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潘石屹称从散售向持有转型成功 遭业内调侃

中国房地产网   2014-03-13 14:57

[摘要] 3月4日,SOHO中国有限公司(以下简称“SOHO中国”)的董事长潘石屹以及他的妻子SOHO中国的总裁张欣各发布一段视频,向外界公布了SOHO中国2013年全年的业绩报告。无论是张欣女士的英文版,还是潘石屹先生访谈形式的中文版,感官上,两者都向外界呈现出了一个正在“蓬勃向上”的SOHO中国形象。

3月4日,SOHO中国有限公司(以下简称“SOHO中国”)的董事长潘石屹以及他的妻子SOHO中国的总裁张欣各发布一段视频,向外界公布了SOHO中国2013年全年的业绩报告。无论是张欣女士的英文版,还是潘石屹先生访谈形式的中文版,感官上,两者都向外界呈现出了一个正在“蓬勃向上”的SOHO中国形象。

距离2012年SOHO中国宣称要当“婆”,改变以往销售模式,增加持有型物业比例并将其作为主要收入来源,将散售的商业模式改为持有出租物业,时至今日已是两载春秋了。但SOHO中国2013年年报显示,去年SOHO中国的净利润为73.88亿元,同比下降三成。而营业额为146.21亿元,同比下降近一成。其投资物业的租金收入仅为2.79亿元,是营业收入的1.91%。

就在公布年报的前一周,SOHO中国还将上海的两个项目以52.3亿元的价格抛售,其成交价相比于之前86亿元的要价打了六折。这一系列的“重磅”消息也似乎把SOHO中国推到了舆论的风口浪尖上。

记者也曾试图时间采访潘石屹先生,可SOHO中国的相关人员却表示近期并没有接受采访的计划,只是让记者将采访问题发到指定邮箱,便再无音讯。

SOHO中国成功转型?

在2012年SOHO中国“18”岁即将成年的时候,SOHO中国宣称将增加持有型物业的比例,计划将持有物业逐渐作为主要收入来源,将散售的商业模式改为持有出租物业,“建设-销售”模式向“建设-持有”模式转型。

潘石屹曾在微博上宣称:“SOHO中国将告别青春[实时消息 价格 户型 点评]期而步入成熟期。”

“经过反复的分析、测算,我们公司做了一个重大决定:告别散售,持有北京、上海有价值的物业。”潘石屹认为在过去10年,散售模式能提供企业做标志性建筑的机会,而SOHO中国抓住了这个机会,充分享受到了城市发展的红利。发展至今,两大城市的格局已经勾勒出,未来的发展比较稳定,而近几年北京、上海的租金都呈现大幅上涨的趋势,而SOHO中国也正是处于这个状态下开始转型。尽管潘石屹说得十分豪迈,但是事实上买账的人却似乎并不多。就在SOHO中国当时宣布转型后不久,其在香港上市的股票便开始出现明显下跌的情况,很多人认为SOHO中国缺乏经验,对其前景并不看好。

2013年8月,在其宣布转型的一年之后,SOHO中国的董事长潘石屹发布2013年中度业绩公布的视频。视频的句话便是:“2012年8月,SOHO中国在香港宣布要转型,过去一年时间的成绩,今天我可以非常高兴地告诉大家,SOHO中国的转型,成功了。”

但是记者在查阅了SOHO中国2013年全年业绩的时候发现,2013年SOHO中国的全年营业额为146.21亿元人民币,同比下降了9.4%。而在SOHO中国转型计划中将逐步作为主要收入来源的租金收入却只有2.79亿元人民币,占据比例甚至不到2%。

“我是真心服了潘石屹了,就这么点比例的租金收入还说已经转型成功了,这和以前有什么区别啊,九成以上不还是靠销售收入吗?”一位不愿具名的业内人士向记者调侃式说道。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞告诉记者:“企业转型是一个艰巨的任务,所耗费的时间、精力、资金成本等都很大,而且会面临较大的风险。针对商业地产而言,由直接出售转型为长期持有经营更是对企业的招商[简介 实时动态]运营、物业管理等综合能力提出较高的要求。企业转型的成功并不是企业负责人一句话就能够代表的,从其当前营收结构来看,原有业务依然是企业的主力支撑。”

“转型对于商业地产而言会是一个很漫长的过程。从这两年的时间来看,SOHO中国的转型可以说是连成功的边儿都没摸上。”卫明不动产智库的负责人蔡为民(博客,微博)认为。

六折甩卖上海项目

而且,上海转型遇阻,也使得潘石屹不得不卖掉其部分物业。

2月27日,也就是在SOHO中国全年业绩报告发布的前一周,金融街[实时消息 价格 户型 点评]控股股份有限公司发布公告,称其公司已同SOHO中国达成收购协议,金融街将以52.32亿元的价格收购SOHO中国位于上海的两个项目—海伦广场和静安广场,两者的成交价格分别为30.55亿元和21.77亿元。这个价格可以说是要远低于SOHO中国当初的要价。

