[摘要] 全球领先的房地产服务公司高力国际近日发布2013年第一季度深圳服务式公寓市场研究报告。
全球领先的房地产服务公司高力国际近日发布2013年季度深圳服务式公寓市场研究报告。
住宅市场概览
报告显示，2013年季度深圳住宅市场延续了2012年下半年的市场表现，强劲的刚性需求依然主导市场，投资性购房也有所抬头。除二月受春节长假影响市场陷入短暂低迷之外，房市总体表现活跃。此季度，政府于2月20日出台了更为严厉的房地产调控政策《五项加强房地产市场调控的政策措施》，旨在为不断升温的房市降温。然而买家许多选择在三月底深圳市“新国五条”实施细则出台前购房过户，造成房价不降反升的现象，最终2013年季度全市一手商品住房成交面积录得1,072,202，环比下降12.1％，成交价则达到19,806元/平方米，环比小幅攀升4.4%。
豪宅市场方面，季度豪宅成交量与新推出豪宅项目数量继续下行。本季度新推出豪宅项目仅有以多层住宅与别墅为主的燕晗山居。鉴于纯别墅用地的供应已被禁止，深圳别墅将走入存量市场，未来豪宅市场的供应将持续由别墅与高层住宅的组合项目或城市高层平层豪宅项目提供，纯别墅项目将几无新增供应。
深圳服务式公寓租金
高力国际研究显示，2013年季度，位于南山区欢乐海岸的万豪行政公寓开业。项目总建筑面积达2万多平方米，规划设置155间客房。本季度，深圳部分服务式公寓因财政年度结束而根据去年市场整体行情进行了定价调整。部分服务式公寓租金依据2013年物价指数、市场平均租金以及运营成本的上涨等指标整体上调了租金。与此同时，进入2013年，全球经济进一步复苏，良好的经济发展势头使商务往来更为频繁、经济活动更为活跃，服务式公寓的租赁需求有所增强，从而进一步带动了租金的上涨。
2013年首季度，深圳服务式公寓市场平均租金录得每平方米每月207元，环比向上微调3.5%；市场平均空置率约为18.5%，基本与上季度持平。
福田区与南山区汇聚了深圳市最为高档的服务式公寓。拥有较高收入的国际商务人士对居住环境具有较高要求，且其差旅费用一般由企业承担，因而此类客户对于租金较不敏感，所以高档服务式公寓项目因其区位交通、服务配套与硬件档次上的优势，更受此客群的青睐。更为高端的服务式公寓，如香格里拉御庭、皇庭国际公寓、波托菲诺国际公寓等，也因而在本季度进行了相对更大幅度的租金上调。2013年季度，南山区服务式公寓平均租金达到229元/平方米/月，环比上涨约2个百分点，空置率为15%；福田区服务式公寓平均租金则为222元/平方米/月，环比上涨4.2%，空置率为19%。今年深圳市会展活动将较为频繁，预计上半年将共有约33个较大型展会在会展中心举办，活跃的会展经济使得福田中心区会展中心周边高档酒店与服务式公寓租金上涨幅度相对较大。罗湖区服务式公寓档次相对较低，在高端商业物业的市场竞争中已逐渐处于明显劣势，季度市场平均租金录得159元/平方米/月，环比上涨3.6%，该区域空置率则达到25%。
市场展望
深圳“新国五条”细则已于3月底出台，细则不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还明确了2013年度房价控制目标，即本年度房价增速应低于人均收入增幅。于此同时，旨在提高房产获取与交易成本的二手房交易税与房产税的讨论与制定也已提上政府工作议程。总体而言，在强劲刚性需求的带动下，住宅市场价格仍处于上行通道中，然而政府明确而严厉的调控措施将使全市房价增幅放缓。
豪宅方面，近期市场将有多个项目集中开盘。其中代表性项目有蛇口鲸山别墅九期鲸山觐海、前海华寓与京基云景梧桐，均为包含联排、叠拼、独栋或高层豪宅多种形态的项目。长期来看，未来市场新增豪宅项目均将包含多种产品组合，纯别墅项目将十分罕见。
短期内深圳市场将无新增服务式公寓落成，市场将以消化现有库存为主。随着经济形势的好转，预计未来短期内全市服务式公寓租金将保持平稳，平均空置率随着市场的逐渐吸纳将小幅下降。
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