[摘要] 早年应聘工作时，大领导问我擅长的工作，我说喜欢做营销，觉得运筹帷幄的感觉特高级。他轻描淡写的来了一句：“以后的房地产市场会是像美国那样的（成熟市场），房子多客户少，都是经纪人的世界，你这个（工种）将来就消失了。”
早年应聘工作时，大领导问我擅长的工作，我说喜欢做营销，觉得运筹帷幄的感觉特高级。他轻描淡写的来了一句：“以后的房地产市场会是像美国那样的（成熟市场），房子多客户少，都是经纪人的世界，你这个（工种）将来就消失了。”听了这话，我的内心蒙上了一层雾霾，仿佛脑门被刻上了三个字——“没前途”，对应的，除了夹着尾巴苦逼加班似乎别无他路。
转眼十多年过去了，房地产也经历了的黄金时期，直到近几年出现波动，使得营销口的从业人员或多或少都呈现发展的迷茫。我不禁回想起上述那个场景，和朋友分享一下我的看法。
房地产高速增长的基础在逐渐消失，可以肯定的说，时代变了。无论是人民币外升內贬、管制下的负利率、资本项目管制，还是分税制带来的土地财政、实体资金回流和民间投资渠道匮乏等等，这些构成“房地产只涨不跌”定理的依据，都在发生改变——或者已经消失，或者正在走向消失的路上。如果做个断代的话，发生金融危机的2008年是转折点，尽管4万亿让行业短暂兴奋了一段时间，但从整体来看，市场依旧大踏步的进入到“去产能、去杠杆、强监管、强保障”的社会主义周期，现如今的从业人员，无一例外都在消化金融危机带来的后遗症。
而客户，在过往6-7年的震荡光景里，投资意识从启蒙也在趋向成熟和完整。这个过程，借助了三个阶段一哄而上：阶段是房地产（2009年及以前），第二阶段是债权（2010-2014年，影子银行刚性兑付的固定产品），第三阶段则是当下火爆异常的股市及早期投资。这里尽管有用力过猛的成分，但还是帮助客户在意识上建立了一套完整的资产配置的方法。
社会主义周期意味着财富分配趋向均匀、客户再生速度放缓；资产配置意味着客户资金趋向分散；信用收缩，意味着资本更加青睐于安全感，而非过度追求想象空间。三者趋势相叠加，原本出手十块钱，变成了三块；原本一个月的成交周期，拉长到半年；原本房子的竞争对手是隔壁家的房子，现在加上了影子银行刚兑的金融产品和券商疯狂的股票。这是现实。
这意味着，只要你不是做刚需住宅的（“刚需”是个国家福利性贷款和爹娘一齐补贴的市场），想在此行业生存，对技术含量的要求都成倍地提高。
核心的是知识结构。
这些年客户经历过这三波产品的投资体验，已然明了各自功用，这用投资阵型来描述合适不过：
一线城市房地产是个比较靠谱的防御工具，盖因其和一系列社会资源挂钩（例如，作为足额抵押物获得银行贷款），而且其产权归属单一和流动性差特征，使得其具有金融资产不具备的“自主停牌”的调节功能——市场波动时，可以自行选择停止交易。正是这种迟钝和稳定，使得一线房地产始终成为投资的防线。
对于现金需求旺盛的客户，市场利率水平债权产品，是满足此类客户需求的有效工具。伴随着利率市场化的完成和刚兑的逐渐瓦解，这类产品会回归常态。
而包括股票在内的股权类产品，风险溢价水平高，流动性好，但也不稳定。当波动出现时，则会回流至其他2种产品。
三者比较，各有所长，且谁也替代不了谁。这三者组合和潮汐关系，使得我们有机会依据客户的偏好，量身定制客户个性化的投资阵型及服务。
如今干房地产的，再跟客户翻来覆去谈论通胀啊超发啊之类的，借助激发恐慌产生需求，只会让客户离你越来越远。理解客户的财务状况和预期，提供合理配置建议，方为可持续之路。
你看，这不是要变成财务管家路子么？
由此看，欢送一批老人退场同时，一批新生力量已经开始崛起。看过一篇文章，大意是现今主流代理公司互相调侃各自的优缺点。
我看后，一幅画面展现出来：诺基亚和摩托罗拉相互吹牛自家手机好，结果苹果和三星从另一条道上把客户拉走了。
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