五大城市发展趋势下,鄞奉会变“银凤”吗?

五一假期的最后一天，天气却迎来逆袭，这让很多昨天匆匆返甬的人们有些小后悔。

今天我们来聊聊作为曾经海曙边缘化的鄞奉板块，能否在楼市中逆袭。

海曙原来的核心区是月湖和三江口区域，90年代还未提出两江战略，沿江开发还没有稀缺性，城市发展规划还比较初级。此次所说的鄞奉，主要是段塘街道的沿江片区，当时诞生了南苑小区等老小区和工业、厂房、汽配市场等，导致周边城市界面老化。时至今日，这些工业厂房、老旧市场等，却成为该区域城市产城一体化进程的难点和痛点。

时光荏苒，匆匆二十余年，随着限购圈再次扩大和4.30土地两集中，鄞奉作为和老江东、江北文创港并列之主城核心区三大供应主战场之一，是海曙区大力发展的重点区域。

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今天我们从房地产角度来测评下，在东部新城和鄞州中心区的金枝玉叶面前，鄞奉板块能不能成为蜕变为“银凤”。

自2017年北宸府入市以来，除了晓风印月两开两罄外，其余一直保持着销售不瘟不火、及格线上徘徊的状态，在其他核心区高歌猛面前失色不少。

究其原因，无非有3点：

1、南环高架贯穿，噪音影响。

2、城市界面差，配套还未落地，居住品质感离高大上有距离。

3、还未有二手次新房入市，无一二手倒挂。

4、离宁波主流商务区有一定的通勤距离

南环高架，由于东西向延伸，造成许多小区非南即北临高架，影响确实存在，至今尾盘在售的海语天下，在售部分都分布在沿高架楼幢。但是，主城核心区临高架的不利因素，也不能无限放大，交通大动脉是城市人口、资源互通的生命线，城市立体化多维交通的标签，关键还是要看大方向，板块价值。

城市界面差，是每一个老城翻新的必经之路，当前的界面已经有加速翻新的节奏，高品质楼盘云集，3年时间内便出让了8宗地块，还有1宗地块处于挂牌中，也是宁波首批挂牌地块中最核心的一块，海曙复兴之路有点厚积薄发的意思了。

配套上，周边虽只有恒一广场和南塘老街等商业体，但多个配套项目已近落地或正在建设当中，8号线贯穿并设下站点、雅戈尔实验学校（原段塘学校，扩容至54班）、规划2所九年一贯制学校、龙湖天街等等，未来的鄞奉充满想象。

一二手倒挂上，至今该片区仅北宸府交付，但限售还未过，所以没有产生一二手倒挂，但将地图稍稍往北看，南塘金茂府的二手挂牌报价已达4.6-5万左右，具有一定的一二手倒挂。

（地产新观察制图）

其实，还有一个短板是存在的，鄞奉板块远离了东部新城和南商两大主流商务区，通勤时间较长，虽然距离月湖商务片区很近，但是老海曙的交通过于拥堵，片区内很难形成常住人口和旺盛的租赁市场，随着丁家区块和中华纸业的搬迁，未来或将形成大量的商务商业用地规划，补上短板可期。

当下的鄞奉已经正在向“银凤”发展！

鄞奉定位为宁波市重点的都市核心区、海曙面向未来的城市副中心，打造以商务、居住、文化休闲商业为核心的滨水复合功能区、城市南门户的规划目标。

从当前的情况来看，鄞奉已经拥有了5点新的发展趋势。

1、高大上城市界面

鄞奉拥有宁波难得的南向面江的天然优势，以及鄞奉已经经过了大拆大改，形成多宗净地，其打造的项目大多为高品质项目，未来将于江对岸的长丰片区联动发展，而且作为三江六岸重要的组成部分，并且是愈发稀缺部分，未来城市界面一定是高大上的。

2、第二座龙湖天街

龙湖天玥，便是宁波的第二座天街，同时项目还有8号线南苑站，是一个TOD项目，大大提高了板块内的商业能级。

同时片区土地用途已经得到调整，在保证滨江绿地的情况下，增加了大量的商务商业用地，将打造滨江商业，可以想象未来奉化江两岸夜晚的灯火通明。

3、新典桥开通

当前新典桥主桥已经开工建设，计划在年底将具备通车条件，开通后将大大缓解芝兰桥和长丰桥的交通压力，大大拉近两个板块的联系，同时这座跨江大桥的开通，将大大促进宁波国际滨的发展。

4、丁家区块拆迁

继中华纸业搬迁之后，丁家区块也在上个月迎来了拆迁，将成为宁波新的一个滨江区域，丁家曼哈顿将不再是一句口号，未来将会有一座高端商务片区矗立在此。

5、出现倒挂

去年6月开盘的晓风印月全装修备案均价为39200元／㎡，而当前在售的龙湖天玥和江上印备案均价为35200元／㎡和37597元／㎡，已经产生了一定的倒挂，而且当前土地限价依旧严格，新挂牌的鄞奉地块毛坯限价仅33500元／㎡，加上2000元／㎡的基础包也就35500元／㎡，在地价依旧高位，限价严格的情况下，该片区的一二手倒挂只会越来越严重。

海曙十四五开局之年，鄞奉会不会在海曙复兴中率先杀出，能做到龙湖、保利、建发等品牌开发商众人拾柴火焰高的level吗，鄞奉蝶变为“银凤”是一定的，需几年时间？