[摘要] 如果说宁波的城市扩张已经进入尾声，恐怕没人会同意，东西南北四个方向的建设都还如火如荼，多个新城新区尚在半途之中，甚至一些还才刚刚拉开建设的大幕，这个时候说扩张要到头了，谁信呢？
如果说宁波的城市扩张已经进入尾声，恐怕没人会同意，东西南北四个方向的建设都还如火如荼，多个新城新区尚在半途之中，甚至一些还才刚刚拉开建设的大幕，这个时候说扩张要到头了，谁信呢？
但我觉得宁波的城市边际真的就快要到头了。原因也很简单：
2000年-2014年，宁波城市人口由142万增加至535万。15年来增加了2.76倍，年均增加城市人口26万，乐观估计主城区占比60%，年均增加人口约15.6万人。
2015年-2020年，政府估计宁波城市化率由目前的70%提高到74%，7年时间提高4个百分点，年均仅0.6%左右，换算成人口，每年城镇人口增加4.6万人，主城区算60%，宁波主城区每年新增人口也仅仅为2.8万人。
也就是说，未来五年宁波主城区人口每年增加的人数，仅相当于过去十五年平均值的18%。很显然城市人口已经步入低增长期。
城市人口快速增加是宁波城市扩张的主要推动力。其自2011年后，这个主要推动力逐渐经熄火，目前宁波的城市化率已经接近或超过70%，继续快速提高的基础已经不存在。
与此同时，宁波主城区建成区面积由2002年的约70平方公里，扩展到2013年的约300平方公里，十年时间增长近4.3倍，城市扩张的速度远超城市人口增长的速度。这可以理解为人均城市用地增加所致，包括人均居住面积的增加，以及城市设施，道路，绿化增加等。
城市扩张并不是简单的铺展开来，而是跳跃式的。极远的开发可能已经到了五乡、姜山、骆驼、慈城一带，但核心区与这些板块之间仍有大量的空地可供开发。即便是用地为紧张的海曙，在丽园南路及段塘一带，以及青林湾以西都还有不少空置土地；江东的宁穿路-沧海路一带则更多。鄞州、江北就自不必说了，近鄞州出让的长丰板块，钟公庙板块的几块土地就是如此。
随着城市人口增长的大幅减缓，宁波城市版图继续快速扩展的动力其实已经不足，同时由于主城区内还存在大量且零散的可开发用地，以及拆迁改造用地，宁波未来的开发可能更多的是向内寻求空间。把城市框架填满，把老旧城区翻新，把薄弱板块做实，可能会成为今后城市建设的主基调。
无论是开发还是买房子，现在都不宜轻易往外跑了，也不要用过去的老眼光，认为今天的郊区就一定会成为未来的市中心了。
本文由许哲楼市观原创。
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