[摘要] 出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%——国土资源部负责人7日在全国国土资源工作会议上披露的数据，揭示出2010年国内土地市场的一场“盛宴”。对此，有三个问题值得探究：土地出让金缘何能在“最严调控年”里创下新高？巨额的“卖地”进账如何使用？地方的“土地财政依赖症”是否会进一步加剧？
（来源：新华网）出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%——国土资源部负责人7日在国土资源工作会议上披露的数据，揭示出2010年国内土地市场的一场“盛宴”。对此，有三个问题值得探究：土地出让金缘何能在“最严调控年”里创下新高？巨额的“卖地”进账如何使用？地方的“土地财政依赖症”是否会进一步加剧？
土地出让收入缘何逆势创新高？
中指研究院的监测数据显示，2010年120个城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%。其中三个城市土地出让金收入突破1000亿元。
“价量齐涨”是去年地市“成绩单”如此“靓丽”的主要原因。增加土地供应是去年楼市调控的重要举措。数据显示，去年1－11月，120个城市累计供应、成交住宅用地分别为39591万平方米、30216万平方米，同比增幅分别达到43%、40%。在其中的10个重点城市中，有9个城市土地成交面积实现增长。
价格方面，去年120个城市住宅用地楼面地价波动频繁，并在7月以后震荡上行；至当年11月，120个城市住宅用地楼面地价为2134元／平方米，环比上涨29%，同比上涨10%。自11月起，随着优质地块入市，杭州、广州、温州等城市又重新冒出“地王”。价格因素对一些城市土地出让金的贡献率十分突出。比如，武汉、南京等城市2010年住宅用地出让面积同比增幅不到20%，但出让金的收入增幅却超过125%，地价之高可见一斑。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，与购房者动辄因调控而陷入观望不同，开发商更看重市场中长
巨额土地出让金去向如何？
与“收”相比，土地出让金的“支”值得高度关注。土地出让金全额纳入地方基金预算管理，是地方政府不折不扣的“钱袋子”。2006年12月下发的《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，土地出让收入应用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出、其他支出(包括城镇廉租住房保障支出等)。2009年12月，财政部等部门还就进一步加强土地出让收支管理再次发文。
一些地方土地出让金的使用有“猫腻”。比如，按有关规定，各地从土地出让净中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%。但审计署去年11月公布的审计报告显示，2007年至2009年，有22个城市的提取比例未达到要求，共计少提取达146.23亿元。
大幅增长的土地出让收入如何使用，对地方政府管理、服务的理念与能力是一次考验。不少业内人士在接受采访时均指出，土地收入不是政府手中的私房钱，它是加快城市基础设施建设的重要财源，关心土地收入的增长是正当的；但当大多数群众的居住问题成为社会问题之时，如果过分强调土地收入而不愿为居民的保障性住房建设提供资源，则将背离群众的利益，影响城市的可持续发展。业内人士建议，随着土地出让金收入的显著增加，对其收支情况的监管亟待进一步加强、完善。
地方的“土地财政依赖症”是否会加剧？
土地出让收入是地方财政的重要支柱。财政部的数据显示，2009年土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%。当年的土地出让收入占地方财政收入的43.7%。业内人士预计，2010年土地出让收入总额或将突破2万亿元，在地方财政收入中的比重也有可能进一步上升。
把今后50年或70年的一次性收取、以土地为抵押物获取城市开发建设巨额贷款、通过房地产开发获得GDP和大量税收——地方政府的“土地财政”，某种程度上可说是中国快速城市化的一大“奥秘”。在一定时期内，“土地财政”的存在有一定的必然性。不过，一旦形成“过度依赖”，无疑将使经济运行风险加大，房地产调控难度增加。
越来越多的人士认识到，“土地财政”不可持续。当前，既要增加土地供应以填补住房市场的供需缺口，又要防止地市“过火”，合理控制地方的“卖地冲动”。这是楼市调控乃至整个经济运行管理的一道难题。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，土地调控要坚持“两条腿走路”：大力增加保障房用地供应、不断提高其在供地计划中的比例，同时保持一定量的商品房土地供应。
业内人士还建议，破解“土地财政依赖症”还需进行一系列制度改革。财政部财政科学研究所所长贾康说，“十二五”期间，中央和地方政府在事权、税权分配上会更加合理，抬高地价增加土地出让收入等地方政府的短期行为将逐步消除，地方对“土地财政”的依赖将逐步减小。
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（来源：北京青年报）国土部今年将完善“土地招拍挂”出让模式 买地价高者得“定律”将有望改变———
