先来看一组数据！
今年3月1日至4月6日，市六区新增商品房供应10234套；3月开盘实际开盘和加推共计19个项目（其中圈内11个，圈外8个），根据昨日地产新观察统计，上周去化率82％；截止4月6日，网签备案8359套，同比去年的月均备案5615套，上涨49％。昨日，奥克斯·江来上府无房房源不出意外的日光，剩余房源的一扫而光也只是时间问题，倒挂盘还是那么的一如既往。当然，房住不炒的力量也在强化，各地楼市调控风声鹤唳，即将到来被寄予厚望、用来抑制地价快速上涨的宁波版土地两集中细则等等。这些未来肯定会有专题分析的，今天先不论这些，房价是实实在在的涨了，那么，一年来宁波市六区同比去年的房价水平，到底涨幅如何呢？
写在前面：这部分对消化本文相当重要！
今年3月同比去年的成交均价，其市场、背景、政策诸多不同！
1、去年3月在售楼盘都不限房价，当时采用的是核价制度，没有全装修标准；而现在则是双限政策，备案价是限定的，只包含基础装修价，不含升级装修。
2、政策不同，自然市场不同，当时一二手倒挂远没有今日之甚，所以，一年房价之比，其实就是新老政策交接下，裹挟着房价上涨、而政府又严格限价下的多重叠加结果。
3、由于限签的持续存在，本文所述的网签备案价格相比实际成交日期是滞后的。
4、另外，除奉化等圈外供应、成交量较大外，圈内各板块基本处于零散供应，有些比如鄞州中心区几乎处于断供状态，所以，一两个项目的网签备案价，就基本代言了板块的商品房价水平，甚至还会出现房价下降的结果，所以，本文旨在分析一年来，各大板块的商品房价浮动水平，注意，不含二手房，不能代表板块的真实市场价值，重点在于，为预测一年后的房价涨幅，提供参考依据。
先看整体：
3月份，市六区住宅市场成交套数为7072套，成交参考均价为27561元／㎡，同比去年的23275元／㎡上升18％。
（市六区2021年3月同比去年房价图）
果不出其然，奉化领涨宁波，宁南新城“三不限”不限购、不限价、不限售，和奉化主城区齐头并进，地价飙升，自然夺得头魁。
鄞州次之，主城区的房价制高点，自然领跑圈内；
海曙、北仑就是上文所述的政策和市场供应成交的双重结果，价格下降，不是实际市场反应。
从前后两年3月份的备案来看，圈内共计11个板块月成交均价上升，2个板块下降。
其中，镇海庄市首当其冲，上涨25.6％，主要是因为镇海庄市作为市六区板块断供的代表，其崇文花园以24213元／㎡的3月备案均价，涨幅圈内。
其他位于圈内涨幅非常明显的，还有江北湾头、海曙石碶，其上涨幅度分别为18％、15.1％，领跑圈内涨幅榜单。湾头及石碶板块的飙涨主要由于华润·星湖湾（3月备案均价：38522元／㎡）及雅戈尔·江上（3月备案均价：35319元／㎡）等单盘的发力，促成了板块成交均价的上扬。
圈外，共计12个板块月成交均价上浮，4个板块月成交均价下降。
2020年涨幅的是奉化溪口上涨幅度为57.7％，列居板块之首，其次是萧王庙，上涨幅度为29.3％，主要由于该两大板块是宁波市六区别墅及低密产品的供应主阵地，加之产品集中供应，拉高了板块月成交均价。
2020年的奉化岳林、方桥及江口等板块可以说是大红大紫，特别是疫情缓解后，楼市地价节节攀升，时至今日，地价已达17000元／㎡，房价均已过20000元／㎡。
鄞州陈婆渡及江北洪塘，是与圈内限购区接壤的圈外板块（现在洪塘部分已划入圈内），由于土地放量，靠近主城区，配套资源丰厚，价格上涨也较为显著，涨幅分别为17.8％和26％。
去年慈城新城、滨江新城板块规划出炉，促使地价快速攀升，譬如，去年7月万科以14990元／㎡＋2200㎡人才房的超高楼面价拿下的慈城02-12地块（湛蓝云镜），毛坯限价同步上调至22000～24000元／㎡，迅速拉升了原由富力御官山17500元／㎡主导的板块均价水平。
注：
1、以上两图整理范围主要是每个板块的新建商品房，安置房和二手房不在统计范围之内。
