[摘要] 多轮房地产调控的累积效应已经显现，房企负债率水平再度攀升，资金趋紧态势强化。6月1日，中指研究院等四家机构发布《2011中国房地产上市公司研究报告》指出，在宏观调控之下，未来三年上市房企的业绩增速会放缓，成长速度也会平稳。
多轮房地产调控的累积效应已经显现，房企负债率水平再度攀升，资金趋紧态势强化。6月1日，中指研究院等四家机构发布《2011中国房地产上市公司研究报告》指出，在宏观调控之下，未来三年上市房企的业绩增速会放缓，成长速度也会平稳。对此，住建部政策研究中心副主任秦虹在发布会上指出，目前房地产的生存环境开始改变，这使得房企步入“洗牌”期。
研究报告指出，通过对120家沪深上市和36家内地在港上市房企研究，2008年至2010年，这156家上市房企资产负债率总体呈现上升趋势。截至2010年末，沪深上市房地产公司的资产负债率为63.19%，比2009年提高2个百分点；内地在港上市房地产公司为66.31%，比前一年提高近4个百分点。同期房企流动比率均有所下降，沪深上市房企从上一年的2.12下降到2.08，在港上市房企由上一年的1.79降至1.71，意味着短期偿债能力有所减弱。
“进入2011年一季度，沪深上市房地产公司资产负债率提高到71.36%，比2010年年底又上升了8个百分点，负债水平再度攀升。”中指研究院企业研究总监张秋芳说。
另据统计，2010年上市房企每股经营现金流净额均值都由正转负，沪深和港股分别下降到-0.49元和-0.30元，且今年一季度仍维持负值。
张秋芳分析指出，预计紧缩的信贷政策还将持续较长一段时间，如果市场出现较大波动，上市房企的偿债能力将更趋弱化，财务安全不容忽视，当然这也为优质企业进行行业整合提供了机会。
秦虹指出，目前房地产正在发生变化，政府针对投资性需求的政策比较严厉，且这项政策还会持续，这已经使过去一度存在的投资需求受到抑制。加之保障房建设预期的强化，过度恐慌性需求也正在得到缓解，住房需求正逐步回归理性。
（来源：东方早报）近日，上海某研究院发布研究报告称，二季度房企资金可能进入预警区间。
该报告指出，目前房地产开发企业的融资环境依然严峻，同时受楼市相对低迷的影响，二季度房地产开发企业资金仍难以快速回笼；预计未来一段时间，楼市调控政策仍将维持偏紧态势，尽管开发商有可能采取以价换量的方式销售，但商品房销售金额仍难实现大规模的快速回笼。
资金面趋紧
该报告认为，衡量房企资金状况主要有三大指标，即房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值、本年资金来源和投资比、企业自筹资金占本年资金来源比重。
以房企自筹资金占本年资金来源比重为例，该报告分析认为，一般而言，房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重较大时，房地产开发企业当年的融资环境较差、资金回笼较慢，因此，企业自筹资金在本年资金来源中的比重越大，企业资金状况越差，反之资金状况越好。近十年来，房地产开发企业自筹资金比重在30%左右，但2011年这一年比重上升至36.84%，略低于2008年38.75%的历史高点，而2008年是房企资金较为艰难的一年。
从企业资金状况、资金回笼和融资环境三方面出发，该报告选取了被赋予不同权重的8个代表性指标，建立了房企资金状况评价指标体系。
根据评价指标体系，该报告得出结论，从目前房企资金状况评价结果来看，现阶段房企资金基本处于平衡状态，但已明显濒临资金预警区间，开发企业资金链正趋于紧张。具体就2011年季度而言，房企资金状况基本平衡，但资金状况并不乐观，资金链趋于紧张；而二季度，房企资金可能进入预警区间。
两大原因
关于二季度房企资金可能进入预警区间的原因，该报告认为主要有两个。
首先是二季度房企融资环境依然严峻。受通胀超预期压力、流动资金泛滥等因素的影响，央行采取了不断提高存款准备金率、连续加息等措施，货币政策逐渐趋紧，不少开发商面临融资难问题。尽管随着通胀压力的逐渐缓解、经济增幅的下滑，紧缩的货币政策可能会有所放松，但预计未来两个季度，房地产开发商融资环境将依然比较严峻。
其次，受楼市相对低迷的影响，二季度房地产开发企业资金仍难以快速回笼。今年“新国八条”出台以来，楼市整体比较低迷，成交量持续在低位徘徊。预计未来两个季度，楼市调控政策仍将维持偏紧态势，尽管越来越多的开发商可能采取以价换量的方式进行促销，但资金回笼情况很难和近几年楼市繁荣时期相提并论，企业资金仍难以实现大规模、快速回笼。
资金“伪命题”
不过，就房企资金状况问题，业界亦有不同看法。新聚仁分析师认为，“房企缺钱，其实是个伪命题。即便是市场时候，同样会有资金链紧张的企业；而企业不同阶段对资金的渴求也并不一样。”
新聚仁分析师认为，目前房企资金状况主要有几个类别：首先是大型上市房企及前两年拼命拿天价地的大型房企，目前资金链最为紧张。由于项目众多、资金土地成本高，如项目不能实现销售，将直接导致其资金链紧张。
其次是中小型房企，2009年至今储备资金相对雄厚，目前市场形势下，它们资金相对充裕，因此往往放弃速度，更关注项目的产出，追求土地价值化。
再次是国企和央企，这类企业多是将房地产作为集团资产配置的一种工具，集团资金实力雄厚，在分羹房地产市场的资产配置思想指引下，进入房地产领域，它们不缺钱，但是它们会特别追求资金的安全。
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