"聚商 聚智 聚天下"楼市新政出台催热商业地产

——宁波商业写字楼发展研讨会系列报道

宁波房天下  作者：庞姜姜 整理  2010-04-23 11:46

[摘要] 4月22日下午，由搜房网主办的宁波商业写字楼发展研讨会隆重举行，宁波国投、宁兴房产、银泰置业、环球置业、金达利·21码头、东城泰富、财富峰汇及GVA衡信柏迪等商业地产界的各方代表齐聚一堂，深入探讨了宁波商业地产的现状和新政下的商业地产发展趋势。

业界齐聚搜房 共话宁波商业地产现状 探讨新政下的宁波商业地产发展趋势

4月22日下午，由搜房网主办的宁波商业写字楼发展研讨会隆重举行，宁波国投、宁兴房产、银泰置业、环球置业、金达利·21码头、东城泰富、财富峰汇及GVA衡信柏迪等商业地产界的各方代表齐聚一堂，深入探讨了宁波商业地产的现状和新政下的商业地产发展趋势。楼市新政出台催热商业地产的观点得到现场嘉宾的普遍认可，与会嘉宾就各自企业在商业地产方面的经验、地段、区域位置、未来走势等进行交谈。

宁波商业写字楼发展研讨会是中央系列楼市调控新政出台后，宁波商业地产业内的首次沟通交流聚会，它不仅为业界提供了良好的沟通平台，同时也为楼市的投资者明确了方向。

业界观点： >>更多精彩尽在直播现场     >>搜房专题报道

·宁兴 鲍致远 ——商业地产项目地段比什么都重要 品质、地段、规划三者同行

·国投 方铭——社会效益与企业效益并举 东部新城将成甬未来交易中心

·金达利 韩敬同——金达利21码头联袂新星商业中心 打造海曙商业副中心

·奉化银泰 夏张华 ——楼市调控新政“变相”讨好商业地产 投资资金流向商业地产

·GVA衡信柏迪孙茂鸿——宁波商业形态过度集中 写字楼带动商业地产发展

·财富峰汇乔贺 ——宁波商住倒挂严重 新政助推宁波写字楼商业地产发展

·东城泰富刘士礼 ——楼市调控新政=将投资客“一刀砍死”商业地产趋暖

·环球置业 程希鸿——宁波写字楼市场结构失衡 投资回报周期缓慢

 >>更多精彩尽在直播现场     >>搜房专题报道

【搜房网游总】：大家好！上周，新一轮的楼市调控政策陆续出台，对房地产住宅市场造成了重要影响，那

宁波搜房网总经理 游洋彬

么商业地产、写字楼市场将面临什么样的机遇和挑战？我们也关注，一些大的开发商像远洋也想进入宁波的商业地产，但是商业地产前几年在宁波却是一个边缘化的分支。现在这个趋势，包括宁波第二个万达广场，像北仑的富邦，你们在座的都做了很多项目，各个片区的商业副中心也在不断的成型，商业综合体也在不断的出现，宁波商业地产应该还是正在加速发展，新的商业圈正在形成。同时，我们也意识到，宁波的写字楼市场商住倒现象很严重，现在可能就南部商务区这一块今年发展比较快，当然，东部新城的开发力度也很大。今天搜房网邀请到各位朋友来参加我们的宁波商业写字楼研讨会，是希望能够让大家相互认识，进行交流，聊聊各位对宁波写字楼商业的前景的看法和想法。我们轮从区域商业中心这个话题开始，首先请金达利21码头的韩敬同经理开始发言，您跟我们聊聊海曙商业副中心或者商业地产的情况。

【金达利21码头韩敬同】：首先感谢搜房网给我们提供这个机会，让大家坐在一起探讨一下宁波商业地产这

金达利•21码头营销经理 韩敬同

个话题。我们金达利·21码头位于海曙的副中心的核心位置，它是宁波的一个老区。未来在市六区里面，海曙区的供地量，我们金达利·21码头作为海曙商业副中心的核心项目，主要是为了宁波的城市规划的良性发展，也是为周边30万住宅人群提供一个商业配套和生活服务，同时我们也与欧尚形成一个互补，我们也会引进一些休闲、餐饮、娱乐的品牌项目，基本上做到双方互动，同时又互补，形成整个海曙商业副中心的价值。

