[摘要] 看大势，政府上层传递出何种信号？看市场，热门板块能否再现亮点？房天下2015开年地产会客厅盛邀宁波房地产资深业内，探讨新常态下的楼市行情，爱地机构市场总监许哲发表了自己的看法。
摘要：央行再降息、《不动产登记暂行条例》颁布、两会召开……羊年楼市开局并不平淡，进入新常态的市场走势愈发令人难以捉摸。看大势，政府上层传递出何种信号？看市场，热门板块能否再现亮点？房天下2015开年地产会客厅盛邀宁波房地产资深业内，探讨新常态下的楼市行情，爱地机构市场总监许哲发表了自己的看法。
爱地机构市场总监许哲
宁波楼市库存整体在缓慢下降
但局部过剩情况严重
中国房地产市场可以简单地划分成两个市场：“北上广深市场”和“非北上广深市场”。这两个市场差异很大，北上广深的特点太显著了：不仅是现在，可能在未来很长一段时间里，这些城市实际上是不愁销售的。它们有持续的人口流入，一个项目，这波人玩不大，换个名头下一波人总是可以玩大的，机会很多。
而“非北上广深”城市无论是在用地条件还是居住条件上与这四个城市还是有一些差别的。拿宁波来说，无论是城市规模还是人口总量，说它是三线城市一点也不冤枉，只不过行政级别高一点。所以在这样一个客户规模下，市场存量对市场影响就会非常大。
从宁波楼市库存来看，近期确实有持续缓慢下调的情况。我们平时在说的库存高，实际上说是局部过剩更为确切。举个例子：因为前几年市区房价过高产生了溢出效应，很多开发商脑子一热在镇海新城、北仑春晓等类似的地方拿地建项目，试图靠与市区项目的价差吸引客户。但这两年情况不同了，市区很多地方，比如鄞州，房价慢慢降下来，调整到位了，这些地方的房价优势不再明显，库存就慢慢积压起来。
而像海曙成熟区块、江东成熟区块等，其实一直以来还是属于供应不足的地方，所以才能支撑起高总价的产品。所以说，宁波市场库存总体上是在下降的，但这些局部过剩严重的地方，要经历的痛苦期会更长一些。
区县级卖地竞赛损害了市场
短期内政府不敢卖 开发商也不敢买
2015年无论是中央政府还是地方政府都在托房地产的底。作为操盘手的政府过去犯了很多错误，现在需要为这些错误买单。
政府有心把房地产供应控制住，把土地供应控制住以保持市场的稳定。但同时它会受到债务的压力，或者说投资压力，导致其又有要把土地卖出去收回资金的冲动。尤其是以区县为单位的地方政府彼此之间，如江北和镇海之间就有这种冲突，你不卖地我就会卖，这方面镇海走在前面所以把江北洪塘的很多客户拉走了。这种竞争导致彼此之间在卖地的时候没有节奏，从而损害了整体。
导致的结果就是当下政府不愿意卖地，开发商也不太敢买，集士港那块地流拍就是一个例子。
另外，我认为江北的土地市场今年会面临很严重的问题。江北原来套了一批开发商，现在再想找这样一批不怕死的人很难。现在为持续保持规模又想推姚江新城，不要说五千块，就是三千块一平方开发商心里也要打鼓：三千块拿地，造价九千，造出来能不能卖掉，一年或者一年半能收回多少资金？这些心里都没底。
购房者的心理也是一样，没底的情况下，不是贵贱的问题，是一种“再等等”的心理。很多人被问到现在的房价贵吗，他不说贵，但再问买吗，他说不买，再看看。所以2015年对于楼市来说还是比较复杂的一年，但整体上无论是基础还是信心都会比2014年好一些。
相关新闻：
两会再提稳定住房消费 机构预测今年房价再涨10%
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
