[摘要] 新国五条出台的影响巨大。昨天是新政细则发布后的首个工作日，资本市场的反应似乎超出人们的预期，地产板块暴跌超8%。而对于新房与二手房租赁市场，业内人士认为，新房交易量将上升，二手房租金也将有所上涨。
新国五条出台影响巨大。昨天是新政细则发布后的工作日，资本市场的反应似乎超出人们的预期，地产板块暴跌超8%。而对于新房与二手房租赁市场，业内人士认为，新房交易量将上升，二手房租金也将有所上涨。
股市反应
35亿资金逃离地产板块
数据显示，昨天有超过35亿资金逃离地产板块，“招保万金”四大地产股分别净流出1.25亿元、3.81亿元、7.45亿元、2.17亿元，占地产板块净流出的41%。
地产板块暴跌，让重仓地产股的基金很受伤，其中普通股票型尤甚。据同花顺iFinD数据显示，截至去年年底，共计652只基金持有地产类股票，仅昨天一天市值缩水近70亿。
其中中欧小盘持有8只地产股，共计1557.37万股，市值达16503.32万元，为持有地产股数的基金，昨天市值缩水1512.55万元。从市值缩水的幅度看，深100ETF、工银价值、广发小盘、博时价值、中邮优选成为缩水前五强，分别缩水19392.74万元、18145.73万元、16326.25万元、15876.10万元、12429.25万元。
未来走势
地产股短期或惯性下跌
银泰投资的首席投资顾问段长英认为，“新国五条”一定程度上提升了投资地产的交易成本，未来又面临房产税提升持有成本，地产板块的率吸引力将大大降低，房地产的投资属性一定程度上得到抑制，地产板块估值和盈利都要面临压力，一定时期内投资者应尽量规避地产板块。
大同证券的投资顾问张诚表示，短期看，如果新政从严实施对于二手房交易必然会带来一定影响，但在一线城市刚需强烈、供给不足并且对于存量房持有者不存在任何成本压力的情况下，最终税费成本仍然将会向购房者转移。同时政策的实施也将使得刚需在购房时更偏向于购买新房，从而给部分刚需强烈的一线城市地产公司带来量价保证。因此单就此项政策来看，市场短期反应过于强烈。
昨天的市场表现更多的是反映了投资者和广大围观群众对于未来地产及相关政策走向的不确定性。短期内地产板块仍面临惯性下跌，需提防风险。但从板块基本面看，暴跌后的估值修复存在一定投资机会，投资者可耐心等待恐慌情绪释放后再考虑介入。
对于不同的产品类型，新政的影响并不相同。新房市场方面，业内人士认为，新政将利好首次置业的刚需楼盘，改善型的中端楼盘将被压抑，而高端的项目则基本不受影响。
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新房产品不同影响有差别
或利好刚需楼盘
亚豪机构的总监郭毅认为，二手房的个人所得税的增加，使得计划购买二手房的客群分成几类：一是坚持购买，二是放弃购买转为租赁，三是放弃购买二手房改买新房。对于第三类情况，这部分改买新房的客群由于受到资金限制，一般会选择购买五环或六环以外的刚需盘，所以对刚需项目来说，购房客户反而有可能得到补充。
改善升级被压抑
郭毅认为，4万-6万元/平方米的这个价格段一般在四至五环区间，购买者以改善性需求为主，往往需要卖小买大，而二手房税费增加，“卖小”实际所得可能会减少，再加上如果二套房首付比例提高，“卖小买大”若不足以支付提高后的首付款，就会影响到改善型购房者的升级置业，不利于这部分楼盘销售。
而对于6万元/平方米以上的高端盘，多处于三环以内位置，购买者更多的是作为企业名片、企业会所或是出于个人兴趣收藏华宅，这些财富阶层通过以公司名义购买可规避购房资格审查，受影响较小。
购房资格审查更严
细则还规定，购房资格的审查环节应前移至签订购房合同（认购）前，而非之前在贷款环节才会认真审核购房资格。北京美联市场研究部高级经理张磊认为，此规定不仅重申了之前的限购政策，还在源头限制了开发机构在销控方面“耍滑头”。
如之前有些开发机构在出售新盘时，会利用“认购”这一环节将一些“潜力房源”即具有涨价因素的房源“占上”，让购房人无法购买，之后加价销售。这种情况或因购房资格审查这一环节的提前而无法实施。
购房成本增加将迫使一部分买房者转向租房市场，短期内，租赁市场会随着需求上升而租金上涨。
二手房租金或上涨
世联地产分析认为，交易税费的上升将明显削弱二手房需求，潜在业主转买为租，从而推升租金走高。张磊认为，对于租金市场，新政会产生间接的影响，按照市场以往规律，这20%的个税一般会转嫁给买方，会使一部分资金有限的客户暂停购房行为，重回租赁市场，造成需求大于供应，从这个角度讲，租金会出现一定的上升。
■观点
SOHO中国董事长潘石屹
增交易成本阻碍了流通
中国人均住房面积已超过35平米，总量已不缺，只是有人房多，有人没房住，解决的方法应是疏导和流通。从第三套房开始征收房产税，把大量闲置房产逼到二手房市场，加大供应量，房价自然下降，同时，应减免几年二手房交易的所有税费，让房地产市场得到释放，而不是增加交易税费阻碍流通。
政协委员、清华大学教授、经济学家李稻葵
提高二套房首付更管用
李稻葵昨天在两会上接受采访时表示，新国五条细则，最有实际效果的是，二套房首付提高和利率提高，增值税不见得实用，好看不中用。长期来说是对的，但存在如何界定增值的问题，例如买了毛坯房，住了很多年，内部装饰也在不断提高，要如何界定增值呢？
政协委员、中瑞岳华会计师事务所高级合伙人张连起
20%个税可能误伤普通居民
增收20%的个税，可能会误伤普通居民。对于可能影响公信力的政策，不宜粗糙实施。目前，很多家庭有以小房换大房、以旧房换新房的需求，属于改善性需求。如果出售就收20%的个税，无疑会增加这部分人群的购房负担。此外，加重二手房交易税负，负担必然转嫁到新房上，推动新房涨价，调控目标或适得其反。
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