【搜房网游总】：今天我们得到一个消息，青林湾的商铺今天开始内部预定，听说情况还不错。本来周末我们有一个商铺投资俱乐部，本来周末我们会组织一场看铺团，但听说他们先内部都摆不平，房子没有了，看来还是有很多网友比较看好这个区域的。乔经理，谈谈未来的商业格局，你是怎么认为

【财富峰汇乔贺】：我们财富峰汇项目是一个纯写字楼，项目主力面积是40到90平方米，预计今年下半年开盘。这块针对人群是外贸、物流公司，项目主要是依托BEST广场，目前乐购已经正式签约入驻了。我们所处的区域是整个鄞州区发展的核心区块。

【搜房网游总】：项目全部都是写字楼？

【财富峰汇乔贺】：对，我们纯写字楼项目。

【搜房网游总】：那您觉得现在写字楼市场怎样？

【财富峰汇乔贺】：去年我们公司做了一个项目，销售两个月就卖完了，项目开盘时打了一个广告，卖的差

财富峰汇专案经理 乔贺

不多又打了一下广告。其实我们写字楼市场主要是看宁波大的经济环境，如果大的经济好，那写字楼项目基本上不会差的。像昨天报纸上也登了，一季度宁波的GDP又大幅度提高了，18个点，我想宁波有这么好一个经济环境，写字楼的发展前景还是不错的。我也曾去山东去了解过，像北方市场，他们写字楼的价格基本上是住宅价格的两倍，不像宁波，它是商住倒挂的。连云港那边，写字楼卖到九千多块了，住宅才卖四千多块，刚好宁波正好相反。我想，有宁波这么好的经济环境，写字楼市场应该不会太差，但走量不会像住宅这么快。但是相对于政策的影响，最近一些房产政策，对这种商业地产我觉得影响不是很大，可能还会有促进作用。这是我个人的想法。

【搜房网游总】：楼市调控新政对市场的影响其实从你们案场可以直接感受到的。最近有什么新的现象？

【财富峰汇乔贺】：额，我们的售楼处刚刚开始装，目前内部客户还是有一些的，今天过来也是主要感谢游总和搜房网给我们一个学习的机会。

【搜房网游总】：我们搜房网今天举办这场宁波商业写字楼发展研讨会也是给业内提供这么一个平台，交流一下。刘总，你们应该是最看好商业地产，去年还专门成立了一个公司做商业地产这块，您在网上也很有名，经常发一些博文，纵论市场，您跟我们谈谈宁波商业写字楼的前景，对于这个楼市新政又有什么高见？

【东城泰富刘士礼】：我们都是业内可以交流一下。宁波这个市场比较奇怪，写字楼市场一直跟住宅市场倒

东城泰富营销部经理 刘士礼

挂，而且现在看来，倒挂越来越严重。比如说，鄞州万达对面都市森林住宅已经卖到差不多两万五了，写字楼一万五也卖不掉！这是一个很神奇的现象。但是如果纯粹从投资的角度说，我们不是从投机的角度来说，还是以都市森林为例，我们不难发现，一百平方白坯写字楼可以租四五千块，但是一百㎡住宅可能一千多块都没有人租，他们的投资差到至少三倍以上。而且就目前宁波的大环境看，写字楼市场是相对平稳而且理性的，基本上没有泡沫。但是住宅市场，价格虚高程度很高。宁波这个城市，写字楼市场基本上也就是这十来年的时间，但它已经呈现规模化发展，南部商务区、东部新城、各种CBD等不断涌现。总的来说，宁波写字楼市场的起点比较高的。它基本上以外向经济为主，受大形势影响比较大，08年写字楼市场的情况，只能用惨淡来形容，它比住宅还要差，住宅毕竟有一部分刚性需求，会形成一部分去化，而写字楼受08年金融危机的冲击，很多外贸企业，包括以外贸为载体的像货运、货代以及服务这些行业的第三产业受到比较大的影响，09年这个形势，国家扶持政策出来，写字楼市场实际上跟住宅不一样，09年写字楼市场的反弹，完全是因为市场的需求，而住宅市场后来投机需求更大一些。

