最近一周时间内，中央楼市政策密集调整：
12月9日，国务院常务会议研究决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。14日，国务院常务会议再出房地产调控四条措施：增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设。
对此，市场各方有着不一样的理解。
专家：遏制房价疯长，不会大起大落
南京市房产局副局长郭宏定认为，“国四条”是前不久中央经济工作会议上“两句话”的完善和延伸。“我们正领会中央精神，并进行贯彻。可以肯定的是，明年南京的住房保障力度会更大。”
而在房产专家看来，营业税优惠政策取消加上“国四条”，犹如一个“组合拳”，从供给、需求、监管、保障的各个方面调整房市，初衷还是遏制部分城市房价的过快上涨，抑制投资和投机性需求。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉评价说，从供应来说，“国四条”提出要适当增加中低价位、中小套型商品住房和公共租赁房用地供应，既扩大土地供应量，又调高中小套型比例，这等于加大了商品房总套数，将缓解当前许多城市商品房供给不足的状况。此外，针对城市用地紧张情况，调整土地投放结构，以小地块、多频次出让土地，并适当提高容积率，也将“提高土地使用效率”，增加供给量。从需求来说，方案提出“加大差别化政策执行力度，切实防范各类按揭贷款风险”，可以采用提高首付比例、提高二套房贷款利率等金融工具，釜底抽薪，“抑制投资投机型购房”。方案还加强了市场监管，各地如针对开发商囤房惜售、哄抬房价等出台切实措施，今年以来各地的恐慌性购房就不会出现。]
专家认为，央行和有关部门出台的调控措施仍会保持政策的稳定性、连续性，打压的是房价上涨过快，以及投资投机型住房，市民的自住和改善型住房还是要“支持”的，保障低收入和住房困难家庭的安居房将大规模推进。因此，房市和房价不会大起大落。
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚和张辉都认为，明年南京的房价不会下跌。因为决定房价的关键还是供求关系。宋坚认为明年楼市“价涨量跌”。而张辉介绍说，南京今年房市火爆，总共卖了1000万平方米的房子，而2008年、2009年的土地出让量都不大，明年可供开发住宅用地的商品房上市量预计才400万平方米。可见，切实落实“国四条”的一揽子调控措施，才是保证房市、房价稳定的关键。
开发商：只要钱多地少，就能活得很好
房价飙涨，开发商是既得利益者。不过，不止一个开发商对记者坦言，市场如此疯狂，他们心里其实也不踏实。然而从以往的经验看，出台的很多措施最终都缺少执行力，导致威力有限。
南京锋尚房地产开发公司副总经理刘宏说，今年开发商特别好赚钱，目前从事房地产开发的企业，自有资金能达到35%的不多，但是这些开发商都“活得很好”，原因就在于有很多融资渠道，各家银行包括国有银行都围着开发商鞍前马后地服务，一些银行除了“开发贷”，还有独立的投资部，都可以为开发商提供资金支持。除此之外，还有私募资金渠道，包括海外独资的投行以及浙江的民间资本。在他看来，真正触动开发商、触动高房价的“撒手锏”，还应该是信贷调控。
江苏香溢置业有限公司营销总监张良认为，土地供应尤其是城市中心地段土地供应严重不足，导致开发商为了一块地争得头破血流；房价也是，因为物业供应不足而需求者多，所以房价就涨得快。解决供应不足，关键还在于加大土地供应。“一些核心地段的土地放不出来。‘面粉’太少，‘面包’的生产当然跟不上。南京每年一手房和二手房的消费量有一二十万套，但供应量又有多少？如果100套房子有1000个人排队，开发商当然要涨价；反之，100套房子10个人排队，则会下调价格。”
张良说，目前南京不少开发商加快了开工速度，明年南京某些区域会出现供求逆转，二手房市场可能因此降温。但目前来看，明年楼市出现大的波动不太可能。现在买房已经成了“富人的游戏”。事实上，就算房价从5万降到3万，从3万降到2万，穷人还是买不起房。所以，政府还应该借鉴中国香港和新加坡的模式，为低收入者大量提供租赁房源。
购房人：盼着房价跌，细想不现实
小郭是省教育部门的一位工作人员，从年初至今一直在看房子、找房子。但遗憾的是，房价就在自己的犹豫中持续上涨，她年初看中的一套河西的房子，如今已经涨了30%以上，对自己而言，已变得遥不可及了。
眼下“国四条”出台，国家显示出给房市降温的决心。小郭稍感欣慰，“看来房价在短期内不会像上一阶段那样跳着上涨。”但是房价会不会降下来，小郭心中没底。
