此。

宁波前湾上海世界外国语学校示意图

如今论商业,有世纪金源购物中心、利时广奥特莱斯(规划)、海泉湾运动休闲购物Mall(在建);

论医疗,有宁波单体投资额高的医院、余慈+前湾地区唯一的三甲医院——宁波市杭州湾医院

论教育,宁波前湾上海世界外国语学校计划明年就将开学,还有海韵小学、世纪城实验小学、滨海小学、宁波科学中学等满足就学需求;

包括宁波杭州湾国家湿地公园、海天一洲、方特东方神画、海皮岛乐园和在建的熊出没小镇提供的文旅配套的升维,这样的密集度在宁波其他区域几乎是没有的,杭州湾的宜居性已经越来越显著。

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杭州湾市场趋势

前文已经讲到,杭州湾人口的增加、产业的聚集,必然会催生置业需求,但是分析近几年的房地产数据,土地和新房的供应不升反降
一边是不断攀升的人口释放的大量需求,一边是供应端减量的收紧,意味着杭州湾后市的供给结构将会发生变化。

土地

近期没有去过杭州湾的人,多数还停留在海量供应的思维,其实早已不同往日。2020年杭州湾一共成交6宗土地,成交占地面积58万平,较19年下降72%,总建面127万平,下降71%,总价46亿元,下降53%,地价3637元/平,上涨63%。

可以感觉到,土地供应量在明显下降21年目前为止还未有宅地出让。此次杭州湾也和市六区一样,为土地集中出让,我们在感叹宁波区核心地少,杭州湾其实更少2021计划出让5宗涉宅用地,占地面积约42.5万㎡,同比去年预计至少下降27%。

前几年由于当时的人口增速弱于开发速度,真实需求远不及供应量,产生了不小的存量堆积。如今土地供应量的连年下降,有利于缓解杭州湾库存压力。截止5.31,杭州湾的显性库存74.1万平(6566套),与去年年底相比已经降24%。

成交

2021年1-5月,杭州湾仅供应18万方供应端明显放缓,创四年来新低。由于供应量的下降,导致成交量也明显下降。虽然42万平的成交低于去年同期,但仍然是供应量的2.3倍,存量下降明显

成交均价14040元/㎡,则同比去年同期上升7.6%。仅从同比数据看,杭州湾的房价涨幅可能不算突出,但与余姚、慈溪横向对比,杭州湾的价格优势已经越来越明显。

2017年,杭州湾均价约10520元/㎡,余姚主城约11995元/㎡,慈溪主城约13221元/㎡,差距较小。

而今年,余姚和慈溪开年土拍破纪录,两地的土拍价格都已超16000元/㎡,余姚主城的春澜璟园、慈溪主城的碧桂园云顶价格都逼近3w,杭州湾3千+的地价和14000+的均价与余慈两地的价差越拉越大,未来成交的量价发展空间很大

作为反映市场底色、需求支撑力的风向标之一,杭州湾的二手成交量近几个月都非常活跃,整体市场空间相对乐观

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杭州湾还有没有未来

从战略地位来讲,杭州湾并非只是宁波的一个新区,而是长三角一体化建设的重要一环。作为一个相对独立的节点,在轨道交通、跨海大桥等要道的加持下,会产生巨大的辐射力

目前很多人所认为的“远”和“偏”,都是建立在以宁波为原点的基础上。都是如果转换一下视角,就会发现,杭州湾的定位原本就不只是针对宁波主城。其并非一个宁波北部的孤岛新区,不完全仰赖于宁波的资源和人口导入,而是拥有独立发展能力的高能级新区,沪、杭、嘉、甬各地对杭州湾都有溢出效应。

杭州湾当下的各项发展都在持续稳定地向上,从海量供应、大批投资客涌入,到供应端收紧和产业、人口的不断增加,杭州湾的供给结构已经迎来了新的变化,正处于爆发期前沿,将从投资跑量的“量变”向品质自住的“质变”转型阶段。32万+的常住人口、6.6万余人才、6000多高层次人才,要让他们扎根在杭州湾,必然需要满足他们的改善型住宅需求。可以预见,属于杭州湾的全新时代很快就会到来!

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