最近国家出台一系列调控，首次置业以前只要20%，银行贷款利率可以打七折，现在首次置业贷款一律30%首付，二套要50%以上。商业地产这一块的话，基本上相当于是一个避风港的形式，一直以来，国家就把它当做投资品来对待，所以他的税是住宅的好几倍，契税是3%，个税是20%，营业税无论多少年都没有减免的说法。在这种情况下，投资客买这个房子要考虑，投资的门槛，利率、按揭，利息是全额付掉，如果转手的话，税收可能要达到10%，所以说，在这种情况下，炒作的空间就不像住宅这么厉害。住宅这块，有些购房者很多有很多套住宅，有写字楼，有住宅，他现在要考虑的资产配置是不是要进行重新调整。我有一个客户，他准备把海景花园，海景花园现在可以卖一千多万，他说我海景花园五六万每㎡，是不是套现，去投资住宅，已经有这个动态出来了。

在宏观调控，市场动荡的情况下，很多人是求稳的。前段时间，雅戈尔长岛花园开盘，基本上一扫而空，而且都是靠一层一层关系拿到的，楼市调控新政出来以后，已经传出，有部分购房者选择退房或，有的选择再考虑一下，看看是不是有其他更稳妥的投资途径，希望寻找到一种方法，在投资的同时，即使短时期不能获利，是不是可以在长期持有的情况，持有的成本不是很高，在持有的过程中还是有一部分比较稳定的租金。在这种情况下，不管以后市场怎么变化，资金压力会小很大。因为国家这一次楼市调控，就是想把投资客一刀砍死。

 宁波写字楼相对来说，经过这几年发展，价格已经比较平稳，投资还是比较稳定的，市场供应量也比较大，前几年老是有一个数字，250万方，就是每年宁波会推出250万方的写字楼，而宁波每年正常可以消化的量只有五六十万。所以，宁波写字楼很多会改造成单身公寓，所以很多项目拿下来，尤其是稍微偏远一点的地方，个考虑就是能不能做成单身公寓，然后是不是可以挑高，都会考虑从这几个方面做文章。如今国家宏观调控一来，写字楼市场反而是一个避风港，没有太大波动，波澜不惊，外面再大风大浪它也不会动。

【搜房网游总】：那么，楼市新政出来以后，你们客户这边又有什么反应呢?

东城泰富营销部经理 刘士礼

【东城泰富刘士礼】：最近一段时间，大的宏观政策是已经下来，但是楼市细则没有出来，基本上处于观望期，很多购房者都选择我再等等看，等政策相对明朗以后再会有动作，现在想马上做出反映相对来说比较难。

【搜房网游总】：市场情况还不算很明朗，所以大家都选择等，是这个意思么?

【东城泰富刘士礼】：会有这种想法，等着看楼市大方向怎么走，等着找更好的投资方向，比如说再投资的话，在哪里投，投资什么产品。前一段时间很多人已经准备抽调大批资金去投住宅，现在这一部分人可能要暂时观望一下。

【搜房网游总】：看来这个楼市新政对于投资客的影响还是很大。楼市不明朗，不敢做出过于大胆的举动。鲍总，您对写字楼这个市场又是怎么看呢？我们搜房网现在就是现身体验宁兴的产品，感觉相当不多，我们也知道，今年宁兴房产在江北还有一个钻石广场，是吧？

【宁兴房产鲍致远】：对，当时大家都不敢拿地的时候我们拿了这块地。

【搜房网游总】：你跟我们说说你们的体会？

【宁兴房产鲍致远】：我们做写字楼，在宁波开发商里面，做的是算多了，天伦商座还有其他几个项目都卖光了，看来我们做的东西还不错，第二就是性价比还可以，还有一个最关键就是地段还可以。说到地段，我

宁兴房产营销部经理 鲍致远

们公司有一点，做写字楼就是地段，所以我们现的地段，像汇金大厦这些地段都是不错的。所以说，从写字楼商业属性来说，它就是一个讲究效率的平台，写字楼要讲效率，效率就是交通便捷，办事方便，所以最重要就是地段，地段好了就会有效率。我们公司秉承一点，写字楼一定要地段好。从这一点来讲，也反映出目前宁波写字楼的这种状况，地段好的写字楼还是不多，大多数写字楼都是在不好的地方，在一些不应该做写字楼的地方做写字楼，大家都是各自为政。曼哈顿在世界上只有一个，宁波却有好几个。从写字楼的供应量来说，总体的供应量是有足够的，但是地段好的供应量不多。我们开发的写字楼项目还是遵循地段原则，总体来说是结构性的不平衡。地段好的写字楼还是不错的，但是地段差的，也许有的项目目前来看是差的，规划以后会变好，但是区域成型需要一段时间，对客户来说，他会看到一些比较实在的东西，地方太远，马上问题就出来了，我招人怎么招，办公怎么办，包括我上班以后办事效率会怎么样。在市中心我一天办三件事情，你在郊区可能就办一件半。地段好的写字楼供应量少，需求还是旺，价格适合就能卖掉。地段相对差一点的地方，本来应该是供应量小的，反而供应量大。这其中还有结构性的问题，有些是可以的，有些还是过剩。