本报讯 北京市去年为防止“价高者得”而在土地招拍挂中推出的“综合评标”、“限地价竞配建租赁房面积”等出让模式可能将在推广。昨天，在北京召开的国土部国土资源工作会议上，国土部部长徐绍史表示，今年将深化有偿使用制度改革，深入推进国有土地有偿使用制度改革，坚持和完善土地招拍挂出让制度，认真总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。
■“招、拍、挂”核心成“价高者得”
20世纪80年代末之后，土地市场在主要城市逐步建立。1992至2003年，累计收到1万多亿元的土地出让金。自2004年以来中国土地出让方式发生重大变化，努力推行土地“招、拍、挂”。由于“招、拍、挂”的核心是“价高者得”，土地收入猛增。统计数据显示，2006年土地出让金达7000亿元人民币。2007年土地出让收入接近1.3万亿元，其中招拍挂出让土地收入超过9000亿元，比上一年增长约六成。2008年中国土地市场明显降温，土地出让总收入9600多亿元。2009年中国土地出让总价款为1.59万亿元，同比增加63.4%。
■疯狂竞价致屡屡出现“地王”
事实上，从2007年以来，北京、上海等地土地交易中，挂牌出让中的疯狂竞价和屡次出现的“地王”，一直是社会和媒体关注的焦点。也正是如此，去年4月，北京市国土局副局长曾赞荣表示，北京将改进“价高者得”的挂牌出让方式，更多的采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，开发商的报价在评标中的比重只占25%。评标中还将设定地价的合理区间，如果超出区间，开发商即使报价再高，评标中也无法加分。
在北京市国土局尝试的这种新出让模式中，评标因素包括土地价款、付款进度、开发建设周期、企业资质、业绩、财务情况等。同时，投标人以往出让合同履约情况、参与建设政策性住房情况，以及投标人近期拿地情况和对未来商品住宅销售价格的承诺等因素，也首次纳入评标条件。北京市随后推出的多宗“综合评标”出让地块成交结果显示，“价高者得”现象得到了抑制，房山区长阳镇3号地、8号地，昌平区北七家等地块最后得主都非“报价者”。此后，北京还试点了“限地价，竞政策性住房面积”的出让方式，即先限定地块的合理上限地价，开发商报价达到这个价格后改现场投报配建政策房面积，谁投报政策房面积多，谁就以合理上限地价拿地。
■北京“限价模式”得到肯定
显然，北京市国土局上述完善土地招拍挂的出让新模式所取得的效果得到了肯定。昨天的会上，徐绍史介绍，将从三个方面深化有偿使用制度改革。一是深入推进国有土地有偿使用制度改革。及时出台新修订的划拨用地目录，逐步扩大有偿用地范围。二是坚持和完善土地招拍挂出让制度。认真总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。三是推进矿业权出让制度改革。围绕地质找矿新机制落地和“358”行动实施，进一步完善矿业权管理，规范矿业权协议出让。
■将开展土地统一登记试点
此外，徐绍史强调，还将规范推进农村土地管理制度改革：稳妥推进农村集体土地产权制度改革，全面加快农村集体土地确权登记发证工作，力争开展土地统一登记试点；加快推进征地制度改革，完善征地补偿安置机制；推进集体建设用地管理制度和改革试点。加强农村集体建设用地和宅基地管理，有序推进集体经营性建设用地流转试点，加快起草《农村集体建设用地流转管理办法》。
国土部今年将重点清查小产权房
昨天在京举行的国土资源工作会议上，国土部部长徐绍史表示，2011年是“十二五”开局之年，做好国土资源管理工作具有十分重要的意义，重点做好包括加强和改善房地产用地调控、强化土地督察和执法监察在内的六个方面工作，其中，备受关注的“小产权房”处理问题被列其中。
■推进“小产权房”问题清理
徐绍史昨日表示，今年要 “要继续推进“小产权房”问题清理工作，主动配合做好高尔夫球场清理”。
■将完成60个地级以上城市督察
徐绍史介绍，在土地督察和执法监察方面，今年将完成60个地级以上城市的例行督察，加强对地方政府贯彻落实土地调控政策和重点地区耕地保护政策执行情况督察，不断强化对地方政府土地利用和管理业务全程监管。完善执法监察体系。坚持每季度公开通报和挂牌督办一批违法案件。做好2010年度执法检查和实施问责相关工作。建立与法院、检察院、公安和纪检监察机关联席会议制度，推动部、省、市、县四级12336举报工作互联互通，及时发现和报告土地、矿产违法行为。全面投入使用土地管理遥感监测“一张图”和综合监管平台，提升监管能力和水平。要继续推进“小产权房”问题清理工作，主动配合做好高尔夫球场清理。
■今年将建1000万套保障性住房
而在加强和改善房地产用地调控方面，除科学编制和实施房地产用地供应计划，确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，确保2011年1000万套保障性住房用地供应外，还将完善土地招拍挂制度，继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，加大违法违规房地产用地信息公开和查处力度。
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