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地价创新高,但建设却不见大动作,城西怎么了?

房产老司机 2018-05-13 00:23:55

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城西已成为宁波房价涨幅最大的地区之一,银亿朗境、荣安桃花源等城西边缘楼盘都卖到了18000元/平米,地段稍好的万科、绿地项目,价格超过20000元/平米,前两天开盘的中山隽府,均价接近19000元/平米,开盘即抢光。

昨天,城西又挂出一块地综合开发用地,创出集士港地价新高。先来看看挂牌信息。

用地面积26376,容积率2.0,起拍价7800元/平方,创集士港新高,将于6月8日竞价。来看看这块地的位置:

位于集士港镇西侧,毗邻荣安桃花源,碧桂园碧玥府。目前桃花源高层的均价19000元/平(带装修),碧玥府17000元/平。

城西的房价屡创新高,但是城西的建设并没有突破性的举动,城西的发展遇到了什么问题?

1城西总体规划尚未出台

城西目前遵照的,是宁波市城市总体规划(2006-2020年),这个规划即将到期,而且没有考虑到城西并入海曙这个情况,因此目前城西的建设是缺乏整体规划方案的。没有整体方案做指导,就不可能有大动作的建设,城西目前呈现出的正是这个局面。

2城西未来核心的两难选择

通途路以北、姚江南岸的这片区域,是城西最为优质的区域,不但具有稀缺的江岸景观资源,而且有通途路、地铁一号线的便利交通,更难得的是地块拆迁量小,可以成片开发,对于城市建设来说,几乎是一张白纸的区域是最佳的选择。

姚江南岸的另一个优势是可以与江北的姚江新城隔江呼应,共同打造宁波西部城市核心,这在以前的城市规划方案里也有所体现。

但姚江南岸的缺点也非常明显,对于新海曙来说,这个区域太靠边了,难以辐射到海曙南边的广大区域。

西洪大桥效果图

海曙的另一个选择是机场高铁枢纽,即目前的栎社机场和未来的高铁西站组成的综合体。根据规划,未来的机场高铁枢纽是与上海虹桥枢纽类似的综合性交通枢纽,包括飞机、高铁、地铁等,建成后无疑会成为宁波的交通中心。如此优越的条件,加上产业配套和城市建设,无疑够格成为海曙发展的新核心。

是选择姚江南岸,还是城西枢纽,又或者是同时打造两个核心,对于城西的建设发展,有着决定性的影响。

栎社机场2号航站楼效果图

3房价上涨带来拆迁成本倍增

房价快速上涨,对于海曙来说是好坏参半,好的一面是房价带动地价上涨,从而增加地方财政收入,地方财政收入又能反哺城市建设,更快更好的建设城西;负面影响是房价上涨过快,带来拆迁成本成倍增加。由于历史的原因,城西有着大量的凌乱又形象欠佳的建筑,如果要高标准的建设城西,大量的拆迁难以避免。

越来越高的拆迁成本可能会捆住政府的手脚,至少会拖慢城西建设的步伐,作为一个区级核心,征地成本是城西发展面临的长期挑战。

在宁波周边,城西是最欠开发的地区,这里地势平坦,河网密布,北靠姚江,西枕四明,交通便捷且污染少,用地充沛而空间大。宁波要进入大城市第一方阵,离不开城西的大发展,无论眼前有什么样的挑战,城西的想象空间,已经打开。

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文:房产老司机

图:部分源自网络

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