[摘要] “我们现在的土地储备除了福建，基本都在北京和上海，这些区域能够实现快速去化。”刚刚从河北武清以6亿元总价、200%的高溢价率夺地归来的泰禾集团董事长黄其森，18日在接受记者专访时表示，在武清拿地是为了瞄准北京市场。
“我们现在的土地储备除了福建，基本都在北京和上海，这些区域能够实现快速去化。”刚刚从河北武清以6亿元总价、200%的高溢价率夺地归来的泰禾集团董事长黄其森，18日在接受记者专访时表示，在武清拿地是为了瞄准北京市场。
记者粗略统计了泰禾年内的拿地金额，截至目前（4月20日），泰禾地产共斥资140亿元拿地。在今年房企拿地积极性略有放缓的同时，泰禾在土地储备方面的支出依然大手笔。根据业内实时统计的房企拿地金额排名前50强，仅两家企业拿地金额超过百亿。
对于全年土地支出，黄其森表示，不会超过今年的销售额。
融资成本欲再降
相比去年全年195亿元的拿地金额，泰禾今年拿地的速度并未放缓。今年以来，泰禾分别在福建、上海、北京等地拿下多宗地块，总斥资约140亿元，“补仓”动作频频。
“去年拿下的这些地块如果放在现在，可能就要花400亿来拿。”黄其森对记者表示，目前对房企来说的成本便是土地成本，“只要地拿对了，项目基本上就成功了一半。”据其透露，泰禾今年的销售目标是250亿元。
一直以来，泰禾在开发过程中对金融杠杆的使用十分密集。“基本上能看到的金融工具我们都用过或者正在研究。”根据泰禾内部一位负责投资的高管告诉记者，目前在泰禾的融资机构比例中，银行开发贷占比大约在30%~35%，房地产基金大概在30%，信托为30%。他进一步表示，今年仍然会灵活运用这些金融工具。据其透露，泰禾斥资51.7亿元在10日刚刚拿下的大兴黄村地块，也是在拿地之前就与金融机构谈好了合作。
不难发现，在泰禾拿地历史记录上，几乎都离不开金融机构的支撑。这样的操作手法支撑了泰禾快速拿地，但对资产负债率也造成了一定的影响。
在采访中，黄其森也并不回避这样的问题，“其实我们跟很多机构的分析人士交流了很多，大家之所以认为泰禾安全，还是在于我们布局的这些城市市场情况相对安全。”
黄其森告诉记者，在泰禾每笔融资贷款中，都有土地资产作为质押，“而且是按照原始成本，以北京院子为例，虽然之后的土地价格已经上升，但公司还是按照最初的楼面价来做质押，虽然现在泰禾负债比较高，但在高速发展的阶段，公司会通过各种措施，来降低负债率。”据其透露，泰禾目前综合融资成本在12%左右，今年计划要将其降低至10%。
不走“降价策略”
“房地产发展到一定程度时对专业化要求非常高，压一年基本就没有利润了，放几年可能就亏损了。”在黄其森看来，即便是在北京土地市场大幅溢价的情况下，泰禾也要坚持高周转的战略。
对此，兰德咨询总裁宋延庆指出，“两高一轻（高周转高杠杆轻资产）”的模式已经成为现在的主流，“只有高周转，速度更快才可能跑赢市场。”他表示，从一线品牌企业的成功经验来看，推行产品标准化、管理标准化、供方资源战略化等是实现“快”的最有效办法。而且事实证明，只要能实现快速周转，利润率和杠杆率也能随之提高。
黄其森表示，目前泰禾的拿地规模控制在100亩左右，不会超过200亩，这样对前期资金占用比较低，“而且相比其他企业，泰禾在福建拿地成本相对较低，前期定价也会更合理，所以我们不会走降价策略。”
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