我们对商业地产这块的理解比较肤浅，要讲运行商业运作，相对于万达来说，我们属于后来者，我们钻石广场也是需要运营的，我们在不断向成功者学习。

第三谈谈目前的一种状况吧。目前的房地产现状，总的来说对，商业写字楼是一个非常好的机会，因为中国的问题就在于资金过剩，流动性过剩，民间资金异常丰富，这些钱流到哪里去，流到股票，股市跌了，太可怕了；炒煤呢，也不行；你说炒大蒜，市场就这么一点，很多东西都无法吸纳这么大资金。所以它只能流到房产，房产行业的确像一个吸金石，但有一个的问题，本来不应该投资你去投资，大家都在这么说，没问题，即使偶尔不行，但最终还是会上去，不会跌的，再加上供应量有限，价格就上去了，越上去，投资越多，就像股票买涨不买跌一样。这样一来跟住宅本身的消费属性相矛盾，它还是消费品，是关系民生问题，这样一来社会就不稳定，怨言很多，另外他像吸金石一样，把其他行业的资金也吸过来了。这样的话，国家就要调控了，与其让它自己爆炸，还不如自己帮它放放气，我以前给你打招呼你还不听，我只能下刀了。现在对住宅或者是市场影响就是限制异地炒房，第二就是第三套的界定，这就是完全针对投机性。所以住宅市场的投资类需求就被打压了。投资类需求回来以后他去哪呢，接下来他还是会看准商业写字楼市场，宁波写字楼价格没有上去过，等于他是一个地板价，越来越地板了。地段好的写字楼，目前来说还是不错，天伦商座回报有6%，这种非常高了。反过头来，这可能也是我们当初价格定低了，但是只要地段好，品质好，租金还是可以的，这样的话可能会吸引资金过来。至少一个倒挂的程度从来没有这么倒挂过，几乎要对折了，这是不正常的。肯定一方面是住宅太高，另外也是写字楼太低。所以我想这次调控是一个很好的机会，大家都会看得到，接下来对商业写字楼对资金流来说它是一个机会，而且国家现在很明确，住宅不是给你炒的，不是用来投资的，对投资客一棒子打压。真正从外国来讲投资就是商业，它是有回报，写字楼商业。真正的投资应该是在商业。总体而言，从大的局势或者是考虑判断下，对商业是一个利好。对金达利21码头是一个利好，为什么？它本来就是住宅属性的东西，但是跟住宅比利率高，而且你不能贷我还能贷，我是商业的。

【金达利21码头韩敬同】：我们金达利·21码头项目主要做还是商业街区，还有做小办公，还有一些单身公寓产品。

【宁兴房产鲍致远】：出现这种商业做单身公寓也是说明这个倒挂太严重了。你说价格差60%，对真的需要蜗居的人管你30年还是60年。

【搜房网游总】：讲得很好！我也有一个体会，宁波写字楼还缺少一个真正自持的高端写字楼项目。

【宁兴房产鲍致远】：对，市场上的确有这种需求，像汇金大厦，如果是现在做的话肯定会更好，至少跟天

宁兴房产营销部经理 鲍致远

伦商座一样。但是，从市场角度而言，宁波自持的写字楼，跟上海还是不一样，宁波还是本地和外贸的企业为主，不像上海、背景有很多世界五百强等，世界五百强即便来我们这里也是一个分部，也不会怎么样，所以我觉得在宁波，市场的需求最广不是高端，是中高端，这种写字楼的需求，作为这种配置，可能这种需求是。比如说，做外贸，老外要来，公司总得要有一个样子，租的太好，租金也高，那也是不行。也许未来上海辐射过来，宁波的企业规模和要求也会提高，但是未来的市场还是很难说。

