[摘要] 从深圳、南京的连夜排队买房，到70个大中城市中新房、二手房价格环比上涨的城市数量翻倍，再到北京三成新建项目年内成交均价上涨，近期楼市回暖的迹象愈发明显。由此，我们不禁想问：楼市真的步入夏季了？
炎热是夏季的特征，央行的降息，犹如一针强心剂，让处于调控中的楼市“热起来”了。
从深圳、南京的连夜排队买房，到70个大中城市中新房、二手房价格环比上涨的城市数量，再到北京三成新建项目年内成交均价上涨，近期楼市回暖的迹象愈发明显。由此，我们不禁想问：楼市真的步入夏季了？
据记者了解，当前楼市回暖，大多受益于刚需一族的出手。由于降息等因素的影响，房价上涨的预期被强化，但楼市回暖的速度超出了市场预期。
对于未来的走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“需求的平稳释放不会改变当下供大于求的买方市场格局，下半年的成交量有望保持现有水平，但房价仍将呈现稳中有降，降中趋稳的态势。”
楼市直击
近三成新增项目价格上涨北京6月成交均价或首破两万
每日经济新闻记者尚希发自北京
降息后，楼市的回暖速度超出了市场的预期。
“现在所有优惠都取消了，我们有一套房子，已经从开盘的140万元涨到现在的180万元。”昨日（6月18日），位于北京市昌平区的某在售楼盘销售人员告诉《每日经济新闻》记者。
进入6月，类似的提价销售项目在北京并非个案。据链家地产市场研究部统计，2012年新增的76个期房项目中，共有21个项目出现了成交均价上涨的情况，占比约为28%。
部分项目提高售价以及高端项目的热销，促使北京商品房成交价格被进一步拉升。链家地产提供的统计数据显示，6月前半月，北京新建商品住宅成交均价保持在21700元/平方米左右，截至17日，6月商品住宅成交均价约为21500元/平方米，预计单月成交均价将在年内首次突破2万元。
部分项目提价或取消优惠
根据链家地产市场研究部的统计数据，2012年以来，期房市场新增项目为76个；截至6月上旬，显示网签量为5674套，其中21个项目年内成交均价出现一定程度的上涨，占比约为28%；总成交量为2990套，占比超过50%。
上述楼盘销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前市场回暖迹象明显，因此楼盘售价也在不断调整，每周或每两周都会涨一次。据了解，同3月开盘时相比，该项目目前的售价每平方米上涨了1000元~2000元，同时销售状况仍十分可观。上述销售人员进一步表示，位置较好的几栋楼，仅剩下顶层和一层的房源可供选择。
根据上述统计数据，该项目的价格涨幅在12.5%左右，涨幅的是同样位于北京市昌平区的别墅项目长滩庭苑，其价格涨幅为22.8%。
此外，在上述21个项目中，价格涨幅在5%以上的有9个，其余项目价格属于微涨。浅山香邑[消息 价格 户型 点评]花园、理想家园[消息 价格 户型 点评]、延秋园、龙山嘉园[消息 价格 户型 点评]、长滩庭苑、徜徉嘉园、金茂家园、颐景润园这8个项目的价格则连续上涨达到或超过3个月。
“目前涨价项目都是年内相对热销的刚需楼盘，除个别偏高端项目外，其余楼盘的价位都相对较低。”链家地产市场研究部陈雪告诉《每日经济新闻》记者，出现涨价行为与进入旺季和近期政策调整有一定关系。此外，也不排除项目入市后，低价房源进入销售周期，后期高价房源成交拉高价格以及优惠措施取消使得价格“变相上涨”，“涨幅的长滩庭苑便是由于前期特价房源售罄造成前后价格差额较大”。
17天内高端项目成交量
受部分高端项目热销的影响，北京市新建商品住宅成交价格出现明显上涨。北京中原市场研究部统计数据显示：上周（6月11日~17日），北京市新建住宅签约均价为21826元，相比此前一周的20726元上涨明显。截至6月17日，6月新房住宅成交量为5321套，若加上二手房，成交量接近1.2万套，比去年同期上涨超过四成。对此，业内预计6月北京新房、二手房成交量都有望达到限购后新高。
据《每日经济新闻》记者了解，2012年以来定价在4万元以上的项目有12个，套均总价达到1700万元。高端项目在5月累计成交74套，总销售额为11.76亿元。截至6月17日，高端项目的总成交量为193套，总销售额为22.18亿元。由此计算，在17天的时间里成交量和销售额翻了一倍。
“和以往几个月不一样的是，6月豪宅成交显著增加。”陈雪告诉记者，2012年以来刚需占主力的市场结构依然没有变化，但是豪宅买家的增多导致的价格上涨，或会影响到部分普宅需求者的心理预期。预计下半年的市场走势仍以稳为主，但是结构性的价格上涨将不可避免。
