【10月报】写字楼供应乏力 南山成交引领全市

中原地产  2015-11-26 13:21

[摘要] 根据深圳中原研究中心数据显示，10月全市写字楼共成交1253套，环比减少7%，其中商务公寓成交套数环比下降21%，占比仅为四成。

实体经济萎靡不振，财新PMI及中采PMI连续多月双双低于荣枯线，市场信心不足和资本市场震荡持续影响写字楼市场。7月起房地产市场热度大幅减退，住宅市场成交放缓、投资信心下降造成本月投资属性较强的商务公寓成交进一步下滑。根据深圳中原研究中心数据显示，10月全市写字楼共成交1253套，环比减少7%，其中商务公寓成交套数环比下降21%，占比仅为四成。

供应仍以住宅为重心

10月共有4个项目获取批售，合计740套9.9万平，批售面积环比上月大跌近七成。本月新增项目较为平均，新增项目中2个为办公项目，分别位于宝安、南山区，南山项目大新时代大厦属办公、商住一体。

而新增的2个商务公寓，仅有528套4.1万平单位入市，一定程度上显示开发商对于市场持谨慎态度。

图1深圳市一手写字楼月度批售量走势图(201410-201510)

数据来源： 深圳中原研究中心

缩量价涨凸显

根据深圳中原研究中心数据显示，10月全市写字楼成交总套数相比上月减少7%，共成交1253套，成交面积13.76万平，环比微降4%，但整体均价较上月上涨15%，商务公寓涨幅达24%，与同比涨幅一致。

与上月不同的是，本月办公物业成交套数有明显回升，以壹海城三区和水湾壹玖柒玖广场(二期)为代表的两个项目成交带动，在成交面积下滑6%的基础上，本月办公物业的成交套数仍然上升三成，共有19个项目录得成交。

图2 深圳市近一年一手写字楼月度成交量走势图

数据来源： 深圳中原研究中心

图3 各类型物业成交面积占比(201510)

数据来源： 深圳中原研究中心

壹海城三区及万科时代广场分列办公、公寓榜首

10月办公物业榜单同样可以看出，成交套数出现明显回升，本月榜单中前三甲以279套占比近六成，项目分别位于盐田、南山、龙岗。前十榜单中，套均面积在80平以内与200平以上的办公单位各占五成。同时，位于盐田中心区的壹海城三区表现不俗。

从商务公寓的成交榜单来看，低总价、小面积单位依然是热销的重要因素，榜单中除岗厦天元花园外，其余均为小面积单位。另外，商务公寓整体表现平淡，仅前两名万科时代广场和新地中央广场出现热销，其他在售的项目成交套数均在100套以内。住宅市场整体转淡对商务公寓市场影响较为明显。

图4 深圳市一手办公成交套数10(201510)

数据来源： 深圳中原研究中心

图5 深圳市一手商务公寓成交套数10(201510)

数据来源： 深圳中原研究中心

南山迎头追赶

各区域成交总面积基本维持上月的水平，依然为14万平。福田区在三个月榜首后，本月成交量落后于南山、龙岗和宝安，仅占17%，而南山区以环比涨幅143%遥遥领先，占据成交量的36%，成交均价为6.33万/平。

除福田外，宝安区成交量环比下跌45%，本月占比不到二成，除新地中央广场和卓越宝中时代广场一期的热销外，其他项目表现平平。

图6 深圳市一手写字楼成交区域占比(201510)

数据来源： 深圳中原研究中心

图7 深圳市一手写字楼各区域成交量对比(201510)

数据来源： 深圳中原研究中心

价格企稳向上

深圳中原研究中心数据显示，本月办公物业和商务公寓成交均价双双走高。办公物业由于盐田、南山、宝安成交均价表现坚挺，环比上月上涨10%，达55218元/m2。以万科云城一期为代表的商务公寓成交均价为5.8万元/ m2，导致商务公寓本月成交均价大幅上涨24%，逼近五万元关口。

实体经济持续疲软、金融市场的持续动荡对写字楼市场仍将有一定的影响，短期来看，随着住宅市场年底去库存压力的加大，而商务公寓的部分住宅属性决定其后市价格亦受到一定承压。尽管10月底的“降准降息”预示现行房贷政策及房地产政策将继续保持宽松态势，然而对于资本流动性的真释放才是办公物业向好的基础条件之一，其对于整体市场直接的提振作用有限，深圳房市仍将回归长周期调整趋势中。

图8 深圳市一手写字楼月度成交价格走势图(201310-201510)

数据来源：深圳中原研究中心

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注宁波特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台