[摘要] 2011年3月24日下午，“2011楼市调控下商业地产机遇和挑战”研讨沙龙在房天下会议室如期上演，东城泰富总经理汪巍、惠中房产副总经理吴泳、爱地机构市场总监许哲、21码头企划部经理韩敬同、启发商业广场销售经理赵鸿、和邦集团营销部经理 云等业界人士齐聚一堂，畅聊调控影响下宁波商业市场的走势。
自2010年4月起，针对住宅市场的调控已经延续了近一年的时间。随着沪渝房产税试点、央行在春节鞭炮声中加息，甬版“新国八条”铿锵落地、2011房地产市场用“调控”迎接新年的到来。住宅市场成交量大幅下滑成为近期不少城市房产市场的鲜明特点，而商业地产却渐入佳境。
“2011楼市调控下商业地产机遇和挑战”研讨沙龙现场
作为全球的房地产家居网络平台，房天下也一直在专注于商业地产行业所关注的热点，充分发挥其“平台”作用。2011年4月22日，房天下将在北京举办超过往年规模的第六届商业地产&写字楼年会，诚邀业内人士共同探讨中国商业地产十年的理性崛起之路。
值此之际，2011年3月24日下午，“2011楼市调控下商业地产机遇和挑战”研讨沙龙在房天下会议室如期上演，东城泰富总经理汪巍、惠中房产副总经理吴泳、爱地机构市场总监许哲、21码头企划部经理韩敬同、启发商业广场销售经理赵鸿、和邦集团营销部经理 云、明海商业广场销售部经理朱奕奕、北仑蓝海资源配置有限公司招商销售主管孟庆宇、四明城市广场专案谢丙伟等业界人士齐聚一堂，畅聊调控影响下宁波商业市场的走势。
调控之下 商业地产迎来新一轮机遇
房地产市场的调控政策并没有限制商业地产的投资和交易，在长久以来并无针对性政策“关照”的情况下，商业地产的2011将走向何方？
与会业内人士对宁波商业地产的发展均表示乐观，业内普遍认为，调控的加码会将大量资金和人才挤压到商业地产领域，促进行业加速发展。
惠中房产副总经理吴泳表示，在调控影响下，住宅项目的接待情况已经出现“量”的急剧下降，相对于购买欲望，客户的等待心理更加明显。反而商业项目的咨询较多，特别是沿街商铺。
爱地机构市场总监许哲
在政策压制下，部分投资住宅的资金受限，“这些资金会有一部分流入到商业地产”，爱地机构市场总监许哲表示，很多投资者存在一种机会恐慌心理，他们投资商业地产不仅仅是看租金，而是看机会。同时受到CPI等通货膨胀的压力，很多人也会选择将资金投入到商业地产。开发商也会有一个转向，将重心慢慢移到商业中，实现资金的平衡。再者，目前宁波市场已经出现土地流拍现象，主要是住宅用地，许哲表示，流拍就意味着政府计划的土地要往后推，如果政府要用钱就要多推一些商业用地，来补一个亏空。如此一来就必须要在政策上做一些引导和扶持。
在宏观调控的背景下，各种组合拳纷纷出台，金融、契税等政策调整，使住宅产品不再具有投资优势，东城泰富总经理汪巍表示，无论是投资风险来还是发展潜力，商铺和写字楼可能会迎来一个春天，宁波市场商住倒挂的格局有可能会出现转机。
21码头企划经理韩敬同认为2011年宁波商业地产整体行情是乐观的，但要采取谨慎乐观的态度，开发商资金投入、团队运行能力等方面都是需要深入考虑的。对此，明海商业广场销售部经理朱奕奕表示赞同，在目前政府扶持商业项目的大背景下，更需要抓住机遇，迎接挑战。
东城泰富总经理汪巍
除了宏观调控的影响，东城泰富总经理汪巍表示，目前宁波商业地产正面临更多的机遇，现在宁波新的领导班子提出“三思三创”，打通断头路，这就是很大的机遇，一个道路的贯通对一个商铺的价值提升是很大。但同时也存在一定风险，比如原来的九九天桥方便了很多群众，但也影响了很多商业，恒隆中心就是其中一个例子，将商铺“隐藏”在下面，商家便无法展示，“所以我们面临的机遇是很大，关键是怎样甄选适合的产品。”
