[摘要] “未来房地产政策的走向，是坚持住宅市场的去投资化和大力建设保障性住房。”昨日，住建部政策研究中心主任秦虹在本报举办的“2012世界经济展望论坛”——世界城市的资源配置和产业结构分论坛上作出如上表述。
“未来房地产政策的走向，是坚持住宅市场的去投资化和大力建设保障性住房。”昨日，住建部政策研究中心主任秦虹在本报举办的“2012世界经济展望论坛”——世界城市的资源配置和产业结构分论坛上作出如上表述。
秦虹昨日透露，未来房地产政策走向将会是坚决执行住宅市场的“去投资化”和大力建设保障性住房。据悉，目前住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。
未来房地产发展仍有空间
今年以来，房地产调控持续性的信号还在持续传递。从目前情况来看，限购这一措施俨然已成为房地产调控中最为有效的手段之一。秦虹表示，在这种情况下，整个行业有必要进行反思。
据统计，2010年房地产的销售额达到5.25万亿元，是2001年数据的10倍。
秦虹表示，高速增长主要依靠土地增值以及宽松的信贷支撑。“这种高速增长是否可以持续，这种粗放性的增长是否可以持续，目前，房地产已经失去了原有的功能，”她不无担忧地说。
虽对市场前景担忧，但秦虹同时认为，从市场层面来看，中国房地产市场仍有发展空间。如果把中国房地产市场和美国的房地产市场相比的话，的不同是美国的房地产市场交易以二手房交易为主。据她介绍，美国去年一共卖住房490万套，90%是二手房交易，10%是新房交易。而中国去年商品住房销售面积是9.3亿平方米，所有二手房交易面积不过2亿平方米。
两手解决保障房问题
对于保障性住房建设，秦虹透露，将会从两个方面着手。她解释称，首先是托底保障，政府对社会上“一辈子都无法通过收入解决住房问题”的困难家庭，将进行托底保障住房供应。“不但要保一时，而且要保一辈子，因为他们确实没有办法靠自身能力在市场上解决住房问题。”她表示。
“其次是过渡性保障，该政策主要针对刚开始工作的年轻人，此类人群没有支付首付的购买能力，通过公共租赁住房可以为年轻人提供过渡性保障。”秦虹表示，“等三五年之后，这类人群有了稳定的工作，收入来源比较确定、有保障的时候，可以通过自身的努力，解决住房问题。”
不必为商业地产投资过热担忧
房地产住宅市场“去投资化”之后，是否会带来商业地产投资过热呢？铜锣湾集团董事长陈智说，有人认为，当住宅投资市场出现萎缩状况，就意味着商业地产有大量机会。这种言论其实是一种误导。
陈智指出，商业地产跟住宅地产有很多不同之处，商业地产主要是为零售经营者提供用地，而国内零售业在一定时期内需求量是稳定的，与住宅市场的刚性需求完全不同。另外，还有很多人并不太了解商业地产的运作方式，商业地产在一定时期是受市场多方影响的，复杂性更大。
“有人担心会有很多民间资本投向商业地产领域，商业地产发展有可能会过热。”陈智表示，“可能在短期之内有这种效益的波动，但长期来看，并不存在这个问题。”
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近期，北京、上海、杭州等大城市出现楼市降价，而广州楼市调控最直接的表现则是土地市场遇冷。楼市拐点来临？昨天上午，市房协举行了房地产市场形势分析研讨会，与会的13家房地产企业代表和专家学者都认为，目前楼市正进入冬天，楼价未来有下行的机会，但对于如何定义拐点，拐点是否来临，专家、学者的意见则不一致。搜
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冬天来临注重开发刚需产品
一进入立冬，广州的天气就骤冷，近期的楼市也似乎已经开始有变天的迹象。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总理经赵卓文表示，进入9月份特别是国庆节之后市场出现了一些新的变化，传统意义上的“金九银十”褪色，广州10月份的成交同比降六成，佛山九、十月两个月共成交5800套，同比下降了逾40%。搜房网
保利地产、中国铁建等房企的与会代表都表示，感觉到楼市冬天的来临，会更加注重刚性需求产品的开发。越秀地产代表则表示，其实从五六月份开始，新盘的售价都定得比较合理，但买家的心理在近两个月发生了微妙的变化，他们在考虑，现在的价格是否还有下行的空间，至少在年底前不会积极入市。搜房网
楼市拐点尚未到来
虽然广州楼市目前还比较平稳，但上海、北京等一线大城市楼市出现大幅降价，是否意味着类似2007年的楼市拐点又再次到来？搜房网
广州社科院研究员彭澎认为，拐点到来将表现为均价停涨，并下行走向谷底。虽然上海等城市有楼盘价格下降了20%-30%，但这不是均价，不能由此判断拐点到来，但楼市的这个转折点却越来越清晰。搜房网
合富辉煌首席市场分析师黎文江则表示，楼市涨跌与GDP和银行利率的高低有关。目前GDP继续增长，楼价就会跟着涨，但同时，银行利率与2008年的低位相比实际上已经上浮了约40%，楼价会下跌。综合而言，楼价还在僵持，还处于博弈阶段，这不是拐点。他举例说，2007年房贷利率（5-30年期）高达7.8%，而2008年则下调到了5.5%，从而也导致了2009年楼价的回升。2010年，央行一共加了5次息，加上取消了首套房优惠利率，二套房利率上浮10%等，等于利率又上调了40%左右，因此房价将会出现松动。同时，2008年第四季度GDP增长下降到7%，2009年季度是6%，因此在2009年4月广州楼价出现了均价7900元/平方米的历史低位。GDP跟房价成正比，跟利率则成反比。搜房网
广州市房地产学会副会长、广州新城市投资董事长曹志伟则提出，楼市真正的拐点应该是一段较长时间内销量和价格与历史同期销售和价格发生50%的变化并呈长期趋势，才能称之为拐点出现。
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