[摘要] 2011年8月，杨先生（买家）与韩先生 （卖家）签订了买房合同，约定杨出资154万元购买韩一套房屋，约定首付54万元，贷款100万元，三个月后过户。违约责任约定，只有守约方有权要求违约方赔偿损失。
2011年8月，杨先生（买家）与韩先生 （卖家）签订买房合同，约定杨出资154万元购买韩一套房屋，约定首付54万元，贷款100万元，三个月后过户。违约责任约定，只有守约方有权要求违约方赔偿损失。
签约后，杨支付了54万首付款，并办理了按揭贷款手续，但三个月过后，贷款未获批。杨通过中介通知韩，因政策原因未放贷，提出换个银行重新办理贷款，但第二家银行审查材料仍没通过，原因是过户时间已过期，按规定，须将原过户时间延后一个月，这遭到韩拒绝。随即杨先生将韩先生告上法院，要求解除合同并赔偿损失，韩当庭反诉，要求继续履行合同并要求对方赔偿损失。经法庭审理，韩变更诉请为解除合同并赔偿房屋差价损失。
法院判决合同解除，韩先生返还杨先生房款54万。
【律师点评】
本案有两个焦点问题，个是究竟哪一方构成违约，第二违约责任如何承担？
一、杨先生认为韩先生有义务配合办理贷款手续，由于韩不配合，导致合同无法履行，因此是韩违约；而韩认为自己已配合过办理贷款，贷款未能获批应由杨自行承担责任。笔者认为，韩没有义务重新签订新合同，因为杨的原因导致过户过期，对此韩先生并无过错，而之后杨先生坚持解除合同，应该是杨构成违约，而不能认定韩先生违约。
二、在违约责任方面，应首先尊重双方签订的约定。在很多房屋买卖合同中均约定违约金为总价20%，但本案中，仅笼统约定赔偿损失，没有约定违约比例多少，韩先生可能损失的是房价可能出现的下跌部分，但法院审理中，经过评估房价并未下跌，因此对于韩而言并无损失，也就不存在赔偿问题。 （作者系上海远业律师事务所律师 焦春伟）
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