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地产金融化趋势:"垫首付"规避二套首付七成政策

和讯房产   2013-12-10 15:41

[摘要] 十八届三中全会之后,继北上广深等一线城市出台地方调控措施后,“汉七条”出炉,标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后,厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施,重申原有调控政策,强调落实“新五条细则”。

十八届三中全会后,继北上广深等一线城市出台地方调控措施后,“汉七条”出炉,标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后,厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施,重申原有调控政策,强调落实“新五条细则”。至此,一线城市楼市调控政策全线收紧,部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台“阶段性”收紧措施。

“垫一成首付”规避二套首付七成的政策

从最近出台“N条”新政内容来看,严格执行差别化的住房信贷政策,基本以提高第二套住房贷款的首付款比例为特色。根据当前城市政策惯例,地方政府普遍将第二套住房贷款首付比例提至70%或65%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,二套房首付比例在现有6成的基础上提高至6.5成(沈阳)、七成或七成以上,只不过是增加购房者或投资客进入市场的门槛,降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响,导致这部分需求后置。

但是,面对房价房租持续连环涨的大趋势背景下,无论是对于首套自住需求,还是首次改善型需求,还是中长期投资性需求,尤其是首次改善需求,在二套房首付比例增加的政策环境下,早点付了首付办完买房手续成为这些购房群体关心的话题。

从这个角度来讲,“垫一成首付”营销方式有可能在今后的市场环境中出现,以规避二套首付七成的政策,解决二套房首付比例增加对于首次改善需求的影响。

“垫首付”营销方式并不新鲜,早在前几年开发商就推出了“首付一成”的“垫首付”营销方式。如在2011年市场环境欠佳的情况下,有的楼盘就推出了三种优惠措施:若一次性付款可享受8.5折优惠;若首付三成,享受8.7折优惠;若选择“一成首付”,则享受开发商垫付两成,其中一成免费优惠,而另一成则需购房者在年内分三次无息还清,整体上看相当于享受8.8折优惠。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,“垫首付”是从开发商角度而言,无论对于之前对于首套房“垫首付”的措施,还是当前开发商为首次改善购房者“垫一成首付”,以尽快满足二套首付七成政策的方法,无非有两个原因:

、由于短期内资金压力比较大或尽快回笼资金拿地扩张,通过为购房者短期内“垫首付”,套取银行贷款,缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力或为企业拿地扩张准备更充足的资金;

第二、“垫首付”从为一种营销手段,一方面作为一个新闻炒作话题,另外一方面,也可以通过“垫首付”低首付比例的方式,吸引更多的购房者到此购房,以此达到楼盘快速成交去化的目的。

地产金融化趋势也将催生“垫首付”服务

从发展趋势来看,“垫首付”有可能不仅是一种营销手段和方式,随着地产金融化趋势越来越明显,“垫首付”有可能成为一部分开发企业、房地产流通服务领域企业的一项金融服务业务。

从地产金融化趋势来看,其实自2009年开始,房地产金融化呈现加速态势,就相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团等进入银行业。今年,万科入股徽商银行,预示未来房地产行业发展将呈现出新特征和趋势。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从房地产行业趋向金融化的角度来讲,由于房地产行业本身就是资金密集型行业,本身不难理解为何房企与银行结成连理。从发展趋势来看,房企频频收购银行,将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。

从融资模式的角度来讲,房企收购银行在融资方面可以“就地取材”,降低了融资成本,开放和拓宽了房企的融资渠道,可以就此支持房企拿地与快速扩张。

从相关金融产品创新的角度来讲,银行业作为盈利水平较高的行业之一,企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报,此外,房企可以利用自身又是“银行”的特殊身份开展相关金融产品服务,如为短期内为缺乏资金的购房者提供一部分贷款的金融服务,至于以什么样的形式和方式都可以再进一步探索和研究。总之,从结果来看,伴随着地产金融化趋势,开发企业可以为购房者提供“垫首付”的相关贷款金融服务业务。

从当前来看,无论对于之前对于首套房“垫首付”的措施,还是当前开发商为购房者“垫一成首付”,以尽快满足二套首付七成政策方法,反过来或将也是促进一部分开发企业转向提供金融产品服务的一个被动原因。

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