【搜房网游总】：讲得非常好，将宁波目前的写字楼市场分析的相当透彻，谢谢鲍总精辟的论断，下面有请我们银泰置业的夏经理跟我们聊聊。

【银泰置业夏张华】：宁波商业写字楼的这么多年发展下来，我发现有一个特点，基本上四处开花，市中心商业土地比较少，基本上没有什么项目可以开发，目前有的就是东部商务区，但是时间跨度比较长，项目是一栋一栋出来的；南部商务区虽然是整体开发建设，但是区域内配套还不是非常成熟，要考虑到员工的住宿、交通、生活这方面，本来这么大供应量出来，也是造城之举，但需要很多配套需要跟上。宁波镇海新城规划有二十个商业配套，成为镇海新城的商业核心区，商业核心不能依托一个建

奉化银泰置业营销策划部经理 夏张华

筑形成，有建筑不行，还要有商源、客源，镇海这块是接下来宁波办公的一个重点吧，应该说也是一个难点，虽然现在已经属于宁波东外环概念以内，但是跟宁波市区交通灯各方面还有很大的差距，也需要时间来弥补。价格上虽然有一定优势但是对企业来说，企业的运行成本上升很多，效率会下降很多。可能对他们来说，这是比较尴尬的一个局面。我们现在考虑到，宁波办公市场最主要的问题还是存在一个，倒挂。这是有一定原因的。这几年拍卖的土地，住宅土地和商业土地差很多，在这种情况下我们也可以理解为什么住宅这么高，由于住宅高，大众心里，大家买涨不买跌，资金都往更有成长潜力的地方去了。这一次新政出现，对我们来说是一个利好消息，我们可以看一下，最近也跟二手公司联系了一下，的确最近商业成交量开始抬头，客户询问也多了，政策调整很即时，二手房首付提高50%，而且他的利率是1.1倍，这对商业地产来讲是一个比较好的契机，住宅政策一直在调控，对观望态度的人来讲，资金会有一所转移，会转到我们商业上来。
   大家应该知道，宁波是中国一个允许在住宅里面办公的城市，去年五月一日出了一个通知，允许在住宅里办公，这样一搞，中小型企业为了节约成本就选择在住宅里办公，对一些中低端项目影响大一点，高端更多是依托品质，像宁波波特曼他本身走的项目，不是跟大众去比价格，他是比品质，通过品质来提升我的租金，这也是宁波这些商业项目接下来要走的一个趋势吧。通过品质的提升我们的项目租金。增加投资客的信心来讲，如果一幢楼里面，开发商自持比较多的话，对投资者来讲他信心会大增，这对我们来说也是自己的一个企业模式。像万达的订单模式，万达走到哪里有沃尔玛。要想做好，一是提升自身项目品质，第二就是开发商资金实力允许的情况下可以适当增加持有部分，给消费者一种心理上的信心。从两方面出发，可以判断整个宁波市场长远方向是好的，虽然目前宁波供应量整体是偏大，短期内两个新城板块，东部新城、镇海新城以及南部商务区三大板块核心放量，这两三年内是持续消化原有的量，大家的压力可能还是比较大。但从投资的角度来考虑，目前商业是的投资时机，政策上算是变相照顾到我们，还有我们属于一个低谷，宁波现在商业办公价格的确是偏低的，你去上海看看人家租金是按美金算，我们还是算人民币。总体看好宁波市场，但是短期来，开发商还是要在产品上下一点工夫。

【搜房网游总】：你们银泰商业企业跟房地产企业是什么关系，或者你们是什么模式，银泰在商业里面还是不错的。

【银泰置业夏张华】：银泰我们自己公司的品牌，所以以后操作起来会好很多。持有对我们来说，从短期和长期来说都是非常有利，短期来说我们租金比较可观，长期的话有利于企业的发展。接下来在宁波我们会有几个项目，也是我们自己持有比较多。奉化这个项目，预计是在今年下半年开始启动，这个项目关注的人是非常非常多，住宅部分争取在年内开出来。而我们项目所处位置，在奉化相当于天一广场在宁波的位置。

