[摘要] 一边是三四线城市面临着巨大的库存压力,一边是深圳、上海、北京几个一线城市和南京、苏州等二线核心城市的房价节节升高。目前,楼市的分化仍在加剧。在三四线城市仍需一系列政策刺激加速去库存的同时,几个房价上涨迅猛的核心城市则在收紧调控,为楼市高烧降温。
一边是三四线城市面临着巨大的库存压力，一边是深圳、上海、北京几个一线城市和南京、苏州等二线核心城市的房价节节升高。目前，楼市的分化仍在加剧。在三四线城市仍需一系列政策刺激加速去库存的同时，几个房价上涨迅猛的核心城市则在收紧调控，为楼市高烧降温。
南京调控放“大招”
南京市政府日前出台《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》(下称《意见》)，明确将着力供给侧结构性改革，用好政策工具箱，优化库存结构，同时改善供求关系，实现房地产市场健康发展。
目前，南京房价面临着较大的上涨压力。根据国家统计局公布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，1月份南京新建商品住宅价格环比大涨2.5%，月涨幅赶超首都北京，仅次于深圳、上海，位列第三。同比来看，上涨10.8%，仅次于深圳、上海和北京三大一线城市，位列第四。再加上，南京河西新地王楼面地价突破4万大关，带动周边楼盘闻风而涨等因素，上涨压力不小。
根据上海某研究院的1月份50城库存报告显示，南京的存销比仅为4个月，在所有城市中去化周期短。而且有限的库存还有相当大一部分在外围区域，如高淳、溧水两区库存去化周期分别为17个月和23个月，扣除外围区域因素，中心区域的去化周期更短。
某研究院智库中心研究总监严跃进对《财经日报》分析，像南京目前的去库存周期如此之短，房价正面临着相当大的上涨压力。对地方政府来说，后续亟需加快供应的步伐。
《意见》提及了加大土地供应、调整拍地方式、严控捂盘惜售等方式为“高烧”的楼市降温。在土地供应方面，去年以来，南京地王频出土地出让楼面地价屡创新高，对房价上涨推动明显。
对此，今年该市商品住宅用地供应不低于500公顷，特别是在商品住房供应偏紧、库存较少的区域，增加土地供应量；而在商品住房库存量较大区域，要减少土地供应量。同时，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。据南京市国土局相关负责人介绍，土地供应偏紧的江北等地区将加大土地供应量，接下来浦口区就有两个地块入市。
针对南京土地拍卖场频现“地王”的现象。《意见》明确“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。”
同时，为严格土地出让合同管理，南京将加强商品住宅用地供应监管力度，确保开发企业按时交纳土地成交价款，按时开发建设。加大闲置土地处置力度，打击故意囤地行为，对因各种原因暂未开发的土地要采取有效措施进行消化盘活，增加市场供给。建立土地市场诚信体系，将存在拖欠土地出让金、闲置土地等失信行为的单位列入黑名单，限制参与土地市场竞买。
在房价上涨预期强烈的时候，不少楼盘即使具备大批量入市条件，但部分开发商为观望市场往往只是以一幢楼节奏慢慢推，价格节节上涨，接下来，这样的开发行为将被喊停。
《意见》明确，根据年度计划指引，分季度、月度及时采集开发企业项目信息，结合土地供应、规划审批、价格指导、信贷投放等情况，合理引导上市规模和上市节奏。为扩大形成有效供应量，适度调整单次上市量，供应偏紧区域普通商品房住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。
在价格方面，南京市物价局相关负责人表示，对社会反映强烈价格上涨压力较大的区域和楼盘，及时开展商品住房成本调查，了解房价成本构成，掌握房价真实信息，督促开发企业根据城市和经济发展，以及居民收入的实际情况等因素，依照市场情况制定合理的销售价格，防止提前透支价格预期，造成房价虚高。
核心城市调控加码
除了南京，其他几个房价上涨较快的城市如深圳、上海的调控也在进一步加码。
在深圳，此前深圳市市长许勤在深圳市六届人大二次会议记者会上表示，深圳去年房价上涨过快，和二线城市的房价方向不太一致。因此，深圳正在研究调控政策，确保房价在合理区间。
目前，限购进一步升级的消息已传遍深圳。消息称，深圳已计划调整非本地户籍人口的购房准入条件——购房人士社保缴纳年限由1年变成3年，并于短期内执行。除了限购政策外，业内认为深圳还可能会在信贷、税费等方面进行调控。对此，相关部门并未做出明确否认。深圳市规划和国土资源委员会相关负责人表示，目前相关政策正在研究之中。
在上海，针对房地产市场存在的结构性问题，上海市发布新政要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。此外，轨道交通站周边区域(中心城区、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。此外，保障性住房的中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。
“这显示出地方政府对于房价过快上涨的担心”。同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市已经出现过热的城市，政府对于楼市调控政策层面开始转向，收紧信号出现。
不过，尽管调控加码，但楼市供求关系紧张的格局仍将继续。以深圳为例，目前深圳新建商品住房用地主要来源于城市更新，未来5年，深圳每年仅0.33平方公里的新增住宅用地供应，新地几乎无地可供，房地产住宅项目90%来自旧改。
张宏伟说，像深圳新增建设用地少得可怜，对住宅市场来讲，势必会造成未来供不应求的局面；从商品住宅市场去化周期来看，去年至今，整个市场去化周期也就6~7个月，甚至有时候更低。
中原地产首席市场分析师张大伟对《财经日报》分析，今年楼市调控的一大焦点在于加快供给侧的改革，尤其是土地供给的变化。目前在政策的持续刺激下，整体市场的分化仍在延续，一线城市和部分二线核心城市已十分火爆。因此，在土地供应方面，在库存压力比较小的城市，尤其是一线城市和二线核心城市必须要增加供给量，加大中小户型供给。
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