[摘要] 楼市的寒冷终于逐渐传导到土地市场。近期，绿地集团以11.3亿和11.01亿的价格，获得了海淀区关村翠湖科技园的两宗金融用地。值得注意的是，两宗地块均为底价成交。
楼市的寒冷终于逐渐传导到土地市场。近期，绿地集团以11.3亿和11.01亿的价格，获得了海淀区关村翠湖科技园的两宗金融用地。值得注意的是，两宗地块均为底价成交。
也是在不久之前，备受关注的朝阳孙河板块最终以双双流拍的“悲剧”落幕，这无疑给土地市场笼罩了一层悲观情绪。虽然政府此次出让高价住宅地块是对下半年土地市场的探路，但下半年房企在土地市场土地成交溢价率或会继续走低，底价、流拍或会进一步扩大，市场分化进一步加剧。
“上半年北京市土地收入已经破千亿，因此，下半年政府供地的积极性并不大，再加上市场降温，因此市场会出现供需两淡的情况。数据显示，上半年北京全市土地市场经营性用地成交面积为583公顷，仅占年度供地计划的38%，而去年同期全年供地计划已完成近半，因此今年土地供应量要完成全年供地计划依然有难度。”亚豪机构总监郭毅如是说。
拿地“冷思考”
根据北京市国土局的公示，孙河BCDE地块和K地块均直到挂牌竞价截止时间都没有收到网络报价。
记者探访了刚刚流拍的孙河地块，看到目前该区域内在售项目有龙湖双珑原著和泰禾北京院子实时消息 价格 户型 点评]，去化率均已达到95%左右。销售人员告诉记者，由于当初拿地价格并不高，因此价格在市场上还是有一定的接受度，但是旁边的首开、中粮地块就不一样，中粮的人员经常过来调研，由于他们拿地价高，打算将来要卖到十万元，入市时间未定。
记者走访了这四块地看到，同样在2013年拿的地，前后相差仅半年时间，目前泰禾、龙湖的房子已将要建好。中粮则是该区域内的拿地价格的企业，拿地折合楼面价约48506元/平方米，为区域内，而企业顶着资金周转的压力，土地却一直闲置，到现在只是挖了地基，项目迟迟没有入市的消息。
更有意思的是，记者来到首开地块，看到该地块上几栋在建的房子都已经初步成型了，现场的施工人员告诉记者，还有一个月便能完工。但是该项目却连售楼处还没有，如今龙湖、泰禾将要清盘的时候，该项目才确定了案名叫首开琅樾，预计今年下半年或明年上半年入市。
由此可见，本身孙河区域内部四块低密项目的竞争压力就很大，在售的两项目去化速度也并不快，龙湖从去年便开始销售，而泰禾目前也在推出特价房，折扣达到了93折。
郭毅表示，开发商不拿孙河的地，也是由于未来高端市场整体竞争压力大，许多去年拍出的地王项目和“被豪宅”的项目都计划在明年入市，未来北京的高端市场会多点开花，并不像现在只有孙河这一块低密豪宅区，意味着开发商既要面对区域内部竞争、又要面对未来不确定的市场前景，因此开发商拿地多是趋于冷静。
记者了解到，原本有意参加此次竞拍的中粮集团最终也放弃了竞拍。“一方面是本次出让的孙河地块价格超出了我们的预期，另一方面，该地块规划与我们之前拿到的地块产品规划也不一样。”中粮地产董秘表示。
“对于目前市场来说，价格还是很关键的因素，单价每平米十几万以上的高端项目毕竟购买力是有限的，因此开发商不论拿地还是入市都要顺应市场规律，而不是人定胜天。”北京市房协秘书长陈志如是说。
或现供需两淡
中指研究院近日发布报告称，北京正在加速供地出让地块，其中不乏优质宅地，但在楼市趋冷、库存积压的背景下，无论是报价企业数量，竞拍次数及溢价率均跌至较低水平。
郭毅对记者表示，房企对于北京的土地市场还是有热情的，但是不会像2013年有那么高的市场预期，下半年不会有高价的地王出现。
孙河地块是政府对开发商拿地心态的一个试探，国土部通过这两块地流拍了解到如今开发商目前对高总价、高地价的地块接受度并不高的市场信号。
而未来国土部对于推出地块的起始价格和地块的先天条件的选择上也会更多地参考市场来定。
数据显示，上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗，规划总建筑面积为919.91万平方米，较去年同期增长30%，累计土地出让金达1099亿，同比增长71%，创10年同期新高。
但是开发商对地价预期的回落，无疑会影响下半年的土地市场。由于上半年土地收入数字可观，政府推地动力不大，再加上开发商拿地热情不高，下半年的市场很有可能出现供需两淡的情况。
业内人士表示，一方面由于长期限购，高端住宅购买力不强，再加上2013年土地成交量大幅上升，房企资金链趋紧，因此下半年土地市场溢价率或会继续走低，底价、流拍现象还会出现，市场分化进一步加剧。
在任志强看来，去年高价地是开发商的一场“豪赌”，孙河地块流拍后，任志强便发表微博称“高价地流标只是开始”。
业内普遍认为，目前房企普遍受困于高库存、销售业绩不佳和信贷政策收紧，开发商面临较大资金压力，这使得房企拿地热情下降，此次孙河地块流拍并不稀奇，在面粉贵于面包的时候，开发商一改了往日对市场的高预期。
所以说，下半年，北京土地市场将出现供需两淡的局面：
就政府来看，到目前为止北京市的土地出让收入已经超过1200亿元，政府的财政压力相对较小，所以会不着急推地，在土地出让时也会更加讲究策略。
而就房企来看，目睹了“高价地”难出手的惨状，并且出于楼市不景气的现实，出手拿地会更加谨慎，不太可能出现豪赌高价地的情况。
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