【搜房网游总】：这么来说，地段相当不错，而且你们也有自身的一些优势。接下来有请国投的方总，给我们讲下您的看法，会展中心那一大片都是大展宏图的区域。

【宁波国投方铭】：我们过头跟宁兴房产还是有一点关系的，只是我们的公司性质不一样，是国有投资，是

宁波国投物业营销部经理 方铭

宁兴集团下面的一个公司，今天过来也很感谢搜房网能给我们一个机会认识一下业界人士。我们做商业和写字楼的开发商的确需要勇气，至少在目前这个形势下，住宅比写字楼形势好很多，我们做写字楼的，可能做得比较累一点，相对于住宅来说不是很轻松，不仅需要考虑经济效益，还得考虑社会效益，包括长期持有这一块，像银泰说的，蛮多开发商着眼点这一块可能会考虑短期的回报，至少做住宅这几年就能收回成本。写字楼发展周期比较长，但是社会效益会比较大，比如说我们做一个写字楼，引进一些企业，对这个地区的贡献非常大。每一个区都有一些楼宇，一栋楼里面可能有几个亿，这对当地的政府，无论是区级政府还是市级政府，贡献量都是非常非常大，我们开发商很多时候其实是帮政府做事，对发展商来说赚的钱不是很多，但是他为社会，至少为这个城市做了很大的贡献。我们做写字楼这一块，或者做商业地产，政府应该感谢我们这些开发商，至少我们这在一块，把自己的一部分利益让出来为城市做一些贡献。
   我非常赞成大家说的，一个是写字楼地段，其实非常非常重要，像我们在接触的，我以前也做过写字楼，像鲍总说的，写字楼客户群体，端的群体可能是看地段、看品质，不在乎租金的，他在找这个城市里面最拔尖的写字楼。新宁波毕竟是属于二线城市，这种需求量比较少，对我们来讲，我们这个城市不能像上海、北京，它会有非常非常多的需求，它的需求不仅是本地的还有外地，我们宁波主要是本地的，以外贸为主，08年跌下来，可能很多写字楼空置率就提上去了，对我们来讲，会跟经济的脉搏比较吻合、比较接近。国投做什么，国投也不能算是开发商，我们是做四块内容：一块是临时展，大家都知道，会展中心这一块。还有一块是常年展，是目前做的重点，一个是家电展，另外马上要开业是家居饰品展，另外会展中心还预留了一个区域，以后会慢慢的打造成一个比较大规模的中心区。另外一块就是写字楼，我们打算在核心区里建造三十万方左右的写字楼，目前已经有6万方可以交付。还有一块是综合配套区，五星级酒店还有酒店式公寓，这是我们整个项目大致的一个情况。所以我们在东部新城这块，比如说像航运中心、金融中心这块，算是政府在东部新城服务平台之一吧，三大服务平台之一。民营企业，它着眼点跟我们国企着眼点不一样，民营企业当然会考虑到项目的品质，像鲍总讲的一样，资金要回收、地段等多方面因素，而我们着眼点可能是要打造一个区域，因为我们国有企业更多是承担政府的职责和使命。目前我们写字楼这块，跟东部新城金融中心、航运中心也是有一些关系，我们招商对象也不一样，我们的企业可能是以外向型经济为主的一个群体，包括写字楼跟我们的展馆都有一些互动。

【宁兴房产鲍致远】：下面一个展示窗口，上面可能有一个办公室。

【宁波国投方铭】：比如说你是外贸或者是相关的产业这块，市里是想把我们做成国贸平台，目前我们也是往这方面发展，现在这个项目，在整个会展中心项目都是自己持有，不对外销售，总资产已经到37个亿，投入量非常非常大，目前而言，产出还不是很明显，重点体现在社会效益这一块。总而言之，这也是宁波未来发展的一个趋势，因为宁波这个城市来说，毕竟有港口这方面的优势，以后经济的发展，这个趋势应该是很不错的，目前来说，包括宁波的民营经济这块支撑力量非常非常强大，我想写字楼这块，包括商业地产，肯定是跟这个区域经济发展有很大关系。我们宁波虽然说，目前商住倒挂比较厉害一点，但是写字楼投资回报大于住宅，大大的大于。我们正常的去理解，你这个投资回报的话，我们去看香港一些地产，他们都是不再考虑短期的出售行为，而是考虑长期的租赁，一个是本身资产在增值，第二个每年有多少现金流回来，这是非常重要。作为一个企业长期生存，必须要有源源不断的持续的资金流回来，这是非常重要的。我们这个公司也是有一些国企的背景，政府的背景，这一块是自己做的，还有一些政府的支持，我们这一块还有比较好的优惠政策，这对企业来说也是非常非常重要的。相对来说目前东部新城也是一个热点，六部委、市政府也要搬过来，区域的热点会在蛮长的时间里存在，这是一个方向，东部新城是一个方向。

