[摘要] 随着万科昨日公布2014年年报，房地产板块四大金刚“招保万金”年报全部出齐。从各家年报数据来看，四大上市房企营收和净利润仍稳步上升，然而，业绩的含金量却在下滑。地价上涨、房价下跌，加之融资、营销等成本上涨，都在蚕食着开发商的盈利空间。
随着万科昨日公布2014年年报，房地产板块四大金刚“招保万金”的年报全部出齐。从各家年报数据来看，四大上市房企营收和净利润仍稳步上升，然而，业绩的含金量却在下滑。地价上涨、房价下跌，加之融资、营销等成本上涨，都在蚕食着开发商的盈利空间。
房地产政策暖风频吹，传递中央稳定楼市决心同时，亦透露出房企面临的行业整体困局。这种困局，在刚出齐的四大房产巨头年报中有充分显露。
随着昨日万科2014年年报出炉，房地产板块四大金刚“招保万金”年报全部出齐。凭借着2014年的出色表现，保利地产也成为继万科后之后，第二家完成了千亿营收的上市房企。然而，四大金刚业绩的“含金量”却在下滑；地价上涨、房价下跌，加之融资、营销等成本上涨，都在蚕食着开发商的盈利空间，显示“白银时代”已经来临。
面对此种境况，万科总裁郁亮昨日表示，万科已放弃规模、坚定转型，在巩固传统业务的同时，探索新的利润增长点，在真正的拐点来临前找到“船票”。
毛利净利均下滑
从四大上市房企的整体情况来看，毛利率的持续下降仍是难以逆转的趋势。2014年年报数据显示，除金地外，其余三家上市房企2014年毛利率均出现同比下降。其中，万科2014年毛利率继续下滑1.5个百分点，至20.8%；保利地产年内公司结算毛利率为32.03%，同比下降0.13个百分点；招商地产毛利率为37.33%，同比下降约6%。
地价大幅上涨，并在房价中占比日益提升，是上述房企毛利率下滑共同原因。实现毛利率同比增长的金地集团，则是由于公司2011至2012年项目大幅降价，导致2013年毛利率已大幅下降至26.3%。到了2014年，降价项目已结算完毕，从而使得当年毛利率小幅回升。
值得关注的是，作为央企招商地产，报告期内毛利率大幅下降6%令人大跌眼镜。而事实上，由于低毛利产品集中结算，招商地产在2014年前三季度的毛利率水平一直偏低，单季毛利率分别为37%、34%和28%，但四季度高毛利项目鲸山九期的结算超过45亿元，令当季度毛利率回升至43%，全年毛利率水平亦回升至37%。
由于毛利率拖累和各项费用的上升，除保利地产外，报告期内四大上市房企的净利率也出现下降。其中，万科2014年结算净利率较上年下降0.6个百分点，为11.41%。招商地产2014年净利率为12.7%，降幅为4.21%，与销售毛利率下滑幅度相当。
出乎意料的是，金地集团在毛利率同比上升情况下，净利率却同比下跌了2.07个百分点，为10.88%。银行证券分析师赵强认为，公司净利率下滑的核心原因有三点：其一，计提存货跌价准备使得资产减值损失相比2013年增加了4.35 亿；其二，公允价值变动减少导致投资减少；其三，公司赔偿款增多导致营业外支出为1.03 亿。
净利润同比上升的保利地产则显示出良好的成本控制能力。保利地产年内公司结算毛利率为32.03%，较上年下降了0.13个百分点；但公司销售净利率13.05%，较上年同期上涨0.2个百分点。
积极培育创新业务
伴随着业绩“含金量”的日益下降，房地产行业利润空间日遭挤压已成为不争的事实。在分析人士看来，土地成本过快上涨，房价整体涨幅放缓，使得房企的毛利受损。同时，融资成本不断上涨，也蚕食着开发商的盈利空间。
“被称为暴利的房地产时代正在逝去。按照这个节奏，房地产行业平均净利润率将向制造业靠拢。”一位业内专家向记者表示，未来房地产利润率存在进一步下滑的可能，很多房企拿了高价地，这些项目推迟入市已经带来了极大的财务成本，必然在未来陆续推出，如果市场不出现明显好转，项目售价将承压，利润空间将受到限制。此外，房企在推广渠道上花费的财力也正在不断增加，宣传与管理费用率都在不断攀升，企业后期核心净利润还将面临被吞噬的命运。
正因如此，万科总裁郁亮认为，房企应向制造业学习在白银时代，甚至青铜时代生存的秘籍——学会赚小钱。
“房地产行业从黄金时代到白银时代是趋势，任何政策有可能起到作用，但无法改变这个发展趋势。”郁亮在昨日举行的万科业绩推介会上表示，“万科未来将坚定转型、勇敢试错，在巩固传统业务的同时，探索新的利润增长点，在真正的拐点来临前找到属于万科的那张船票。”
事实上，这一趋势已在四大上市房企年报中初露端倪：“地产主业+创新业务”将是未来房企发展的主要模式。
在近期举行的业绩交流会上，保利地产副总经理刘平表示，公司将以地产开发为主业，同时整合相关资源，谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新发展；万科则将“三好住宅”+“城市配套服务商”作为未来十年的业务版图；招商地产则将地产主业作为“一个根基”，海外拓展和轻资产平台作为“两条新路”，城市综合体、主题产业园和健康医疗地产作为“三片沃野”，大力开拓新业务。
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