[摘要] 在个人住房贷款过程中，由于发展商违约造成业主要求解除购房合同的情形很多，由此对已签订的住房贷款合同会造成何种法律影响呢?
在个人住房贷款过程中，由于发展商违约造成业主要求解除购房合同的情形很多，由此对已签订的住房贷款合同会造成何种法律影响呢?
根据法律规定，发展商延期交房达到一定期限，或者发展商交付房屋质量不合格的情况下，业主都有权提出解除购房合同，随之而来的便是已签住房贷款合同的处置问题。
从法律关系的角度看，购房合同与住房贷款合同是两份独立的合同，购房合同是业主与发展商约定以一定方式支付一定价款购得所需住房的协议，而住房贷款合同是银行向业主提供住房资金贷款，业主应在一定期限内分期偿还本息。前者反映的是买卖关系，后者反映的是借贷关系。但两种合同之间存在不可分割的联系，没有购房的前提和原因，就不可能产生签订住房贷款合同的结果，二者是原因和结果的关系，而不是主合同和从合同的关系，因此，如果解除购房合同，从法律关系上不能直接产生解除住房贷款合同的结果。但从实际情况考虑，如果购房合同解除，那么必然会导致住房贷款合同实际履行的困难。
如果发展商与业主的购房合同须除解，银行与业主签订的住房贷款合同在没有履行的情况下，一般双方都会同意解除住房贷款合同，因为已不存在合同履行的必要。但是，如果银行已履行了发放贷款的义务，作为银行就有权要求业主履行按期还本付息的义务或提前还清贷款，否则就不会解除住房贷款合同。业主在供楼这一前提已不存在的情况下，当然不愿继续履行贷款合同;若要业主拿出钱来提前还清贷款，可能性也很小，因为银行所贷资金实际已根据业主委托作为购房款支付到发展商账户，业主实际并未拿到这笔贷款。由此可见，如果单纯地解除购房合同，而不去考虑与之相关的住房贷款合同问题，必然会产生贷款纠纷的隐患。
从保护善意一方的角度考虑，如果由于发展商的违约是造成业主解除购房合同的真正原因，那么法律必然不会强求业主继续履行住房贷款合同，否则对业主很不公平。但是这并不意味着业主可以以此为理由逃避对银行的义务，业主应持协商的态度，及时将实际情况告知银行，落实还贷责任并征求银行同意提前解除住房贷款合同。由于发展商是最终取得贷款的真正受益人，因此在解除购房合同的同时，业主应与发展商落实还贷责任，由发展商代替业主向银行提前还清贷款，了结业主所欠贷款遗留问题。具体说来会出现以下两种方式：
一、协议处理
业主与发展商、银行三方达成协议，同意解除购房合同，发展商同意业主退房要求，负责退还全部购房款，并赔偿损失。其中，发展商将业主交付发展商的首期款以及业主已向银行偿还的贷款本息应返还业主，对业主仍欠银行的余下本息应以业主名义一次性向银行付清，然后银行据此与业主签订提前解除贷款合同的协议，并向业主或保证人出具住房贷款合同项下所有贷款已经付清的证明，解除贷款过程中已办的担保手续。
二、提起诉讼或仲裁
在业主、发展商、银行三方不能协议解决退房退款和贷款问题的情况下，就只有借诉讼或仲裁手段解决法律纠纷。一般在没有签订仲裁协议或条款的情况下，就只能通过诉讼解决。
在处理以上法律纠纷时，作为业主提起诉讼应以发展商为被告要求解除购房合同，同时要求与第三人银行解除住房贷款合同，要求发展商退还全部购房款并赔偿损失，其中业主所欠银行的贷款本息可以从应返还的购房款中分离，由发展商向第三人银行直接付清。司法机关在审理已办理住房贷款的业主和发展商的退房纠纷时，也可主动追加银行为第三人。在处理退房问题的同时，判令发展商代替业主付清银行本息，提前解除业主与银行的住房贷款合同。这样可避免相关法律纠纷的产生，有利于保护银行信贷资金的安全。
如果业主与发展商在没有落实还贷责任的情况下，擅自解除购房合同，那么业主必须依据个人住房贷款合同向银行承担偿还贷款本息的法律义务，如果违约，银行有权追究业主的法律责任，并可依据担保条款行使抵押权或其他担保权利。
综上所述，个人购房合同与个人住房贷款合同尽管是两个独立的法律关系，但在处理实际纠纷的过程中应综合考虑二者的密切联系，妥善处理合同解除和贷款遗留问题，避免产生不利的法律后果。
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