[摘要] 上周末，中国信托业协会公布一季度数据显示，在遭遇调控房地产企业融资渠道趋紧的情况下，一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%。尽管目前房地产信托销售仍旧火爆，但北京已有银行计划暂停旗下私人银行部门出售房地产信托产品。
（来源：京华时报）上周末，中国信托业协会公布一季度数据显示，在遭遇调控房地产企业融资渠道趋紧的情况下，一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%。尽管目前房地产信托销售仍旧火爆，但北京已有银行计划暂停旗下私人银行部门出售房地产信托产品。
(来源：中国证券报)“我们刚发的一款房地产信托产品的预期率是8.5%，在同类产品中算低的。”上海某信托公司人士告诉中国证券报记者。
据用益信托工作室统计，3月份房地产信托产品占当月信托产品融资量的半壁江山，年化率超过8%。
评级机构因担忧中国银行业的房贷资产质量而调低了中国的长期本币发行人违约评级。由此看来，信托公司“疯狂”发行房地产信托的行为，风险也不小。
再现井喷
普益财富的统计显示，3月份房地产信托融资规模大致为134.8亿元，预期率在8%以上，是一年期定期存款利率3.25%的两倍多。
在4月份的个星期，房地产信托“量价齐升”的势头还在延续。从4月2日至8日的一个星期里，有5家信托公司发行了6款集合信托产品。其中，单款产品募集规模为3.5亿元，该产品以贷款运用方式投资于房地产领域，期限为18个月，预期率为10%。
目前，房产开发企业的“资金饥渴”相当严重。数据显示，在88家已公布年报的上市房企中，负债率在70%以上的有32家，占36.4%。
东兴证券房地产行业分析师郑闵钢指出，2011年1-2月份，房地产开发企业的资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。而信托融资恰恰是属于增长最快的“自筹资金”。
“目前由于国家在信贷政策上调控加重，房地产开发企业资金来源同比回落明显。我们认为房地产开发企业仍需要加大销售的力度，以缓和资金被收紧的不利局面。”郑闵钢认为。
“我们今年还是要多做房地产信托，因为利润实在太厚了。我们这里的信托经理，从入行一开始就一头扎在房地产行业里，做得很带劲。”上海某信托公司的信托经理说。据他介绍，其所在的信托公司一般只做国有大型开发商的保障房项目，而现在即便是经适房项目的信托产品率也已达到8.5%了。
该人士还介绍，所谓的房地产信托是指信托计划所募集的资金投向是房地产。信托公司所发行的房地产信托计划成立之后，会把所募集资金一次性全部交给房地产企业。
“技术处理”
可以看出，信托公司所发行的房地产信托计划就是为房产公司融资的。
对这个问题，银监会早在2009年公布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》中就规定，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。
为规避监管，房地产信托所募集的资金通常是用于收购房地产企业的股权，而不是向其贷款。“既然是投资于股权就不属于为开发商提供贷款了，自然不违反规定。”某信托公司人士反映。
对于房地产信托所积累的风险，银监会早在2010年11月就下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查，同时要求各银监局工作人员逐笔对房地产信托业务进行核查。
“这个规定因为没有指标上的硬性约束，所以基本上对我们没有影响。”信托公司人士直言。
但从今年2月以来，有传言称银监会已不强行制止近期信托公司发行房地产信托行为，不过重启后的房地产信托项目利率都高达15%以上。房地产信托贷款业务实际上已经重启，这将保证地产公司资金链不致断裂。但银监会随即否认了上述说法。
不管怎样，经过“技术处理”的房地产信托，得以在今年3、4月份紧缩的银根下，再次“井喷”。
风险陡增
房地产信托产品的最终风险和取决于房价的走势。但外界对房地产行业所积累的金融风险已经表示担忧。
惠誉评级(Fitch Ratings)12日的评估报告称，以资产规模计，中国的银行系统是全球的系统之一，并且在近年经历了的增长。而快速增长的发放给私营部门的信贷中大部分是随着房价和地产估值达到新高而增长的房地产贷款。
惠誉认为在未来3年内，中国的银行系统资产质量很可能出现极其严重的恶化。虽然2010年末主要的不良贷款率仅为1.1%，但是如果对地方融资平台的贷款进行更保守的分类，该数字可能已经接近于6%，几乎达到了惠誉对银行的自身承受损失能力估计的值。惠誉认为不断上升的住宅建设占GDP之比(2010年达到了10%)是房地产行业出现一些过剩的信号，银行系统面临的风险敞口有可能比行业分类数字显示的还要大。
不能回避的问题是，如果银行的资产质量因为房地产而面临如此高的风险的话，房地产信托的风险该如何评判？