土地市场
京郊年内首现竞价抢地 门头沟一地块溢价49.9%成交
伴随着楼市的回暖，京城土地市场在沉寂两个月后，门头沟一地块以49.9%的高溢价率成交。据《每日经济新闻》记者了解，该地块的成交不仅打破了继4月东直门地块成交后，北京土地市场长达两个月居住用地的“零成交”局面，同时也意味着北京郊区住宅地块在年内首次通过多次竞价成交。
据悉，门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地共吸引了15家房企参加竞价。该地块为住宅混合公建用地，土地面积为15005.8平方米，其中建设用地面积为11953平方米，建筑控制规模为41836平方米。竞标过程中，配建公共租赁住房环节的竞争最为激烈。最终该地块的公租房配件面积飙升至9650平方米，约占总规划建筑面积的1/4。经过34轮竞价，最终该地块由被北京鹏辉房地产开发有限公司以2.785亿元的价格获得。
对此，北京中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，剔除公租房所占面积及建安成本，该地块商品房住宅部分的楼面价为9252元/平方米。“公租房未明确回购价格，但在这种成交情况下，公租房一般为开发商无偿提供。考虑到公租房回购为无偿，因此楼面价计算办法为基本折算。”
“该地块的楼面价明显高于此前的市场预期，因为地块非常小（仅4万平方米），并且不处于楼市热点成交区域。因此，该地块对土地市场的直接影响并不大。”张大伟同时认为，近50%的溢价率可能会对市场产生类似通州地块的影响，购房者可能会认为土地市场有所回暖。
此外，链家地产市场研究部陈雪表示，该地块以49.9%的溢价率成交，是现有土地出让溢价率政策允许的值，并且是继东直门地块后年内首块有竞价情况的地块。另外，此地块位于门头沟区政府、商业中心。周边新房价格一般为18000元/平方米至20000元/平方米，因此质优价低也促使其高溢价成交。
后市展望
5月房价环比上涨城市翻番 楼市或止跌企稳
昨日（6月18日），国家统计局发布的统计数据显示，在70个大中城市中，新房价格环比上涨的有6个，比4月增加3个；二手住宅价格环比上涨的有18个，比4月增加9个。
新房和二手房价格环比上涨的城市数量均翻番，表明当前楼市回暖迹象并非空穴来风。
北京中原地产市场研究部发布的分析数据显示，以5月的新建商品住宅数据看，环比平均跌幅为0.13%，跌幅相比3月~4月明显收窄。70个城市在5月的新建商品住宅的平均环比指数为99.87，这也是最近几个月来的新高。70个城市的平均二手房住宅环比指数为99.94，虽然依然下调也创造了2011年8月来的。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，随着近几个月来成交量的明显回暖，多个城市的房价开始止跌企稳。
房价同比跌幅收窄
统计局数据显示，在新建商品住宅上，与4月相比，70个大中城市中，价格下降的有43个，持平的有21个，上涨的有6个，但涨幅均未超过0.2%，其中天津、南昌环比涨幅为0.2%。二手住宅价格与4月相比，价格下降的城市有30个，持平的有22个，上涨的有18个，涨幅均未超过0.9%。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，房价跌幅明显收窄，有触底的可能。在成交量持续放大的情况下，房价在6月~7月有可能继续出现跌幅减小，甚至环比开始微涨的现象。
谈及房价环比价格止跌的原因，胡景晖分析表示，一方面，5月个别城市、个别区域、个别产品房价的小幅上涨，使得5月部分城市的房价环比跌幅逐步放缓，或止跌回稳。
另一方面，自去年限购以来多个城市房价回落，近两个月来各地楼市政策的微调，以及央行降息和首套房贷利率优惠幅度增大，在多重因素的叠加作用下，激发了购房需求，使得首次置业的刚性购房需求集中入市。
值得一提的是，在5月新建商品住宅价格环比上涨的城市中，除包头外，其余全部为限购城市。在二手房市场上，上述情况同样存在，房价上涨的18个城市中，有14个为限购城市，包括上海这样的强限购城市。
对此，链家地产市场研究部陈雪表示，对于一些弱限购的城市来说，限购执行一年后，其制约效果已在逐渐减弱，并且在逐渐回暖的市场环境下，再通过其他方式进行微调，就很容易促使成交量继续增加。