【搜房网游总】：也就是说，未来我们这个项目做好之后，办公这块只招租不出售？

【宁波国投方铭】：我们是全部出租，而且对租赁对象有一些要求。我替一个朋友问，东部新城有商业性质，他们在犹豫，南部商务区有写字楼，东部新城也有写字楼，他们两个区别在哪里，哪一个更牛？

【宁兴房产鲍致远】：牛的话肯定是东部新城。

【宁波国投方铭】：南部商务区动作快，走得比较早，相对来说他区里面，鄞州区财政非常非常大，是百强区，前期的基础设施投入这块应该是做得比较好，走得比较快。东部新城是整个宁波市在搞，未来发展趋势来说，东部新城比较强大一些。当然，这也是我个人的一些看法。

【搜房网游总】：方总自己总结了一条本质的区别，看上去都是写字楼差不多，但是有两者根本区别，东部新城侧重于打造交易平台、交易所在这里，鄞州则侧重于企业办公集中。

【东城泰富刘士礼】：我们普通的写字楼只是提供一个办公场所，东部新城就是先流水线，所有的工作都可以在这个完成，这就是效率，到时候会有一些船坞公司、货代公司、外贸公司，包括跟他们配套的一些，比如说快递、结算企业都可以在这里，东部新城这个区域可以循环，这个流程就可以走下来。

【宁波国投方铭】：但是整个东部新城的建设发展还需要一点时间。

【宁兴房产鲍致远】：成型的话南部商务区会早一点，但是东部新城一开始就被挖了那么大一块，东部新城其实真的是靠长期的效率出现以后，政府先搭起一个架子，效率出新以后才会出来。东部新城的成型时间是非常长的。但是真的成型了肯定比南部商务区要好，一个企业办公的聚集区，一个是平台，那是两个概念。

【东城泰富刘士礼】：南部商务区，决定建设上就没有酝酿多长时间，就是要短时间内全部起来。

【宁兴房产鲍致远】：南部商务区都是几百块的楼面价就可以轻松拿地，谁愿意去都可以去开发，而且也有很多政策上优惠和辅助。

【东城泰富刘士礼】：南部商务区有很多很多政府退税，比如说租办公楼两块钱，政府退一块，还有物业补贴等等。

【宁波国投方铭】：想这种补贴、退税等，每个区都有，它基本上把区的留成部分退给企业，这样成熟的商贸企业一定会进来了，像外面进来的大的银行，要不是江东区，要不是在海曙区，他不会跨过这些区，对他们来讲，这些区域已经形成了商贸的氛围，不是说你想搬到哪里去就可以的，城建、配套还是需要一定时间的沉淀。

【宁兴房产鲍致远】：我们刚才说地段才是王道，商贸聚集的地方就是效率，这是无法撼动的。

【银泰置业夏张华】：镇海新城的供应量是比较大的，但是好像精品项目是没有的。

【环球置业程希鸿】：环球航运中心建成以后将是宁波目前的高楼，256米，企业的性质跟国投很相

环球置业开发经营部 程希鸿

似，但是市场化更强一点。现在宁波写字楼我觉得价格上不去主要有几个方面，一个是供应量，第二是中小投资客不敢轻易入场。造写字楼企业入驻这是长期效益，会带来税收会其他的效益，虽然项目卖的便宜，但是长远来看还是写字楼高。宁波现在造了很多中心，有很多写字楼，按照政府的需求还是喜欢你造写字楼，然后通过写字楼拉动住宅。第二就是投资客不敢轻易进来，个人中小型投资客，如果你买写字楼，投资之前肯定要考虑我以后接手的人会是怎么样，接手买写字楼肯定是必须要开公司的，除非资金实力很雄厚可以长期持有，这样的话顾虑很多。住宅的话，谁结婚都需要一套房子。

【搜房网游总】：那我们这个环球航运中心什么时候竣工？

【环球置业程希鸿】：2013年。

【搜房网游总】：打破南部商务区里国贸商务中心的记录，相信以后还会有350米的，我们搜房网也会持续关注新地标建筑的出现。接下来有请衡信柏迪华东区助理董事孙总，跟大家交流一下。他们目前主要在操作宁波书城这个项目，我们今天论坛的的主题是宁波商业、写字楼的机遇和挑战。

