[摘要] 公开资料显示，调控两年，广州住宅均价约上涨约1400-2000元／平方米。对此，中原地产市场研究总监张大伟向《证券日报》记者表示，这一数据相对比较符合实际。张大伟进一步表示，广州住宅均价上涨速度相对缓慢。
“我们楼盘从今年年初到现在销售价格没有太大的波动”，广州某楼盘的销售人员向本报记者表示，“虽然有优惠活动但都是随市场而动，最终成交均价与项目预计的销售均价差别也不大”。
实际上，公开资料显示，调控两年，广州住宅均价约上涨约1400-2000元／平方米。对此，中原地产市场研究总监张大伟向《证券日报》记者表示，这一数据相对比较符合实际。张大伟进一步表示，广州住宅均价上涨速度相对缓慢。
除此之外，同策咨询研究中心总监张宏伟也向本报记者表示，预计广州楼市房价反弹压力将会比其他一线城市大一些。
每平均价两年上涨逾1400元
实际上，记者查询中指研究院网站获悉，中房指数系统百城价格指数调查数据中，2010年9月广州住宅均价为14054元／平方米，位列第6位；而2012年9月广州则以15442元/平方米的住宅均价排在第6位。
由此来看，调控两年，楼市金九期间，广州住宅均价同比约上涨1388元／平方米。除此之外，另有资料显示，从2002年至2011年的10年间，广州房价从4143元/平方米上升至13401元/平方米，涨幅高达223%。其中，限购两年内，2011年和2010年几近持平，房价都在1.3万元/平方米的水平线上；而相比2011年，2012年房价则多在1.3万-1.4万元/平方米的幅度。
上述资料还显示，从2010年8月份至今，广州房价都在1.2万-1.4万多元/平方米的区间震荡。对此，张宏伟向记者表示，广州房价波动确实比较小。如果考虑CPI和收入因素，事实上这比2009-2010的房价可能是停涨甚至下降，从这一角度看，调控政策确实起到了非常重要的作用。
但张宏伟同时向本报记者强调，尽管如此，住宅均价上涨则是事实，只不过上涨的速度放缓了很多。张大伟则向记者表示，虽然限购对稳定广州房价起到了很大作用，但从区域经济活力来看，广州则明显逊色于其他三个一线城市，这也是广州住宅均价上涨较小的一个主要原因。
值得注意的是，10月23日，广州市房协和世联地产在一次研讨会上宣布，目前广州库存还有11.2万套仍处于高位，尤其是库存结构性问题突出，部分区域的库存甚至远超警戒线，并且单套库存面积走高，大户型产品库存攀升。
对此，链家地产市场研究部张絮也向记者表示，楼市调控确实是一些投资性需求被挤出，市场逐渐转变为刚性需求及改善性需求为主导。
而广州市房协秘书长许国碧在会上则表示，改善型需求正接替刚需型入市，并有可能成为楼市成交主力，但在多重调控压力下，改善型需求不可能掀起楼市热潮。
四季度房价反弹可能性小
据广东省统计局公布的数据显示，今年前三季度，广东商品房销售面积5066.48万平方米，虽然同比仍下降1.4％，但降幅已比上半年和一季度分别收窄9.4个和17.6个百分点。同时，受房价攀升影响，同期广东商品房销售额4147.91亿元，增长0.6％，已呈现正增长，其增幅比上半年和一季度分别提高8.0个和23.5个百分点。
对此，张宏伟和张大伟均向记者表示，广州房价大幅反弹可能性很小，小幅上涨可能性则相对较大。
值得一提的是，广州限购两年，从开发商角度来看，项目销售速度放缓，资金周转困难，资金链较为紧张。此外，房企为了提高销售业绩而采取让步价格的营销策略，这也就意味着利润率降低。
对此，不禁有市场人士质疑，房企会不会因此提价保利？张宏伟表示，房企在注重跑量的同时，在未来通过多元化手段降低成本提升利润率确实显得非常关键。
不过，广州实际上还在收窄调控政策，包括广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，再加上上楼市库存仍旧处在高位，因此多位分析人士向记者表示，广州楼市因此不存在房价大幅反弹的可能性。
此外，张宏伟还表示，一些上市房企年底可能为冲业绩而举行打折促销活动，从这一角度看，房企大幅提价的可能性也很小。
值得注意的是，广州市房协秘书长许国碧23日也曾对媒体表示，广州今年成交高峰期已在第三季度出现，第四季度预计将回复平淡。
限购两年广州住宅均价上涨逾千元 四季度房价反弹可能性小
限购政策实施两年时间，上海市场呈价涨量跌态势。商品住宅成交均价上涨4.86%，部分热销项目成交均价两年内涨幅达10%。而成交量则逐年递减，已不足2009年成交高峰的一半。即便如此，限购政策仍在逐步收紧，不断出台细则减少灰色空间。业内人士指出，短期内限购仍无退出可能。
数据显示，2010年至今一直在售且物业类型相同的楼盘有94个，涨价的57个、持平的10个、降价的27个。如果算上CPI因素，涨价的44个、降价的50个。此外，根据调查显示，超过半数受访者表示限购两年来感觉房价涨了。
房价微涨
