[摘要] 截至2013年8月26日，房地产信托已到期兑付521款，总规模1162.81亿元。未来4个月内至少155款房地产信托到期，涉及信托公司40家，总规模逾281.95亿元。
未来4个月即将到期的155款产品中，中航信托共计3款，总规模30.7亿。
近年来，房地产信托时有风险暴露，提前中止信托计划、延期支付、项目接盘屡见不鲜。尤其2010年以后，房地产信托的发行数量和规模都有了显著增长。而房地产信托项目的存续期一般都是1到3年，也加剧了近两年房地产信托集中兑付的压力。
据不完全统计显示，2012年已到期兑付房地产信托555款，总规模1425.7亿。相比2011年到期兑付房地产信托仅为57款、总规模135.77亿，2012年数量和规模都分别较上年猛增8.74倍和9.5倍。
2013年，房地产信托兑付的压力依旧不减。
新华中铁数量承压50亿
截至2013年8月26日，房地产信托已到期兑付521款，总规模1162.81亿。
理财周报中国信托实验室观察到，未来4个月以内至少155款房地产信托到期，涉及信托公司40家，总规模逾281.95亿元。
一家第三方财富管理机构分析师对此并不乐观，“上半年，由于房地产项目出现问题或者融资方认为融资成本过高而提前兑付的信托计划就比以前多，而下半年市场间资金的紧张对房企融资的考验、银行贷款利率市场的放开和资管公司的业务竞争都将影响房地产信托市场，房地产信托产品提前兑付的数量不会减少。”
据统计，9-12月，即将到期的房地产信托至少155款，总规模逾281.95亿元。其中，数量的是新华信托和中铁信托，分别为21款和18款，规模分别为29.56亿元和21.95亿元。
值得一提的是，新华信托上半年就已经到期兑付房地产信托40款，数量仅次于四川信托的44款。
而相比上半年，四川信托下半年的兑付压力明显减小许多，未来四个月即将到期的房地产信托仅剩5款。
不过，同样值得关注的是，其中三款产品涉及资金并不小，包括“沈阳佳兆业中心贷款信托”5.56亿项目、“深圳建设有限公司流动资金贷款”5.09亿元项目和“中华企业优质债权投资信托”2亿元项目。
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中航规模大华宸兑付成疑
在未来4个月即将到期的155款产品中，中航信托共计3款信托面临兑付，总募集规模达到30.7亿元。其中两款信托产品规模之和即达30亿元，并同为今年11月到期。
一款产品为“天顺510号中航地产贷款单一资金信托”，募集规模20亿元，也是155款到期产品中单一产品募集规模的一款；另一款“天启147号亿利金威集宁保障房建设信托”规模也不少，为10亿元。
中航地产实时披露财务数据显示，中航信托资产负债率为77.53%，净利润为-3267万元。公司短期借款从一季度的14.6亿元增至20亿元，一年内到期的非流动负债从9500万猛增至4.7亿元，目前有货币资金16.8亿元。
即将到期的信托贷款资金对中航信托带来的压力显而易见。与此同时，所投资的项目虽为保障房项目，但资金回笼也不容乐观。
据了解，“天启147号亿利金威集宁保障房建设信托”项目的10亿资金运用于鄂尔多斯市金威房地产开发有限公司增资扩股，获得金威房地产20%的股权，增资资金专项用于乌兰察布市集宁区“百旺家苑”保障房建设，将于2013年11月18日到期兑付。
按合同约定，集宁区政府到期回购保障性住房，金威建设集团回购上述标的股权，而为防范风险，金威地产和亿利金威城市建设投资开发公司土地抵押，抵押率不超过50%，亿利资源集团连带担保。
然而投资金威房地产“百旺家苑”保障房建设的并不止中航一家。华宸信托“金诚（1105）号—乌兰察布市保障房特定资产权项目集合资金信托计划”成立于2011年10月25日，总规模7.3亿元，其中2年期3.78亿元，资金也用于“百旺家苑”项目的施工建设。该信托将于2013年10月25日部分到期兑付。
与中航信托不同的是，华宸信托取得的不是金威房地产的股权，而是“百旺家苑”小区12.76亿元的房产特定资产权，到期时金威房地产回购房产特定资产权。
华宸信托相关资料显示，金威房地产和乌兰察布市有约定，“百旺家苑”小区房产销售价格初步定于3150元/平米，商业建筑6000元/平米，均低于市场价格，该项目市场风险会较小。
但当地房地产销售人员告诉理财周报记者：“‘百旺家苑’是保障性住房，销售对象主要是棚户区的拆迁户和满足保障性住房的需求者，是不能通过商业手段来销售的。住宅价格是会比市场低，但目前销售也就2000多元每平方米。”
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中融5亿介入乌市保障房
据了解，目前“百旺家苑”小区期已经建造过半。但上述两款信托即将到期，13.78亿元的债务规模、销售市场价格未达预期、建设资金等问题都困扰着金威房地产。
巧合的是，中融信托开始介入。据悉，中融信托在6月21日发行了“中融-亿利金威财产权信托”，拟募资5亿，资金用于乌兰察布市集宁区保障房项目建设和补充公司营运资金。
虽然融资人是金威路桥不是金威房地产，但两者都属于亿利资源集团控股。该信托计划目前正处于开放推介阶段。资料显示，该信托计划拥有金威路桥对乌兰察布市交通运输局6.6亿元应收账款，亿利资源集团以其鄂前旗1万亩土地抵押，2000万股亿利能源流通股质押为保障。
乌兰察布市上半年完成财政收入42.27亿，公共财政预算支出108.08亿元。“在政府财政较好的情况下，即使对政府的应收账款坏账率较低，但政府回款进度通常比较慢，会造成一些流动性的紧张。”一名业内人士告诉理财周报记者。
上述业内人士不无担忧，虽然乌兰察布距鄂尔多斯有300多公里的距离，但一旦城市经济下滑，包括房地产市场在内的所有实体市场都将受到影响，届时政府财政萎缩、土地房地产市场惨淡，那么正真的危机又将到来。
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