[摘要] 首套住房首付款比例调整至30%以上,第三套及以上住房贷款暂停,严控消费类贷款用于购房,外地购房禁令全国推广,房地产税由传说转向现实进而全国推广……继本月内四度出台调控新政后,楼市第二波调控之靴再度落下“系列炮弹”,从信贷到税收,从销售监管到IPO融资,“几乎能想到的都有所涉及”。
首套住房首付款比例调整至30%以上,第三套及以上住房贷款暂停,严控消费类贷款用于购房,外地购房禁令推广,房地产税由传说转向现实进而推广……继本月内四度出台调控新政后,楼市第二波调控之靴再度落下“系列炮弹”,从信贷到税收,从销售监管到IPO融资,“几乎能想到的都有所涉及”。业内人士表示,随着各部委配套细则的陆续公布,还应该有更多的超出“国十条”范围内的细节方面新政策、新措施,房地产市场将再度降温,今年第四季度,重点城市的商品住宅成交量估计将略有回落,房价上涨的动力减退。
个人房贷
首套房统一首付三成
根据住建部等多部委昨日公布的新政,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定;各商业银行要加强对消费性贷款的管理, 禁止用于购买住房。
“上述5条关于房地产信贷的政策绝大部分都是"新政",而且是一刀切的政策,比如以前的政策中对于首次购买90平方米及以下普通住宅的贷款首付可为20%,现在全部定为三成以上,而对外地人贷款和三套房贷的暂停也从过去的房价过热城市扩展至。”业内人士认为,从上述房贷新政可以看出,本轮调控已经不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行,一刀切将有利于打压投资投机性购房,尤其是外地投资投机者。
消费贷款
禁止用于购买住房
值得一提的是,除了历次调控都会涉及的个贷之外,本轮调控也首度要求“消费性贷款 禁止用于购买住房”,将比较有力地堵住那些通过 消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则指出,在房贷业务日益趋紧的局面下,多家银行开始主攻车贷、信用贷、抵押贷等房贷之外的个人 消费贷款领域,以弥补房贷业务下滑带来的利润下降。这也给了一些投机客钻空子的机会,通过“套现”公司的操作,抵押贷、消费贷依然有机会流入楼市。北京大学证券研究所所长吕随启也认为,消费贷流入楼市的可能性依然存在,消费类贷款套现通常比较隐蔽,追查难度大,这就要求商业银行投入更多的人力来进行贷后审查。
“一旦消费类贷款流入楼市,放贷银行要承担哪些责任;贷款人、帮助贷款人实现套现的"套现公司"要面临哪些处罚,目前都没有明确的法律法规,这也需要相关监管部门进一步完善及补充。”郭田勇如此提醒。
财税政策
售房个税减免优惠取消
在房地产交易环节的税费方面,根据昨晚财政部、国税总局、住建部发布的细则,除了对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)惟一住房的,减半征收契税,并对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭惟一住房的,减按1%税率征收契税外,对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。对部分区域之前的个税减免政策,本次政策明确取消,避免在宏观调控大趋势下,地方个别政策被曲解为市场利好而导致购房者的盲目行为。
在税费方面,新政提出要加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到。
“虽然没明确说房地产税由空转转向正式启动,但推广已然说明这个传说已久的税种即将出台。”荧灿地产总经理顾辰天认为,可能很快,相关部委的指导意见也会随机出台,此前传言的试点城市将公布自己的具体政策。
捂盘炒房
房企停牌中介遭查
对开发商土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,新政要求继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
对此,顾辰天认为,今年以来IPO重启,让很多去年未能上市的开发商顺利上市或者借壳上市,或者登陆港股来融资。然而,此次国家已经明确表示,有故意拖延工期或者捂房惜售的开发商一旦被查出,则禁止其进行股票交易,也就是说将有被停牌的风险,这对于已经上市的公司来说是重磅威慑。
值得一提的是,新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。“对中介机构的严控确实是历次楼市调控中从未有过的,这说明政府开始把前一轮调控留下的缺口一一堵上,目的就是为了避免炒作的空间。”张大伟如是说。
国务院关于坚决遏制部分城市
房价过快上涨的通知
国发〔2010〕10号
各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)印发后,房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题,现就有关问题通知如下:
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
(一)统一思想,提高认识。住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,采取坚决的措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。
(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
二、坚决抑制不合理住房需求
(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行。
(四)发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
三、增加住房有效供给
(五)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划,并切实予以落实。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。
(六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批,尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
四、加快保障性安居工程建设
(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房,地方各级人民政府要加大投入,中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设),并在2010年7月底前向全社会公布。
五、加强市场监管
(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
(九)加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场。
各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查,及时纠正和严肃处理违法违规行为,检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查,确保检查工作取得实效。
(十)完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
国务院各有关部门要根据本通知精神,加快制定、调整和完善相关的政策措施,各司其职、分工协作,加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导,大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果,引导居民住房理性消费,形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。(来源:中国政府网)
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