上海市住房保障和房屋管理局等五部门联合发布“限购令”已经整整两年时间。上海房价究竟是涨是跌？
同策咨询研究中心数据显示，2011年，上海商品住宅成交均价为22012元/平方米，比2010年的21699元/平方米上涨1.44%。2012年前9个月，上海商品住宅成交均价为22754元/平方米，同比上涨3.37%，较2010年前9月21699元/平方米的成交均价上涨4.86%。
官方数据同样显示，限购政策推出两年来房价出现小幅上涨态势。根据国家统计局官方网站公布的2012年8月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，上海新建住宅价格指数同比下降1.5%，而2011年8月这一新建住宅价格指数同比上涨2.8%。也就是2012年8月上海新建住宅价格指数较2010年8月上涨1.26%。
德佑地产市场研究部监测数据显示，上海2010年10月成交的15个项目中，有7个项目的成交均价相比今年7月至今的成交均价出现了上涨，其中涨幅的项目超过了10%。
位于浦东北蔡(社区网 论坛 商铺)板块的大华锦绣华城(小区网 论坛)去年9月的报价为平均29000元/平方米，同时还推出优惠促销活动，今年9月平均报价34000元/平方米，报价上涨17.24%，其成交均价也较两年前上涨10.3%。而位于嘉定新城(社区网 论坛 商铺)的新城金郡今年9月的成交均价同样较两年前上涨9.32%。
德佑地产研究主任陆骑麟分析，当前市场出现涨幅较大的项目，多数处于开发尾声阶段，并且前期已经有明显的价格调整，获取较好的资金回笼。分析2010年上海市场上成交前15位的项目两年来的价格变化不难发现，涨跌各占一半，且多为小涨小跌，以相对维稳的价格为主。可见当前市场不足以支撑开发商的大幅涨价行为，价格的稳定或小幅上涨成为了开发商使用的策略。
成交量减半
陆骑麟坦言，限购政策影响的还是成交量，近两年的成交量萎缩明显。
市场研究部监测数据显示，2011年商品住宅的成交量730万平方米，2012年前10个月成交面积为632万平方米，按照当前数据推算，整个2012年的成交量预计在758万平方米左右。相比2008年金融危机时的成交量相对低点887万平方米少了近100万平方米，更不及2007年和2009年成交量的一半。
某咨询研究中心总监张宏伟指出，从2009年与2012年两年市场成交量差值来看，大约有1000万平方米的市场需求被逐出楼市。其中包含投资性投机性、部分改善性。
陆骑麟认为，限购政策使原来有效需求的实力买家变成无效的需求，迫使其转入其他城市的房地产市场或者商业地产。限购之下，部分高端项目降价也无法促进成交，而刚需产品在跌价入市消化大量需求后，后续需求无法有效跟进，使成交量持续低迷。
张宏伟指出，市场买卖双方心态也逐渐发生了变化，目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。开发企业资金紧张的局面得到缓解，房价降幅收窄甚至涨价，然而，楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入观望气氛，市场成交量出现萎缩。十一前后上海商品住宅市场成交状况亦是如此。所以从这个角度而言，今年10月的成交量亦难有突破性的放量。
灰色空间变小
市场研究部分析师罗寅申指出，纵观今年以来上海房地产政策面的变动轨迹，管理层在调控问题上的态度无疑是谨慎的，甚至还较此前呈现层层收紧的严厉手段。归结下来仅上海限购政策在今年就面临了不少于四次的收紧、细化调整。
“首先在楼市二手房成交从此前1月份的冰点刚步入2月份的回暖行情时，房管局即出台通知明确户籍单身子女购房政策。其次，2月底叫停持居住证满三年的非户籍人士可等同于户籍家庭购买二套房。再次，受部分政策利好促使5月楼市表现不俗下，上海市有关部门发文明确上海非户籍居民家庭补缴社保及税单购房不予认可。最后随着楼市成交进入6月的峰值时，部分区县房产交易中心在执行层面再次传出收紧传闻，即“凡单身、非上海籍购房者，无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明不得购房。”罗寅申表示，在经历以上多轮主要围绕着限购政策执行层面细化的调整后，当前上海限购政策的严厉程度较去年2月份出台时相比已不可同日而语，其在交易环节中可供周旋的“灰色空间”越来越小。
张宏伟分析，从政策面的走势来看，差别化的调控政策正在逐步形成。保持房价稳定仍是楼市长时间段内调控的重要课题，调控政策仍需常态化执行。因此，限购政策明年将会继续执行。
华燕市场研究部副总监张晴怡判断，在没有新的代替性政策出台前，限购政策仍会持续下去。根据目前的消息判断，至少明年上半年限购政策没有退出的可能性。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