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当前投资商铺
写字楼竞争大
房天下数据监控中心统计，在甬版国八条实施一月内（2.21-3.20），宁波市六区公寓、商铺、写字楼的总成交为660套，而住宅的成交量为745套，两者相差仅为85套。住宅受限使得公寓、商铺、写字楼等投资型房源获得了难得的机遇。
和邦集团营销部经理 云
和邦集团营销部经理 云表示， 2011年宁波商业地产会量价提升，但更多的亮点将会体现在商铺，因为单身公寓国家已经禁止了，未来一两年这种产品在市场上将难见身影。而目前宁波写字楼市场面临供需失衡的状况，特别是南部商务区和高新区空置率较大，租赁市场的竞争压力也很大，对投资者而言，在住宅受限的情况下他们还是偏向于商铺。
对于宁波写字楼市场，许哲认为主要是存在结构性问题，宁波写字楼受政策影响比较大，政策规定了一般地段的写字楼要两百平方米，重点地段四百平方米才可以销售，就导致单位面积比较大写字楼过多、高端写字楼过多，实际上像宁波这种城市并不是对写字楼没有需求，但需求不一定是这么大面积，而科技园区、高新区写字楼面积都做到五百平方米以上了，这并不符合宁波很多中小型企业的需求。
四明城市广场专案经理谢丙伟也指出，“在客户的前期积累过程中，客户咨询商铺的数量上升明显，普遍认为商铺价值大于办公价值”，面对商业地产，宁波客户已经逐渐理性，对产品地段、品牌以及未来潜力等因素都会综合考虑。
开发商实力+后期维护+运营思维
成功的商业运营模式
随着大中城市商业地产市场氛围继续向好。作为商业地产发展“高级形态”的城市综合地也逐渐向二三线城市铺开；近年来万科、保利、龙湖等品牌房企在宁波纷纷加码商业地产，为宁波市场发展注入了强大动力，同时也带来了商业运营模式的新思维。
惠中房产副总经理吴泳
惠中房产副总经理吴泳认为，商业业态的挑战不是在于销售，而是后期的维护，包括商业综合体招商等方面都是未来开发商要重点深化的。比如万达商铺运行模式是自主持有，但这对一般开发商来讲压力会较大，因为涉及的时间周期较长。同时宁波专业团队的商业招商能力较弱，对商业业态的整体把握度欠佳。
爱地机构许哲也表示一个大型商业项目比如城市综合体的成功运营就包括三个方面：开发商实力（资金、招商能力、商业规划等）、执行能力及后期管理，“无论是开发公司还是代理公司，在宁波真正拥有很强招商能力的几乎没有，对商业资源的把握和运营能力还是欠缺”。
对此，北仑蓝海资源配置有限公司招商销售主管孟庆宇认为商业项目的规划要考虑内外因素，蓝海中心位于宁波以加工制造业为主的北仑区，“我们既要考虑招商、产业配套等方面，也要考虑为入驻的企业服务，与区域形成一个整体。”
商用频道宁波站全新亮相
随着各地商业地产的发展，房天下商用频道也在各城市陆续展开，房天下商用频道本地化进入了快速发展通道，而宁波的商用频道在这样的大背景下应运而生。研讨会上，宁波商用频道负责人向与会嘉宾详细介绍了该频道的作用及特色，获得认可及关注。
作为全球的房地产家居网络平台，房天下一直以来成为业界与购房者沟通的枢纽，商用频道负责人表示：“我们将引导投资者正确的选择他们想要投资产品，充分展示宁波的商业房源，包括一站式购物广场、商业街、底商等类型”，与此同时，商用频道拥有一个庞大的网友集合——商用投资者俱乐部，共同讨论并进行商铺等投资。在宁波，以“看铺团”为主导的线下活动例如奉化银泰城看铺团已经受到了购房者的广大好评。
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嘉宾热切交谈
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