南京大学社会学院胡老师说：“国家调控政策效果如何，最重要的是当地政府的态度。中央调控意图和地方利益诉求一旦发生龃龉，调控政策就很难发挥多大的效力！”
覃女士在老城区已经买了一套新房，她的看法是：“指望国四条让房价下跌，是不现实的！”
她认为，主城区的土地和房源稀缺，而城市里对房子的需求呈现刚性，主城区房价会坚挺；距离主城区稍远的房子也因为大家都涌过去，也不会降。最远的房子有可能会摇摆一下，但肯定不会降！“你看国家前几次调控，有几个房产商说降价了，他们宁愿暗地里促销、增加馈赠，也不会明里降价。他们都是一个利益链条，一个明降，会受到集体压力！”
二三线城市房价上涨过快藏更大风险 明年将回潮
国务院会议要求“地方各级政府要切实负起责任,结合当地具体情况,采取针对性措施,促进房地产市场健康发展”。不少分析人士认为,要落实中央政府的调控政策,关键在于地方政府的落实力度。预计明年各城市房价过快上涨的态势将得以遏制,“盘整”将是明年楼市的主基调。
上一轮调整不充分
中国银行日前发布的一份报告指出,根据行业发展规律和国际经验,房地产市场调整周期一般在3年以上,而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志,上轮调整仅持续了7个月时间(2008年8月到2009年2月)。可见,上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。
永庆房屋(上海)副总经理陈史翎说,“一是房地产的泡沫要一点一点挤,要让人‘分批下车’。”二是“结构性调整”,要提供适合各个阶层的人购买的房屋,不能长期脱离内需市场购买力的基准点。
他还指出,这两年明显可以看出政府在保障性住房上的决心和力度越来越大,“市场”和“保障”两手抓,对整个房地产业的均衡发展必将产生深远影响。
中央经济工作会议之后,政府对明年房地产业的调控思路逐渐明晰:9日的国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;14日的国务院常务会议强调,重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。
二、三线城市房价上涨过快蕴藏更大风险
国务院14日的常务会议指出,今年以来,新建商品住房成交面积有较大幅度增加,但随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应当引起高度重视。
梳理国家统计局公布的数据,可以发现今年房价上涨的“路线图”:3月至11月,70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0 .2%、0 .4%、0 .6%、0 .8%、1 .0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%———连涨9月,且涨幅逐月扩大。涨势从一线城市向二、三线城市蔓延,楼市普涨一片。
进入12月份以来,一些重点城市楼市依然“高温不退”,房价接连创下历史新高。中原地产研究咨询部研究人士龚敏表示,除一线城市外,一些二、三线城市房价上涨过快蕴藏着更大的风险,后续购买力的不足更容易引发价格泡沫。国内房地产“大佬”王石日前也表示,如果房地产泡沫向二线、三线城市扩散,那情况将十分令人担忧。
业内人士指出,今年以来房地产市场的复苏,一个重要原因是得益于国内扩大内需等政策的刺激,尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策,为房地产开发和销售提供了充足的流动性。但享受足够政策红利的房地产业却以“竭泽而渔”般的发展方式加快透支着社会的购买力和行业的发展前景。
如果政策严格执行明年房价将出现回调
目前,内需尤其是消费需求仍有待扩大,普通的住房消费仍将鼓励。但是,支持“住房消费”并不是支持“高房价”。如果房价继续过快上涨,不仅会抑制更多普通购房需求,更会透支行业前景、危及长远发展。
14日的国务院常务会议要求,按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。
上述“综合手段”主要有四方面:供应上,要“增加普通商品住房的有效供给”“在保证质量前提下,加快普通商品住房建设”。信贷上,要“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房”“加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”。监管上,“继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理”。保障性住房上,“要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示,这说明住房政策将采取“有保有压,区别对待”的方式,可以预见二套房贷收紧将是必然,利用信贷政策等杠杆进行调节必然会对楼市产生较大的抑制作用。
