作者：北京大学公共经济管理研究中心研究员、宁波百隆房产总经理 谢耀生
2009年12月9日-2010年4月22日房地产市场调控策略一览表
一、回顾四个半月以来的调控政策
通过附表的梳理就可以发现，这一轮宏观调控其实早在去年12月9日国务院将“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”时就已经开始了。虽然当时个别城市出现了涨幅过快的现象，但在2008年下半年出台的多项经济刺激政策尚不敢大举退出的前提下，此时的楼市政策还是相对比较温和的，国家只是在警告投资与投机客，这就犹如爸爸板起脸来对儿子说：“不要再不听话，再不听话你要打屁股了！”
时间来到2010年1月，中央政府在“国十一条”中除了明确“金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，其贷款首付款比例不得低于40％”以外，其它条款其实并没有太实质性的内容。紧接着，在央行将人民币存款准备金率累计提高1个百分点之后，市场终于进入了久违的观望期：成交量直线下降，房价高位盘整。
可是不论是开发商、购房者还是经济学家，都没有预料到的是，跨入虎年的楼市居然从短暂的蛰伏期一下腾空而起，变得疯狂而令人难以捉摸，商品房与二手房市场的火爆程度甚至叫大伙儿产生了错觉：“我们真的经历过金融风暴吗？为什么大家都这么疯狂，就好像房子不要钱！”在这样的大背景下，人们都在期待：两会是该出点政策了吧！？
3月5日，举世瞩目的两会在某些人的殷殷期盼与某些人的惴惴不安中隆重举行，对于楼市的热议与代表的提案期间就始终没有断过。闭幕前温总理公开表态：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”，此言一出，立即引发人民及房产界对两会后将出台何种新政产生了诸多猜想。
而年后走出观望情绪的中国楼市，其房价并没有因为两会的召开而停止高涨的步伐。笔者曾在4月15日撰写的《楼市再现快速回暖之原因分析》一文中详细列举了四大主因，有兴趣的朋友可以找来看看，在此不再赘述。
儿子还是不听管教，依然我行我素，而大人光嘴上训训已没有效果。于是，爸爸很生气，后果很严重，看来必须要动真格才能立好规矩了。棍子，已随时准备朝孩子的屁股落下……
4月13日，国土资源部率先关于下发《加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称“部十九条”)。但笔者认为，此政策看似面面俱到，但实际可操作性并不强，甚至有些条款根本是无法落实执行的，所以若想全面实施，可谓困难重重。但是在当时，其确实在一定程度上对楼市起到了“降温”的作用，紧接下来颁布的“新国四条”与“国十条”效果则更为明显。而对房价泡沫更具“杀伤力”的二套房认定标准，也在昨天由银监会高层予以证实：将“以银行信贷记录为准”改为“以借款人实际持有房屋数量为准”。笔者认为，“认房不认贷”的政策一旦实施，将对今后的房地产与金融市场产生深远影响。
二、对这轮行情的趋势判断
笔者曾多次撰文并在不同场合一直强调：国家不是要打压房地产市场，而是要进一步强化市场监管，把投资与投机这类不合理的购房需求从中挤压出去，而对于自住型住房消费者，中央及各级地方政府还是以实际行动来表明鼓励与支持态度的。
那么，接下来的四、五月份是否会像这两周一样，还接着密集出击“组合拳”呢？笔者认为，这取决于接下来这段时间房价的走势了。如果楼市开始“调头”朝着健康、稳定与可持续性的良性方向发展，国家就暂时不会出台新政，就像儿子挨打后老实了，乖乖听话了，爸爸的气也就消了，棍子就会被重新藏到门后的旮旯角落里一样；但反过来，房价上涨的势头依旧控制不住，那说明“被打”的力度还有待加强，比如央行可能要开始执行适度从紧的货币政策，那时中国就会进入持续加息通道，如此一来，整个楼市就可能重现2008年的颓势。
但是，总体来看，笔者认为：这轮宏观调控的观望期会比2008年要短，但房价恢复性反弹的增幅会比那时要平稳许多。另外笔者认为，调控房地产市场最有效的手段是金融杠杆，特别是楼市对利率水平的变动是非常敏感的。当贷款利息升到 7%以上时，投机及投资者的信心基本就会丧失，楼市将坠入冰点。
所以，作为房地产开发企业，我们衷心希望中国的楼市能拥有持续稳定的发展期，这样无论对哪一方而言，都是大好事一桩。
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