2、上述价格均为3月项目备案价格，仅作为成交价参考，具体仍以各销售中心实际成交价为准。
3、部分板块由于在售楼盘数量和成交套数较少，文章中不一一列举，主要罗列部分热门板块。
4、部分区域成交主力是联排、别墅等低密产品，可能在一定程度上会拉高所在板块的成交均价。
具体楼市上涨情况如何，请看如下分析！
同比去年3月各板块涨幅
01房价高地：塔尖板块
江东核心去年3月由于当时东部江山万里、天一晓著等不限价豪宅还未开盘，所以板块价格不高，而今年3月备案均价，主要受强限价盘绿城·春熙潮鸣网签备案影响，所以成交备案均价涨幅不明显。
东部新城东、明湖板块，去年3月的备案均价来源于臻和院，今年3月则是湖光印和毛坯房维科·水岸春晖两大项目备案，涨幅为6.5％。
从涨幅来看，其中以老江东核心和东部新城明湖为首的两个区域稳坐宁波房价“金字塔”4w＋梯队，同比去年3月房价也在稳步小幅上涨。
02极限上车：火热倒挂板块
上图4个板块，已然成为宁波倒挂龙头板块，热度极高，均价不高，此处再敲下黑板：上表为3月网签备案价，由于限签，其成交均价的时效性是滞后的，以姚江新城为例，3月份备案成交价实则是去年日光的云潮中心，而其他板块如潘火、湾头、庄市则基本能反映当下商品房的市场价格水平。
鄞州潘火板块日光的绿城·春来晓园，以及去年开盘的世茂璀璨万境备案，上涨幅度为4.7％。
湾头板块则是由于华润·星湖湾的日光，由于目前板块发展已经进入了开发尾声，区域配套趋向成熟，但商品房供应量急剧减少，所以倒挂的华润·星湖湾成了聚焦点，一经推出，直接售罄。带动了板块上涨，幅度为18.0％。
不出意外的话，今年以上板块还将持领倒挂风头，如姚江新城板块预计5月份开盘的姚江晴雨、庄市板块5月份加推的崇文花园，及建发拍下的湾头地区JB-05-04-17a、04-17b地块等。
03未来已来：改善型板块
改善板块有很多，老海曙和江北核心只是推荐之一，海曙是宁波配套簇拥的高地，人文底蕴浓厚，商业、教育、医疗等各类配套一应俱全，但房价涨幅确是老三区最温和的，除外，倒挂也不大，有些甚至没有倒挂，主要的老城拆改难度大，商品房供应集中于鄞奉板块，该板块近几年持续上量，有房价的竞争压力。
文创港起点很高，目前势头不温不火，房价也是如此，以滨江、万科的网签备案，基本延续了去年的房价，这与去年热销并已售罄的翡翠东方府，房价是拉低的，降幅3.7％。
04一波三折：奉化板块
随着2020年限购圈的扩大，地铁鄞奉线的延伸...奉化一直是2020年宁波楼市的热搜词，方桥、溪口、奉化主城等房价愈演愈烈。
奉化板块从去年3月份，从荣安拿下的奉化首宗地价破万的地块——宁南贸易物流区二十九号地块（林语春风），此后地价、房价一路高企，遭购房者疯抢，直到去年12月奉化楼市整体进入横盘期，热度骤降，反差极大，再到今年3月份，华鸿拿下地价破17000元／㎡的宁南贸易物流区二十六号地块，市场有所回暖，可以说是一波三折，如今的奉化板块逐渐成为了刚需的主场。
回到当下，4月份将有21个项目开盘（其中圈内6个，圈外15个），大多是去年土拍后将上市的产品，但单从网签备案价格的情况来看，预估会出现：
1、市六区在整体限价的背景下，今年房价必将得到一定的有效控制，不大可能出现去年10％的整体涨幅。
2、限购圈内，限价力度更加严格，某些板块可能会出现价格下降的情况，譬如，湾头、明湖、老江东等板块，但这并不能代表市场的真实价值。
3、限购圈外，奉化区房价已破2万，还没限价，将稳中有升，其他区域如慈城新城、滨江新城，镇海新城将陆续上市带装修新盘，比如小港的瀚璟府、慈城龙光.大唐的久誉慈郡、久云府以及绿城春语云树等，价格将会有所上升。
4、土地集中供应即将开始，到底限价多少，地价能不能得到有效平抑，这将影响到今年下半年及明年上半年的成交价格走势，拭目以待！
楼市策2021-04-08 17:21:49