他还认为,本次会议还明确了解决低收入住房困难家庭的时间和规模,这说明未来的住房政策会更好地体现“平民化”特征,“大规模推进”等词汇也体现了中央推进保障性安居工程的决心。同时,会议还要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,这都有利于缓解普通商品住房供地紧张的情况。如果政策能够得到严格执行,房价在明年将出现回调。
王石：泡沫或扩散到二线城市前言--十大抗跌城市
盘点省会(包括直辖市、自治区)各大城市，最抗跌的有以下10个城市，目前来看，它们的特点就是房价基本稳定，还没有出现大跌的情况，评估未来三年内也不会出现大幅降价，因为这些城市的房价本身就不高，甚者有的还出现微涨，是名副其实的抗跌城市。
十大抗跌城市排行如下，考核内容主要有三个指标：市场报价、预定成交价和实际成交价。这十大城市目前来看分别是：呼和浩特、乌鲁木齐、银川、长春、济南、哈尔滨、西宁、兰州、合肥、郑州。
这十大省会城市由于受到个方面的因素影响，房价上涨阶段稳定有序，没有出现暴涨的现象，房市调整后又没有出现大幅的下跌情况，而且房市的刚性需求还依然强劲，房产成交量要比一二线城市要多一些，正处于房市起步阶段，受到大势的影响，基本比较稳定，是大家目前公认的十大抗跌城市。
王石说，中国一些大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。 为了避免中国经济陷入全球经济衰退，中国政府一年前实施了刺激政策，一定程度上推动在全球金融危机来袭之前陷入严重困境的中国房地产市场从根本上出现好转。受此影响，中国房地产价格今年出现回升，虽然目前大多数中国城市今年的房价涨幅还不是很大，但在北京、上海和深圳等城市，房价飙升程度令人惊讶。 如果金融危机没有发生，中国政府继续实施宏观经济调控，那么中国三分之一的地产开发商都会陷入严重的困境。
就而言，情况还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市，以及一些主要城市来说，泡沫是显然存在的。
他表示，总的来说，他对中国经济前景持谨慎乐观态度。但他对明年资产价格因为巨额刺激计划而持续暴涨的前景表示担忧，认为这种情况可能会很难挽回。王石说，这种货币扩张已经进入了固定资产投资和基础设施领域，这可不是说喊停就能停的。他担心这种势头可能会波及二线城市，这样一来其性质就会类似日本上世纪90年代初破灭的房地产泡沫。
掘金二三线城市 大商家放手购地大建商业中心
今年,中外零售商购地自建商业中心、投身商业地产成为一道引人注目的风景,目前包括瑞典宜家家居、法国欧尚,甚至国内的苏宁电器等都在商业地产有所作为。零售企业投身商业地产自购物业,一方面是为了寻求新的利润增长点、追求更高盈利,另一方面也显示对中国市场充满信心,为其在华持久发展作准备。
■现象
特易购中国自建三家购物中心
日前,英国零售商特易购(TESCO)今年专门成立了一家中国地产控股(香港)有限公司,主要负责购买土地自建购物中心。特易购中国表示,购地自建门店的方式未来将成为特易购在中国拓展业务的重要策略之一。
“在明年2月份前,会在中国有三个购地自建的购物中心开业。包括在青岛、厦门、抚顺等城市。”日前,特易购(TESCO)在华联系人告诉记者,每个项目投资都很大,平均一个项目投资额达5亿元。该公司购地自建的购物中心在青岛,将于今年12月开业。
宜家家居正在珠三角“谋地”
记者昨日获悉,瑞典宜家集团在中国负责商业地产投资的新公司———英特宜家购物中心将在下周正式宣布在中国独立运作商业地产项目。7月23日,宜家以7.9亿元拍下北京大兴区西红门商业综合区二期项目用地。有消息称,目前该公司正在珠三角“谋地”。
另一家国际零售商欧尚今年也投资了3.2亿元,在苏州建设中国家购物中心,该公司计划将这种自建购物中心作为欧尚在中国市场的重点发展模式。其他外资零售企业包括乐天玛特、日本永旺等也纷纷追加投资购地自建物业。
苏宁自建店将扩展到60余个城市
国内零售企业也不时传出尝试商业地产消息。苏宁电器在威海自建的苏宁电器广场项目正在紧锣密鼓地进行,“这样的自建店首批在将有10家,未来将扩展到60余个城市”,苏宁“”张近东表示。
■探因
