[摘要] 2014年，是宁波房地产市场跌宕起伏的一年，受2013年土地成交活跃的影响，在2014年宁波楼市供需失衡的矛盾急剧凸显，市场价格下降明显，年初成交量从2013年的高位迅速回落，前四个月持续低迷。
2014年，是宁波房地产市场跌宕起伏的一年，受2013年土地成交活跃的影响，在2014年宁波楼市供需失衡的矛盾急剧凸显，市场价格下降明显，年初成交量从2013年的高位迅速回落，前四个月持续低迷。5月份起，随着奥克斯打响宁波楼市降，成交有所上升。而限购政策和930房贷新政的出台，使楼市成交回暖，成交量持续上升，10月份成交套数突破历史成交记录，达到4045套。由此，全年楼市成交稳中上升。房价方面，3月份起开始下跌并保持在一个较低水平。
尽管成交开始回暖，但市场供过于求的压力依旧凸显，库存面积仍处在650万平左右的高位，2015年去库存仍是楼市的主旋律，在高库存压力下房价整体波动幅度有限，但市场分化将进一步加剧。
一． 2014年宁波住宅市场总结
1、价格：2014年宁波住宅价格下跌明显并保持在较低水平，全年跌幅为6.20%
2014年，宁波楼市调控政策变化巨大，上半年市场低迷，随着限购限贷的放开以及利率下调，下半年成交回暖，房价整体下跌，处于较低水平。从成交均价看，2014年，宁波商品住宅成交均价为13285元/平方米，同比下降6.20%。
图：2011年至今宁波商品住宅（不含保障房）成交均价及其同比涨跌幅
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
2、供需：全年成交量与新增供应量均为近四年高，总体供过于求
供应方面，2014年，宁波市商品住宅新批准上市套数为51060套，同比增加36.44%，新批准上市面积达598.43万平方米，同比增加36.44%，月均新批上市面积为49.87万平方米，创四年新增供应高值，11月推盘量创2011年以来单月新高；鄞州、北仑、江东累计新增供应量占全市75%以上，供应规模突出，竞争较为激烈。
图：2011-2014年宁波商品住宅（不含保障房）新批上市面积走势
![[Description]](http://imgs.soufunimg.com/news/2015_01/15/news/1421302427152_000.jpg "[Description]")
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
成交方面，2014年，宁波商品住宅共计成交29437套，同比增长35.45%，365.94万平方米，同比增长28.82%，月均成交30.50万平方米，为近四年高。
图：2011-2014年宁波商品住宅（不含保障房）成交面积及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
鄞州区住宅成交占比大幅提升至为49.24%，仍是市场主体，江东区成交占比也有小幅提升；刚需产品仍为市场主流，改善性中高端项目占比较少。
图：2011-2014年宁波商品住宅分区域成交面积占比
供需对比，2014年，宁波商品住宅供销比为0.61，市场供过于求。
图：2011年至今宁波商品住宅销供比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com 土地市场，宁波市宅地市场成交量受房价影响较大，2008年受金融危机和宏观调控影响，成交增幅较小；2009年，市场回暖，宅地成交量大幅提高；2010年宅地成交量创近七年高值；11年环比略有下降，但成交总量仍处于近七年第二高位；经过近三年的囤地之后，2012年土地成交量迅速下滑，全年出让土地仅51块，处于历史低位；2013年土地市场略有回升，388.52亿元土地收入处于近七年第二高位。2014年土地成交量急速下滑，全年出让土地仅28块，处于历史低位。
图：2007年至今宁波住宅类成交地块规划建筑面积及土地出让金
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com 二． 2015年住宅市场展望
2015年，受年底楼市翘尾惯性影响及降息和购房补贴等一系列利好政策，楼市依然存在向好的可能性，但市场供需失衡的矛盾依然存在，千方百计去库存依然是2015年的主要目标，价格上涨动力不足。从区域分布来看，受益于2015年轨道交通2号线即将开通，鄞州、镇海等近郊区域的市场将继续升温。从产品业态来看，刚需仍将是明年宁波市住宅市场的主力军。
1、潜在需求强烈且库存充足，住宅市场量升价维稳，新增供应回落
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年宁波房地产市场将呈现“销售面积小幅上涨，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。
成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望进一步上升。新增供应方面，新增供应方面，2014年宅地市场成交低迷，去库存作为2015年的主基调，开发商投资增速将继续放缓，预计2015年宁波市新增供应量可能保持在这一水平。价格方面，2014年宁波市商品住宅市场成交价格基本维持在低位，起伏较小，并且库存压力依旧巨大，预计2015年价格继续保持在低位，上涨动力不足。
2、鄞州、北仑等近郊区域供应量大，价格上涨空间有限，市区内供不应求加剧，价格上涨压力大
图：2011年至今宁波各区域住宅用地累计成交量（按规划建筑面积计算）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com 轨道交通规划及持续建设为房地产市场向外围拓展提供了有力的支撑，近年来鄞州、北仑等近郊区域凭借即将开通的轨道交通1号线、较低的价格和相对其他远郊区县更为完善的配套持续升温。但供应量过大，竞争十分激烈，预计2015年这些区域将继续成为宁波的热点区域，轨道交通的利好因素或因供应量过大而减少，将继续以价换量。而市区内由于土地资源稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格逐渐趋稳，甚至或将有上调趋势。
2014年限购政策取消，改善型需求有所释放，但首置刚需仍是市场成交主力，成交份额维稳或微幅下调。
随着限购、限贷政策取消，以及宁波市大学生购房补贴政策及央行降息等一系列利好政策的影响，改善型需求得以释放，年龄段在35岁以上群体进入住宅的升级换代阶段，这些政策将在一定程度上刺激改善需求的提升。而巨大的库存压力下，刚需依旧会是市场主力，而随着房价的持续下跌，市场会进入短暂的观望阶段，预计季度成交低迷，下半年成交将回暖。
而考虑到2014年全年土地市场成交低迷，甬城楼市后续新增的供应量将会减少，2015年库存将会减少，可能会促进2015年改善性需求产品成交增长。
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