信托专业人士指出，房地产信托主要面临三大风险：资金被挪用的风险、项目无法完工的风险和房产卖不出去的风险。在房地产调控更加严厉的情况下，房价下降或销售不出去，都可能出现风险。此外，信托融资和银行贷款不同，信托公司对房地产的项目投资不受行业分布限制。而银行如果对一个行业的贷款比例过高，对这个行业的新增贷款就会受到限制；也不受资本充足率的影响。而且信托公司不掌握开发商的资金账户，更不容易控制风险。而且，即使房地产销售没有出现问题，由于目前信托融资成本较高，可能会使房企的财务状况进一步恶化，房地产信托可能面临偿付风险。
但房地产信托的长处在于，它对应的是独立的房地产项目。即便整个房地产行业发生问题，房地产信托所投资的单个房地产项目也可能表现出色。而且信托计划的风险不会相互传导。
该人士指出，房地产信托已经出现过热的苗头：投资者只根据率来选择产品而不顾项目的风险控制能力和开发商资质。
此外，惠誉认为，新增“表外”信贷渠道的快速增长愈发加深了对这些贷款中大部分产品质量的担忧，而且这些表外信贷的信息公布严重匮乏。
银信合作理财产品是最重要的银行表外资产。某信托公司人士介绍，尽管由于房地产信托大幅增长而使银信合作产品的占比有所下降，但银信合作产品仍占到一半以上。
（来源：财经日报）根据Wind资讯统计，按照申万一级行业分类，截至4月11日，沪深两市已公布年报的84家上市房地产企业经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。
但与此相关的开发商“降价求生”现象并没有出现在楼市销售中。
房企资金链紧绷正在陷入一种现实悖论：账面财务数据恶化，而开发商实际上并不缺钱。尤其是一季度销售业绩增长态势良好，导致开发商降价求生动力不足。
资金链紧张≠缺钱
上市房企财务报表出现的现金流大幅下降及负债激增，与开发商融资环境恶化和大规模扩张密切相关。国内房地产企业IPO或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债被叫停，以及房地产信托政策日趋严格等因素，成为行业面临的普遍难题。
统计数据显示，大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产[经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。万科、华侨城、华远地产等公司资产负债率均超过70%。
但开发商似乎并没有像财务数据显示的那么缺钱。资金链趋紧导致开发商降价自保，在很大程度上仍是购房者的一厢情愿。
世联地产市场研究总监王海斌在接受《财经日报》采访时认为，分类来看，大型央企和地方国有企业背景的开发商根本不存在资金难题，上市房地产企业手中的现金流、未来三年循环贷款额度、预售资金回款仍可以支持全年的发展，中小民营开发商融资方式灵活多变，市场上真正缺钱的开发商并不多。
在多位业内人士看来，尽管开发商对市场的预期普遍不乐观，但完全可以通过放缓投资步伐应对调控带来的压力，比如万科、金地集团已经宣布无条件放缓拿地速度，而部分开发商依然能够成功融资。
根据已披露的信息，恒大地产、雅居乐、合生创展、碧桂园、首创置业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式及早发力海外资本市场来储备资金过冬；过去四年未在资本市场上融资的万科，也在利用大股东华润集团的平台进行合作融资；以华侨城为代表的央企开发商则更多依靠银行巨额授信。
而相关机构发布的《2011年季度中国房地产企业销售排行榜30》显示，季度主要房地产企业业绩仍然保持大幅度增长，其中万科销售业绩增幅高达121%，恒大地产增长135%。其他各主要开发商业绩也表现出良好的增长态势，而且销售业绩过100亿元的企业不断增多，达到6个，去年同期只有1个。
短期难言降价
市场成交整体在往下走，但开发商的业绩却普遍大幅增长，这种市场悖论下依然难见开发商进行实质性降价，更多的仅仅是一些限于尾盘、滞销盘等非常规产品的变相促销。
王海斌说，在严厉和严密的调控政策下，主要房地产企业的业绩仍然保持高速增长的态势。“一般而言，企业要施行大范围降价策略的前提是资金链吃紧、经营困难。而如今企业业绩不断增长，经营状况丝毫未见不良现象，企业哪来降价的冲动？”
招商地产有关负责人也表示，目前开发商确实没有降价的动力，因为供求关系在发生变化，近三年的土地供应量和开工量并没有增加多少，且今年和未来几年内，各地的保障房土地供应要多于商品房，这势必会减少以后商品房的供应量。
但年报显示，开发商大量资金被存货所占据，这意味着降价总体上仍可以给开发商带来巨额资金回笼。根据Wind资讯统计，上述84家上市房企去年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%，其中存货增加值为3181亿元。而如果开发商持续捂盘惜售、持续增加存货，经营性资金依然会持续紧张。
王海斌认为，即便是调控导致开发商降价，仍然要视开发商类型和城市而定。国企背景的开发商降价动力不足，而上市房企为追求资金回笼，可能会牺牲某一阶段的局部利益以取得良好的市场回馈，率先采取局部降价或促销措施。
从不同城市的开发商角度而言，北京、上海等一线城市所在的开发商降价压力相对较大，但南昌、武汉、长沙等二三线城市处于供销两旺、快速发展阶段，开发商一推出新盘就会有购房者排队购买，这些城市的开发商短期内难言降价。
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