1
扎根二三线城市“掘金”
据了解,目前中外零售企业在华投资的商业地产,大多分布在二三线城市,或者在一线城市的边缘地带。专家指出,这样的投资方向有其深意。
中山大学岭南学院林江教授分析,现时国内一线城市的商业零售布点已趋饱和,而且投资成本高。而二三线城市,随着中国城市化进程加快和国内经济发展,显示出越来越强的活力。以广东为例,今年1—8月累计实现社会消费品零售总额9557.20亿元,同比增长15.7%。其中珠三角同比增长14.3%；粤东增长20.7%；粤西增长19.5%；粤北山区增长18.4%,二三四线市场增长远超平均水平。另据国家统计局公布前三季度国民经济运行情况,其中社会消费品零售总额89676亿元,同比增长15.1%。从区域来看,城市消费品零售额增长14.8%,县及县以下增长16%。二三线城市对于零售企业来说,未来的发展空间很大。
林江还指出,由于目前投身商业地产的大多是强势品牌,他们在与当地政府或有关机构洽购置地时,可能会获得极具吸引力的优惠地价或配套服务。这也促使这些企业前往二三线城市“掘金”。
2
购地自建“进可攻退可守”
特易购中国有关人士表示,该公司在国外就是采取购地自建的模式,并且做得很成熟很成功,有这方面的经验和能力。“虽然今年遇到金融危机,但我们看好中国市场,在华发展策略没有动摇”。宜家家居表示,该公司在海外市场大都采用“购地自建”模式,这种模式也将延伸到中国。
苏宁电器则认为是企业的安全战略。苏宁置业威海项目总经理朱波曾向媒体表示,在苏宁电器开店过程中,城市中好的地段经常受到限制,有时候还租不到,自建门店则可以很好地解决这些问题。苏宁电器总裁孙为民还表示,不断上升的租金压力正迫使家电连锁业转变扩张模式,购置门店甚至自建门店将成为业内趋势。
“零售企业投资商业物业主要出于两方面原因,一是既解决日益上涨的铺租又获得新的利润增长点,一是出于在华持久发展的战略考虑。”楚睿商业有限公司总经理黄文杰分析,随着零售业竞争激烈,企业单纯从零售业务中所得的利润越来越单薄,回报预见率也趋低,在这种情况下,零售企业们必然要寻找新的利润增长途径,除了业态调整外,投资商业地产则是最有实效的方式。
据该人士介绍,以天河城为例,该公司投资商业物业后,不仅每年有稳定且年年往上升的租金收入,还有物业带来的好处。据知情人士透露,去年天河城利润为6.3亿,而当年的投资为8.4亿元,这说明投资商业地产高。
■风险
过度扩张易造成资金链紧张
“零售企业投身商业地产现在很火!”广东商学院管理学院教授肖怡也看到这种新现象,但她认为风险太大。肖怡指出,这种做法通常会占用大笔资金,一旦过度开发就会造成资金链紧张甚至断裂,“商业地产投资很大,有时一二个项目就可能将企业拖死。”该人士举例称,当年深圳铜锣湾百货就是因为扩张过度,在多个地方开发购物中心,致使资金链紧张,多年来一蹶不振。
中山大学岭南学院林江教授也认为,零售企业运作商业地产将会占用其大量的现金流,一旦其主业零售业务运作不畅或增长乏力,或者地产发展受阻,均可能影响该企业整体发展。其次,在二三线城市投资商业地产也有风险,比如或商业发展若不能按预期发展,或者投资回报不如预期,都将对企业带来负面影响。“投资地产不稳定因素也很多,若二三线地方的土地供应量加大,有无空间或有多大也有待考验。”
房地产三季度信息显示 二线城市销量领跑
10月9日，某机构发布了“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”。经历过二季度房地产市场的火爆，市场成交量在三季度回归理性。
第三季度，销售金额排名前20企业在一线城市回收的资金，仅占销售总量的35%。克而瑞对销售面积20企业的城市分布集中度进行考察，企业在二线城市实现销售面积占比，为全部项目销售面积的59%，远远超过一线与三、四线城市成交面积的总和。从销售面积上看，二线城市的销售面积贡献力度正在不断扩大。
2009年第三季度，对销售金额排名前20企业的城市分布集中度进行考察，企业在二线城市实现的销售金额位列，达到了全部项目销售金额的44%，恒大、绿地、中海、金地、富力等上榜企业在西安都取得了良好的销售业绩。
在第三季度排行榜中，恒大分别荣登销售金额和销售面积排行榜的榜首，单季度销售面积达到230.30万平方米，销售金额达到123.30亿元。大量土地储备、快速周转的运营模式推动恒大实现跨越式发展。从第三季度与上半年的销售增长率来看，恒大在面积和金额方面的成长性均位居，分别达到103.09%和106.75%，实现的增长速度。
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