【衡信柏迪孙总】：我来宁波只有一两个星期，说真的，宁波房地产我不是很熟，但是在看来，我看宁波商

GVA衡信柏迪华东区助理董事 孙茂鸿

圈是很奇怪，比如说天一广场吧两个新世纪百货公司、两个银泰在放一起，我去其他地方都没有，宁波现在的商圈太集中了，好象其他地方没有一个能代替它。而且办公楼比住宅便宜，我觉得也很奇怪！这是比较特别一点，所以我觉得宁波是比较特殊的。宁波是中国第二个金融中心，未来几年办公楼的需求是会很大的，现在你们觉得办公楼这一块暂时很便宜，我也同意过几年之后，上海的繁荣会带给宁波后繁荣的时候，办公价格也会升起来，如果现在没有资金压力放在这边以后增值会很多，利润更好一点。而且中国人是喜欢买房子保值。办公楼这一块，五年之内价钱会有一个突破，为什么这么说，我看好五年之内宁波的经济发展是不错的，而且现在我估计有机会商业这块带动写字楼。像宁波书城一样，宁波书城招商也有一些公司，也会带动办公楼的出租。现在是由商业带动办公楼。我觉得是这样。

【搜房网游总】：宁波书城项目定位怎么样？

【衡信柏迪孙总】：以前书城计划是做文化广场，现在我们是给它加了旅游景点的元素在里面，他原来是面粉厂遗址包装，现在我们加了一个文化的概念，我们将要打造全中国个文化大道，跟星光大道一样，我们将邀请一些有名的名人、书法家、艺术家，打一个手印，放在这个大道里面。沿着甬江，将做一个走廊，加上面粉厂，我们跟旅游局协商做一个旅游景点，以后到宁波的，可以参观我们文化大道，沿江的走廊，我们这个元素就不光是文化广场，还有旅游景点，希望带动一些旅游的产业，这样就可以多元化一点，天一广场人气很旺，我们从其他方面会定不同层次，我们是文化、旅游、广场，跟他有差异，有差异才能生存下去。我们希望多一点元素，而且我们培训学校多一点，比如说英语呀。而且我们餐饮都是特色的，宁波是没有的，介绍很多新的口味，像马来西亚的特色餐饮，上海都没有，中国家。现在跟“国宴”也谈下来，做高级的，高级餐饮有了，特色餐饮有了，来买书的朋友希望在安静的环境喝咖啡看书我们也具备这些条件，而且我们有很多杂志给他们看，都是从外地运过来的。我们这个公司的包装，跟其他好的商场有一些差异，而且我们侧重一些比较年轻时尚一点的群体，所以我的定位是这个概念，跟天一广场客源不一样，当然还有其他的配套，暂时保密。

【搜房网游总】：那什么时候可以开业？

【衡信柏迪孙总】：5月8日开业，新华书店将是华东区的书城，届时我们将吸笼其他小的新华书店，所有项买书的客户都要到宁波书城来。当然我们交通配套有一个新的出来。全体开张的时候就看到我们交通配套是很完善的，现在是不能说，因为很多事在跟政府谈。我们在公交车会搬到我们书城，会带一些客户带来，方便一些，对我们去买东西、看书会有很多方便，我们会有优势一点。

【搜房网游总】：衡信柏迪是刚刚进驻我们的宁波的市场，所以我们很多业内对你们也不是很了解，您给我们介绍一下你们企业的情况？

【衡信柏迪孙总】：我们这个企业是比较多元化，我们全世界排名第六，我们是做物业管理、商业、公寓、投资、酒店，还有做销售中介。我们的总公司在英国，全世界排名是第六名，我们公司预计2012年会升到全世界前三名之内。

宁波搜房网总经理 游洋彬

【搜房网游总】：做一个广告，我们搜房网也有很多这样的平台和机会，包括今天我们也是，大家相互交流，沟通学习。我们搜房网也将于5月7日举办商业写字楼年会，我们会出商业写字楼的刊物和杂志，因为我们搜房网在104个城市都有分布，下周将会出版《长三角商业投资指南》，这份刊物我们已经出版两年，此外我们还有一个商铺网，一个商铺投资俱乐部，我们非常关注这个市场的发展，像大家刚才所讲的，购房者这一块已经把目光转移到商业写字楼地产。我想在政策的变化的时期，也是一个新的通路，有机会跟大家合作，不仅仅是一个网站，还是要多多交流其他的事情，做一些实效的东西。

（与会嘉宾自由交流、讨论）

【搜房网游总】：非常感谢各位嘉宾的参与，今天的地产沙龙到此结束！谢谢大家！

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