[摘要] 中指研究院昨日（8月1日）发布数据显示，今年1~7月，全国130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%，土地成交溢价率也较去年明显下滑。
“限购令”等调控政策的作用，已经从住宅市场延伸到土地市场上。
中指研究院昨日（8月1日）发布数据显示，今年1~7月，130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%，土地成交溢价率也较去年明显下滑。
受此影响，土地价值大幅缩水。前7月住宅用地溢价率仅为16.2%，不及去年的一半。而且，今年成交的“地王”价格与去年相比也“风光不再”。
住宅用地完成率仅30%
中指研究院的数据显示，2011年1~7月，130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%（2010年全年增长31%）。与此同时，商办用地共成交5534万平方米，同比大幅增长41.7%。其中，7月住宅和商办用地成交量环比降幅分别达到33.9%、47.3%。
土地成交低迷被认为是市场成交不佳所致。据悉，由于难以预期调控政策的力度和持续时间，为规避政策风险，不少房企放缓了拿地步伐，并采取快速销售的策略进行回款。
有数据显示，今年前7个月，20个代表城市住宅总成交量同比下降5.2%，其中4个一线城市总成交量略有增长，16个二三线城市同比下降8.2%。
事实上，政府供地步伐的缓慢也在影响土地市场的表现。上述机构的数据显示，今年1~7月，130个城市招拍挂市场共推出住宅用地2.3亿平方米，同比下降13.7%，计划完成率仅为30%。
以北京为例，今年前7个月，北京住宅用地成交量同比缩水了近两成，商办用地的成交逆市上涨三成，北京土地出让收入为579亿元，仅相当于去年全年的35.2%。
但在“前松后紧”的传统供地节奏下，不少企业仍觊觎下半年的土地市场。在北京昨日的一场研讨会上，与会的大型房企纷纷表示，欲利用充裕的现金流，出手下半年的土地市场。
“地王”价格大幅缩水
在上述因素的综合作用下，“地王”也失去了昔日的光彩。到目前为止，今年总价“地王”为深圳南山区地块，被招商局以64.4亿元的价格摘得，这一成绩若放在去年，甚至排不进前三。
根据中指研究院的数据，今年以来成交总价前十名的地块价格仅为去年前十名的49%，单价“地王”方面，前十名平均水平仅为去年的56.3%。
值得注意的是，在单价和总价排在前十的地块中，均没有北京的土地上榜，这与去年3月15日北京一日诞生三地王的盛况形成鲜明对比。
今年以来，不少地方调整土地出让制度，更多地采用招标出让的方式，甚少使用“价高者得”的拍卖方式。同时，为完成保障房供地计划，商品房用地捆绑保障房出让的现象频频出现，这被认为是影响地价的重要因素。
上述数据显示，今年1~7月，130个城市的住宅用地平均溢价水平为16.2%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的33.6%（2009年为51.7%）。7月，该溢价率仅为9.7%，接近2009年3月以来的值。同期，商办用地溢价水平为21.4%，同比降低17.9个百分点。
土地溢价率走低的另一个因素在于土地出让的郊区化。根据中原地产的数据，最近3年来，北京五环内住宅地块供应占比不足一成，房山、大兴、通州3郊区县的住宅地块占供应总量的比例超过五成。
（来源：法制晚报）曾经的“地王”，在严厉的楼市调控下“残喘度日”。他们头顶光环，却又只能选择低调入市，尴尬地接受现实的落差。
去年备受关注的中海、中信、方兴、润通鸿业地产等公司旗下的北京地王项目已经在今年3-6月陆续排队入市销售，另一个地王项目保利旗下的保利中央公园也预计在八九月开盘。从已经入市的地王项目销售情况来看，伴随着楼市调控，多数项目调低售价，但成交却冷热不均。
已开盘项目
成交冷热不均 几家欢喜几家愁
根据房地产交易管理网显示数据统计，今年已经入市的四个地王项目成交情况冷热不均：中海旗下的中海九号公馆和方兴地产的金茂家园签约良好，分别达到64%、89%，而另外两个地王项目则少有成交，其中5月份入市的润枫领尚 至今仅有一套成交。链家地产首席分析师张月认为，已入市地王项目的成交呈现冷热不均，一种是降价求售，以中海九号公馆和金茂家园为例，两者虽然定位高端公寓，但成交价格却与周边项目价格基本持平，加之位置的优越性，因此签约较好。
另一种则是高价滞销，以润枫领尚和中信新城为例，两项目售价均远高于周边项目价格3000-6000元/平方米，超出购房者价格接受空间，至今少有成交。
即将开盘项目
位置优越 高端产品也打性价比
继今年央企品牌项目中海九号公馆、中化方兴金茂家园以及中信新城之后，又一组央企品牌高端项目将入市。
记者从保利北京公司获悉，旗下保利中央公园以及保利东郡售楼处都已开放蓄客，计划8月或9月入市，但具体时间需以取得预售证时间为准。据了解，这两个定位高端的产品，位于望京和石佛营，在地理位置上占了极大的优势。
虽然价格未定，但是对于价格基调，保利北京相关负责人表示，项目定价参照周边，但作为代表作产品，品质较高，希望靠性价比赢得客户。
分析
销售压力巨大 未来定价或继续回落
在楼市进入调控时间后，低价刚需产品一直受市场欢迎，而高端项目因为将拉高市场成交均价，相关政府部门对其价格审批较为严格。此外，系出自央企名门的昔日高价地王项目，受制于特殊身份，也皆顺应调控，以适应市场的价格推盘。
但是业内认为，在售以及未来将要入市的地王项目将会面临两方面的销售压力：
首先，地王项目由于其拿地以及建筑成本较高，在政府对于楼市价格严厉调控和消费者的降价预期强烈的情况下，相对于其他项目，其价格能够下调的空间较少，所以难以被市场接受。
以中信新城项目为例，楼面价在成交均价中占比达到58%，因此，即使降低售价，但价格依旧高于同区域均价2000-3000元。
其次， 根据链家地产市场研究部统计，2010年以来中高端期房住宅供应量约18800套，但仅有45%签约，其中今年6月开盘的中高端项目签约率仅11%。
以目前中高端住宅约600套/月成交量来看，仅2010年以来的中高端住宅大概需要17-18个月进行消化，消化速度较普通住宅更为缓慢。
链家地产首席分析师张月认为，以地王项目为代表的高地价楼盘，产品定位多属中高端，而近期中高端楼盘的入市数量出现剧增，而市场消化速度较慢，短时间内同质化的高端住宅重叠程度加深，会对地王项目的销售形成较大冲击。
目前购房者对于价格期望仍处于低位，以地王项目为代表的中高端项目入市不但不会带动周边房价，反而因自身价格过高难以成交。预计未来中高端楼盘的定价将出现回落，同时低端项目的入市比重将增多，短时间内商品房价格依旧缺乏上涨动力。
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