值得注意的是，5月房价环比上涨城市有所增多，但同比价格下降城市同样也有所增加，这也反映出历时两年的房地产调控仍在发酵，不过，同比价格跌幅有所收窄。
十字路口或已来临
房价出现止跌企稳迹象与成交量密切相关，5月住宅成交再次刷新2011年1月调控以来的新高，未来房价走势或已处在十字路口。
“目前已经出现涨价苗头，若高成交仍持续，则70个大中城市环比指数可能会逐渐回升到100点以上。”陈雪说道。
张大伟表示，“影响房价的政策因素正在逐渐微调，特别是信贷政策松动对市场影响较大。”他同时分析说，在本轮调控中，未给资金寻找好的去向，使得市场调控难度大，容易反弹。此外，在抑制房地产过热的同时，依赖房地产税费和土地财政的地方政府未找到新的增长点，导致地方政府放松调控的意愿非常强烈。
此外，根据链家地产市场研究部的统计，当前二手房业主议价空间已由年初的3%以上缩小到2%，表明业主对于市场的信心增加，扛价意愿加强，而购房者也会因此产生房价上涨的预期。
当前房价走势出现微妙变化，最令人担心的是，2009年那波报复性反弹会不会重来？
对此，胡景晖表示，楼市调控的大原则依然坚定，并未出现像2008年底那种由限制买房到鼓励买房的根本性决策转变，所以房价不会出现2008年底2009年初那样的强势反弹。“需求的平稳释放不会改变当下供大于求的买方市场格局，下半年的成交量有望继续保持现有水平，但是房价仍将保持稳中有降，降中趋稳的态势。”
（来源：北京晚报）
房价已经“筑底”的预期，和持续释放的信贷松动信号，让开发商重拾信心。6月以来，京城新房市场出现“普涨”，在售热销项目的成交均价几乎全线上扬。
隔月再买房价多出11万
刚刚三十而立的小何，找盘、看盘、排号、放弃、再等待，最近就为一套房来回纠结着。
事情还得说回到两个月前。
4月初，小何看中了位于大兴西红门的鸿坤曦望山(楼盘资料)项目，想在那买一套双朝南的87平方米两居。“最初宣传的每平方米15800元的起价吸引了我，所以尽管产权只剩50多年，又和回迁房挨着，但我还是认真地排了号。”
4月29日，曦望山一期开盘，15800元的起价没怎么见，而小何看中的那套房子，折完后的价格则达每平方米17750元，比预期的总价多出17万元。
“现场算完价格，我就郁闷了，但经过心理斗争，我忍了，决定再等等二期。”重新排了号，小何默默祈祷，第二次运气能好点，挑套便宜的房。
6月10日，曦望山二期开盘，小何又赶到了现场，相同的户型，折后的价格变成了每平方米19000元，未降反升，被彻底打击的他最终直接放弃。“一个月平白无故涨了11万，相当于我一年的奖金加工资，普通购房人伤不起啊。”
在焦点业主论坛上，不少购房人在交流中都传达出相似感受。“我一期排的号，本来预算153万元买，后来变成170万元，不到一个月就涨起来了。开发商这是凭什么？”网友“山禾子”写道。
新房市场出现普涨
鸿坤曦望山项目，绝不是近期惟一涨价的楼盘。
实际上，创下限购后成交新高纪录的“红五月”，让开发商普遍重拾信心。进入6月份以来，新房市场的近40个热销项目都出现普涨。
根据官方机构的成交数据，截至目前，鸿坤曦望山6月的成交均价为每平方米20234元，相比5月均价上涨2238元；京贸国际城6月成交均价为每平方米16773元，相比5月上扬1486元；K2百合湾6月成交均价为每平方米23409元，相比5月上涨547元。
来自北京中原地产的监测数据同样显示，全市最热销的39个项目，在6月份的签约价格都非年内价格，相比之前的售价均有微调。“在成交量上扬的影响下，之前折扣均有所收回，部分项目同质房源出现了成交均价上涨，房价点已经过去。”中原地产市场研究总监张大伟表示。
专家警告要有防范之举
“一个、两个项目涨价，尚可以解释为产品结构不同的升级。但要是没有一个项目不涨，只能说明楼市已度过点。”一位不愿署名的业内人士告诉记者。
“红五月”之后，楼市“筑底”已成为业内共识。工商联房地产商会会长聂梅生此前就表示，从趋势上看，房价已经渐现筑底态势，住宅价格环比降幅将逐渐持平。而价格“筑底”、信贷松动以及购房人“买涨不买跌”的恐慌心态，都为开发商的涨价奠定了底气。
“目前来看，市场已经明显见底，这种情况与合理回归的预期肯定有差距。在限购这么严厉的政策下，如果市场再出现明显上涨的话，还有什么政策可以控制楼市？”该位人士指出，虽然从目前看未来北京楼市不会大涨，但房地产就像一列火车，一旦再有信贷等松动，就会轰隆隆蹿出老远，所以还需要考虑防范之举。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
