2006年12月25日，宁波YGR置业以楼面价格6490的天价，成功竞得城庄9号地块，使得该地块成为宁波住宅用地新的价格标杆。该土地成交价格，甚至高过了紧临该地块的天合家园和水尚阑珊的销售均价，迅速带动整个江北新三江口板块甚至整个宁波市土地价值重估。
时间过去了半年，城庄9号地块的天价似乎逐渐被人们淡忘，但作为一名业内人士，对该地块交流却仍在继续。下面谈几点对该地块开发的一些初浅设想。
一、项目开发产品组合猜想
宁波均价700多万的天价别墅楼盘遭“抢购”
该项目位于江北新三江口核心，规划用地面积17.6万平方米（264亩），容积率小于等于1.35，建筑密度小于等于28%，建筑限高60米，绿化率大于等于30%。开发商品房23.76万平方米。
项目的容积率为1.3，容积率适中，如果不考虑项目产品组合，全部可以开发建安成本相对较低的多层普通住宅，但是由于该地块的楼面地价成本高，单纯开发普通多层住宅方案将导致项目的盈利前景堪忧。从项目的规划指标看，该项目适合开发联体别墅（含双拼）、普通多层住宅（4~6层）、小高层住宅（9~11层）、高层住宅（考虑到限高不超过20层）等多种物业类型，可以采用单一或者多个产品类型进行组合考虑。参考对该项目中各类产品的价格预期，根据项目产品优化的思路，结合项目东南面为一线江景的实际情况，为了充分利用江景，纯高层或者小高层无疑是，但考虑联体别墅（含双拼）对提升项目总体品质，树立项目高端产品定位具有强烈的引导作用，有必要引入这一产品类型，可以初步判断项目如果采用纯小高层或者可以得出采用联体+高层对该项目较为适合。根据项目产品优化方法，在结合各类产品价格预期和各自的成本情况，经过产品的优化运算，进一步验证该项目如果采用联体+高层的方案，将能充分挖掘项目潜在的利润空间，通过计算，预计联体别墅开发的总面积能达到项目开发总面积的30%左右，其他为高层住宅。而根据建设部颁发的商品房开发必须满足90平方米以下建筑面积要占开发总面积70%的要求，高层住宅开发面积必须全是90平方米以下小户型方能满足项目的规划要求，这可能和产品高端的定位存在巨大的矛盾，项目采用该方案这个问题必须得到妥善的解决。为了充分利用江景，联体+高层组合方案在布局时可以考虑东南低，西北高的产品排列方式，联体别墅沿江布置，高层住宅三层以上基本不受遮挡仍可尽现无敌江景。
二、城庄9号地块的价格猜想
该地块楼面地价成本6490，匡算项目单方综合开发成本构成情况如下：
由上述构成项简单推算，项目产品的单位面积综合开发成本约14000元/平方米左右，营业税附加及土地增值税成本根据项目的销售价格不同而有一定的差异，预计这两项的成本在1000元/平方米以上。也就是说项目产品销售均价在15000元/平方米以上，项目赢利才有可能。[天价豪宅汤臣一品被查]
和成本定价法相比，该地块更适合采用市场定价方法确定产品销售价格，这里假定该项目开发的产品组合为30%左右的联体别墅+70%左右的高层住宅，根据该地块的进深特点，一线江景高层住宅约占整个项目高层住宅开发比重的 多少。天水家园二期目前一线江景销售均价约1.1万/平方米，而该项目和天水二期想比，地块面积大、受城庄大桥干扰少等优势明显，尽管由于一线江景房开发与江面距离可能较天水二期远，但在价格竞争力上仍有十分明显的优势，考虑到推出时间及宁波当前的房地产价格仍处于上升周期的特点，同样考虑3000元/平方米的精装修，一线江景房销售均价预计销售均价在18000元/平方米左右，甚至有突破2万元/平方米。该区域联体别墅价格与该项目具有一定可比性的项目只有天水家园一期联体别墅项目。目前该项目不带装修联体别墅销售价格已经达到1.5万元/平方米左右，考虑价格成长性及别墅物业稀缺性，预期YGR在城庄9号地块别墅价格具有较强的发言权，如果算上精装，别墅价格将进一步拉高到25000~30000元/平方米，不排除部分一线江景别墅出现天价可能。
三、精装猜想
开发商YGE在海景花园等高端项目上有精装运用的成功案例，对于高端产品而言，精装的确能很大限度提升产品的附加价值，精装修本身就能为开发商带来额外利润。2007年2月1日开始实施的土地增值税清算新政策，项目推进精装修，能有效提高项目开发成本的扣除额，增大增值税计算的分母，在项目开发过程中实现合理避税。如果按前面提到的成本计算，该项目精装可大幅度提升项目成本扣除额在30%左右。综合考虑以上两点，城庄9号地块项目采用精装修产品的可能性极大。[慈溪土地拍卖创“天价”]
四、面积配比问题
前文有提到该地块开发的一个较大的抗性就是规划上要求的90平方米以下房子开发面积必须占项目总建筑面积的70%，这一规定单纯从这个项目的角度看，将大大扼杀开发商创造价值的空间，如果处理不好，将成为制约该项目成功的重大瓶颈。当然，该地块的开发商实力雄厚，单从地块本身的条件看，也十分适合开发大面积的豪华住宅，不排除该地块有不受90平方米以下70%限制的可能。但是如果这一限制条件确实无法变通，那高层住宅的面积如何配置将是一个巨大的难题。如果采用别墅+高层的方案，别墅部分已经将30%90平方米以上建筑面积指标用完，小面积豪宅估计是不是有大的市场需求，现在还很难预期，但是这必定是该项目运做过程中的一个难题，值得大家深入思考。如果变通呢，可以考虑非江景高层和江景高层中3层以下的部分布置小面积，而江景高层三层以上部分则要考虑二合一模式，如可采用楼上楼下两套可打通或者左右两套可打通布局方式，满足消费者对高档住宅的面积要求。这也许是没有办法的办法。
五、运做思路猜想
该地块面积17.6万平方米，总建筑面积23.76万平方米，土地基本上能够达到一次性交付要求，项目完全具备一次性整体开发条件。而开发商YGR也完全具备对项目实施一次性开发的综合实力。假定项目实施分期开发，在项目土地增值税的计算上可能还存在诸多变数，别墅部分单独开发可能面临更高额的土地增值税压力，因此开发商对该项目实施一次性整体开发的可能性较大。
由于联体别墅的开发周期相对较短，可以先于高层住宅实现预售，除了树立价格标杆，为后续推出高层住宅，还能快速回笼部分资金，提高项目自有资金的运做效率。
本文仅仅从个人的角度思考了城庄9号地块开发的一些想法，文中还有很多不成熟之处，希望得到大家的批评指正，也希望能与对该主题有兴趣的同行做进一步的交流。
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