其实在三四个月之前就有消息传出,SOHO中国准备将位于静安区的静安广场、位于虹口区的海伦广场和位于虹口区的虹口SOHO三个项目整体出售。据当时的报道,SOHO中国当时对外的报价为,海伦广场每平方米3.2万元,而静安广场更是达到了每平方米4.2万元。

以此算来,据数据静安广场的总建筑面积约为7.6万平方米,而海伦广场的总建筑面积为16.9万平方米,当初SOHO中国在这两个项目上的报价应该在86亿元左右,其52亿元人民币的成交价仅相当于原先报价的六折。而这次“异常”的交易也让SOHO中国被推到了舆论的风口浪尖上,对其资金危机、甚至要撤资上海的猜测更是层出不穷。

对此,潘石屹在微博上的解释是“我们在上海投资近500亿元,占了SOHO中国总量的75%。我们同时看好北京、上海未来的市场,正在平衡两地的投资,开门做生意,买进卖出很正常,大家千万别过度解读。”

中投顾问高级顾问刘建修告诉记者:“2013年SOHO中国仍然有上百亿的流动资金,而且净负债率也保持在17%这种较低的情况,SOHO中国存在资金风险的几率并不大。”可SOHO中国如此迫切甚至不惜大幅度降价甩卖的原因何在?

记者通过数据发现,SOHO中国于2009年进入上海市场,很快在上海铺开局面并扩张,在2011年大量收购项目,至今在上海陆续拿下了12个项目,占据了SOHO中国投资总量的3/4。但尴尬的是,尽管投入如此之大,SOHO中国却没有得到应有的回报。数据显示,2013年SOHO中国主要合同销售均来自于北京地区的望京SOHO[实时消息 价格 户型 点评]和银河SOHO项目,合计销售金额约为33亿元,而在上海地区只有SOHO中山广场一个项目在售,合同销售金额仅为8.4亿元。其近期甩卖的两个项目在2011年购地至今已有三年,却依旧是荒地状态,其中一个项目仅处在打桩阶段。

殷旭飞认为:“SOHO中国对上海的定位、认识不够准确,导致在上海市场的战略定位有所失误。SOHO中国的商业地产建设、运营能力在上海市场竞争力并不充分。上海商业地产的发展模式早已不是建好房子直接卖就能搞定的,客户更加看重运营商做活商圈、培养商业氛围的能力,而SOHO中国明显在这方面尚有欠缺。”

“潘石屹对于上海政策存在着过度乐观和不了解,潘石屹和上海市政府都存在着一定程度上的过度期待。”蔡为民告诉记者,“从上海市政府的角度上看,潘石屹具备高知名度,也有相当的人脉和商业资源,理论上可以为上海引进很多大型企业,但是潘石屹以一个相对较低的价格取得地后,却把这些地块切割得很碎来零售,引进的都是一些中小微型企业,这显然不是上海市政府所愿意看到的。”

潘石屹计划将手里握有的客户源引进到上海的房地产市场。但是到了上海市场才发现,他的客户大部分都在西北、山西这一类地方,而且近几年北方的经济状况相对而言并不好,他手上很多煤老板自己都陷入困境。潘石屹发觉自己的商业模式在上海受阻,这时选择退出,也就说得通了。

转型不被机构看好

尽管潘石屹先生和张欣女士的视频极力向人们呈现出一个充满希望和活力的SOHO中国,但是其转型依旧不被很多机构看好。

花旗银行近期发布公告,报告称SOHO中国能否成功转型仍有待证实,预计租金收入需要4-5年才能形成规模,在缺乏短期催化剂和估值高昂之下,评级维持“沽售”,目标价由6.36元降至5.6元。

汇丰银行近期也发布公告,报告称SOHO中国上月出售静安广场后,今年其可售资源薄弱,料该项目的出售将导致明年收入差距,故调整2015年核心盈利预测至按年跌77%。另预料今年派息维持在去年三年的平均水平的5.5%,该行将目标价由5.2元升至5.3元,重申“减持”。

3月5日,评级机构穆迪也发表研究报告,报告称随着SOHO中国继续向“建设-持有”的业务模式转型,预计该公司2014年的房地产开发业务的收入进一步降至人民币60亿-70亿元人民币。

“SOHO中国要想转型成功,或遭两大困难阻碍:其一,自身运营管理能力,与"建设-销售"模式以销售为主不同,"建设-持有"模式中对后期经营者的管理有较高要求,所以SOHO中国这一方面能力应加强;其二,竞争日趋激烈的行业环境,近几年商业地产发展迅猛,其他发展良好的商业地产商或对其形成较大压力。”刘建修告诉记者。

殷旭飞认为,企业转型不是一朝一夕的事情,甚至比重新组建一个公司还要困难。商业物业资金耗费大,建设周期长,长期持有运营一方面考验企业的运营管理能力;另一方面,对企业资金链也是一个考验。

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