[摘要] 尽管上半年房地产市场观望气氛浓厚，但大型房企销售金额仍然一路高歌猛进，前十大房企销售金额同比增长超八成。与此相比，中小房企市场份额遭到蚕食，地产公司“马太效应”显现，市场集中度进一步提高。
（来源：中国证券报）尽管上半年房地产市场观望气氛浓厚，但大型房企销售金额仍然一路高歌猛进，前十大房企销售金额同比增长超八成。与此相比，中小房企市场份额遭到蚕食，地产公司“马太效应”显现，市场集中度进一步提高。
十大巨头销售同比增八成
中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜30》显示，上半年大型房企仍旧保持了高速增长的势头。其中，前十大房企合计实现销售金额3323亿元，同比增幅超过八成，万科继续以644.2亿元高居首位。
与2010年上半年的销售情况对比不难发现，大型房企的销售额大幅攀升。2010年上半年销售金额前十名的上榜门槛为105亿元，而2011年上半年门槛已提高到155.5亿元，同比大幅提升了48.1%。在销售面积上，今年上半年进入前十名的门槛为116万平方米，而去年上半年仅为93万平方米，同比增长了25%。今年上半年有7家地产公司销售业绩过200亿元，而去年同期这一阵营仅有5家公司。销售金额在100至200亿元之间的第二梯队，入榜企业也达到10家。
根据各家公司发布的销售公告，上半年万科以656.5亿元的销售业绩再次拔得头筹，而2010年上半年万科的销售业绩为367.7亿元，同比增幅达到78.54%。上半年累计实现销售面积565.5万平方米，同比上升了76.7%。
在港上市的中国海外发展累计实现房地产销售额433.93亿元，同比增长85.9%，累计实现销售面积307.2万平方米，同比增长38.2%。恒大地产上半年销售金额也在430亿元左右，销售面积则突破600万平方米大关。保利地产上半年累计实现签约面积340.9万平方米，同比增长27.64%，实现签约金额394.58亿元，同比增长81.38%。
业内人士表示，在政策面趋紧、市场环境恶化的条件下，大型房企的竞争优势愈发明显，占领了越来越多的市场份额，出现强者愈强，弱者更弱的“马太效应”，市场集中度将进一步提高。
中国房产信息集团分析师薛建雄分析，虽然一线城市房地产市场冷清，但从范围来看，房地产市场的规模还在扩大，尤其是三线城市即将迎来房地产开发高峰，四线城市则刚刚起步。前十大房企上半年逆市热销，主要源于战略布局上的提前行动，两年前就开始向三四线城市进军，换来了销售额的大幅提升。
中期业绩剧烈分化
销售情况的分化带来了上市房企中期业绩的分化，在龙头企业销售情况逆市飘红同时，部分中小房企已经出现利润大幅下滑，甚至亏损。
Wind统计显示，按照申万一级行业分类，截至7月11日，已发布中期业绩预告的45家上市房企中，仅有13家中期业绩预增，有5家扭亏，2家略增，中期业绩预喜的上市房企合计有20家，占比仅44%。同时，有9家公司业绩预减，5家略减，7家续亏，还有4家首亏。
其中，有5家上市房企中期预告净利润下降幅度超过200%，金宇车城预计上半年净利润约-540万元至-360万元，业绩下降381.91%至522.87%；津滨发展中期亏损额，该公司首次出现亏损，预告亏损可能达到8000万元至1亿元，而去年上半年该公司还实现了盈利856万元。万泽股份、鑫茂科技和高新发展也预计中期业绩出现亏损，且净利润下降幅度可能超过200%。
2010年同期净利润达到4.53亿元的嘉凯城，今年中期业绩仅500万元左右，甚至不够买一套豪宅，业绩降幅为98.9%。有一些企业虽然上半年业绩依然靓丽，但依靠的却是之前销售的项目。金融街上半年净利润预计将达到8.63亿元至11.17亿元，增幅为70%至120%，但上半年的业绩增长主要与两个非当期销售因素有关，一是有不少已销售房产项目在上半年满足收入确认条件；二是公司津塔写字楼和金融街中心等投资性房地产带来。
华高莱斯房地产研究中心经理 认为，现在小型开发商压力比较大，特别是在二、三线城市，大开发商已经进驻，完成了布局，小开发商在开发能力、品牌、融资能力上比较弱，很多小公司面临着被洗牌的命运。
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（来源：新民网）随着二季度的结束，近日各家房企也陆续公布其上半年销售数据，出乎意料的是，虽然身陷楼市调控，但大型房企销售情况同比仍有超过8成增长。不过由于面临融资渠道收紧和利润率出现下滑，业内认为下半年这些房企即使能撑得更久，也并非高枕无忧。
根据中房信提供的数据显示，上半年大型房企的销售业绩非但没有明显下滑，甚至出现同比大幅增长。前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%、而万科、恒大和中海地产则分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。其中万科的销售金额甚至已 过了2009年全年。
大房企分化调控冲击
难道大型房企已经对目前的楼市调控产生了“免疫”？乘星行机构总经理李骁在接受新民网采访时就认为，通过业绩分化的方式，大型房企在一定程度上确实化解了调控带来的冲击，部分企业甚至从此得益。
他指出，房企达到一定规模，自身所拥有的产品链比较丰富、业务分布也比较广。在一二线城市住宅市场受到影响的时候，可以主动转向影响较小的三、四线城市，或者商业地产。比如万科、金地、保利等标杆房企便纷纷提高自身商业地产的比重。而受到挤压作用，像恒大这样本身即定位于二、三线城市中低端市场的房企，反而在调控中得益。
同策咨询研究部总监张宏伟也对记者表示，除了通过结构性调整在平衡目前由于“限购”而带来的市场低迷外，大型房企的主动适应能力较强，采取高速周转的市场策略，通过各种营销手段快速回笼资金，保证了销售业绩。
利润率或下滑房企压力尤大
但长达1年多的调控对房企来说并非全无压力。张宏伟就认为目前遏制房价过快上涨的目的已经达到，上半年房价变现已相当稳定，这就带来对利润率的影响。“销售量上升造成利润总量也有上升，但利润率有可能不如以前那么高了。”
而李骁也对记者表示，即使是乐观估计，绝大多数房企的利润率水平也只能是维持而已，有些很有可能出现下滑，而要使得利润率上升的可能性已“相当低”。
他同时指出，销售回流情况良好客观上会给房企资金链带来一定缓解，使房价能够撑更长时间。“由于目前调控主要手段是限制需求，所以不少房企判断即使降价也不一定能马上获得很好的市场回报。”
不过两位专家均表示，介于目前房地产行业融资渠道收紧，调控政策短期内很难松动，下半年房企的日子也并不好过。再加上面临行业内整合的压力和对市场份额的争夺，房价还是有望出现一定程度的松动。“既然目前的调控尚未对大型房企造成巨大影响，短期内又为何要放松呢？”李骁说。
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