[摘要] 日前，有媒体报道称，财税部门已经开始着手对房地产业进行“营改增”调研，房地产业营业税改缴增值税后，税率很有可能为11%。不过，据笔者了解，房地产业“营改增”推行难度不小。
日前，有媒体报道称，财税部门已经开始着手对房地产业进行“营改增”调研，房地产业营业税改缴增值税后，税率很有可能为11%。
不过，据笔者了解，房地产业“营改增”推行难度不小。
“我们还没有专门研究过这个问题，因为我们认为房地产业要施行‘营改增’难度极大。”一位上市房企董秘对笔者表示，“一套房子的成本构成太多了，每个环节都要拿增值税发票来抵扣，很难弄的，这个事情没那么简单。估计现在也只是处于纯学术探讨阶段。”
上述房企董秘认为，二手房“营改增”可能还相对好弄，但是一手房就很难操作了。制造业企业的成本构成比较规范、简单，但房地产业确实不好弄。
一位注册税务师表示，“营改增”正在各行业全面推进，现在还有几个比较难增收的行业处在探讨调研阶段。“房地产这块涉及向个人出售房产，但在个人环节无法抵扣，税制设计时肯定会考虑到居民的承受能力，因为增值税实际上也是具有转嫁效应的，最终甚至可能会助涨房价。”
据报道，财税部门和房地产商关于“营改增”的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达[简介实时动态]、万科[简介 实时动态]、碧桂园[实时消息 价格 户型 点评]、中粮[简介 实时动态]等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。
事实上，房地产业“营改增”的阻力不仅仅来自税制设计。
浙江地税系统的一位人士告诉笔者，目前，房地产相关税收在地方财政中占了较大比重，营业税是地税部门在收，而增值税是国税部门在收。房地产“营改增”之后，地方财政也会面临不小的压力，相应的，其推行的过程也会碰到不小的阻力。
值得一提的是，恒大集团董事局主席许家印在今年的两会上，也曾对房地产业的高负税“连连吐槽”。他表示：“收费项目大约占房价的11%，房地产相关税收约占房价的13%~15%，房地产税费合计约占到房价的26%。”
“今年以来，浙江省的不少地区楼市遇冷，房地产相关税收也在下滑，我们的压力很大。”上述地税系统的人士称，“如果房地产业也实行‘营改增’，估计一些地方政府也要开始‘哭穷’了。”
许家印建议，在限定房企利润上限的前提下，把环节税都去掉，合并缴纳企业所得税之前的所有税种，统一为一个控制房地产利润的累进递增式的增值税，这样就避免了个别项目的暴利行为，降低房价。
财政部财科所副所长刘尚希对媒体表示，房地产业“营改增”还没有出台具体方案，税率、征收方式等方面还存在较大变数。
有专家认为，一些企业在“营改增”之前购进房地产、“营改增”之后卖出，如果没有特别的过渡政策，企业就会在没有进项税抵扣的情形下缴纳销项税，造成较大的税负提升。不动产的金额很大，在税率上涨明显而不能对进项进行抵扣的情况下，对企业的影响会很大。
上述注册税务师认为，基本每一个行业在“营改增”的过程中，都会出台一定的过渡性政策。针对房地产，有可能会有三种方案：一是让已有的老房产继续缴纳营业税；二是根据楼房的年龄对销项税打折；第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税。
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